广东
广州，开始进攻低密用地赛道了。
近期，广州公共资源交易中心挂出了几宗位于增城、花都的新宅地。
这几宗宅地看似平平无奇，但它们有一个共通点：
容积率都低于2。
其中增城区荔湖街新城大道东侧地块容积率甚至低至1.02，这意味着什么？
这意味着地块上的建筑面积基本=总用地面积，妥妥的别墅用地啊！
事实上，前段时间，在南沙土地推荐会上，也出现了一宗低密度用地，地块位于明珠湾大桥东南侧，容积率仅1.2。
短时间内涌出如此多低密度宅地，广州，在下一盘怎样的大棋？
事实上，自2025年来，广州低密度宅地“刷脸”的频率越来越密。
据统计，截至5月20日，广州共挂出6宗容积率低于2的宅地，在今年挂牌宅地中占比高达30%。
而在2024年挂出的64宗宅地里，容积率低于2的宅地占比仅20%。
这些低密宅地，大部分位于增城、花都等远郊地区，也有个别位于白云、天河等主城区。
当然，这对广州而言，可能只是个开始。
我们预测，接下来广州还会继续涌现更多的低容积率宅地。
何出此言？
首先，前段时间，住建部发布国家强制标准《住宅项目规范》，并在5月1日正式实施。
此前大家关注的点，集中在“层高不低于3米”的要求，但实际上，《住宅项目规范》里还有一个重点：
广州属于第Ⅳ类建筑气候区划，对应新国标，建筑容积率控制在3.1。
这意味着，接下来降容积率，将成为广州楼市的主旋律。
事实上，广州楼市苦高容积率久矣，特别是市中心，早先不少地块容积率基本都在5以上，建出来就是密密麻麻的超高层。
购房者看着头疼，开发商看着也头疼，不是我不想做小高层，实在是地块不允许。
这个问题之前我们其实讨论过，怎么其他城市随处可见的板楼，在广州就变成了“豪宅专属”，说白了就是低密地块太少、偶尔出现几宗开发商都争着要，导致地价太高，只能做豪宅。
而接下来，广州要做的，就是把土地的容积率整体降下来，不仅给城市带来更好的人居环境，也给开发商更大的拿地空间，别再带着镣铐跳舞。
其次，郊区的容积率，可能未来会往更低的数值调整，广州的禁墅令有可能取消。
最近挂出的这些增城、花都的宅地，很有可能是广州迈出的试探性一步。
目的是什么？是为了产品差异化，也是为了能卖出郊区的地。
以前，郊区负责承载刚需，但如今，随着刚需在主城区的选择越来越多，光是番禺、黄埔就能承载大部分刚需客的需求，开发商越来越不愿意在郊区拿地。
郊区想杀出重围，就要跟中心区的产品走不同的路？有什么产品，能让郊区弯道超车？
答案就是墅类产品。
实际上，近年来郊区的二手别墅成交表现相对不错。
像是位于增城的逸翠庄园，去年底卖出的几套墅类产品，成交价都在2万/平左右。
增城碧桂园凤凰城的别墅价格也相当坚挺，凤曦苑甚至有别墅挂牌价去到5.9万/平。
随着近两年广州产品的进化，购房者对居住颗粒度的要求也变得越来越细。
而同样处于高端居住赛道，对比平层产品的“卷”，墅类产品近两年却没什么水花。
由于此前广州对墅类产品的限制，所以广州近两年墅类产品的供应相对稀缺。
根据中指院数据，自2025年至今，广州仅新批准了34套墅类产品的入市需求，而且项目位于花都。
整个2024年，墅类项目批准上市套数仅350套，仅占整个广州住宅市场供应的0.65%
虽然市场供应少，但墅类产品的需求却一直存在。
像是今年三月，万博的锦绣香江成交了3套独栋别墅，每一套都超千万。
4月，白云的颐和高尔夫庄园也成交了与一套建面约326平的二手别墅，成交价1820万，折合单价约5.57万/平。
而降低郊区地块的容积率，既能补充墅类产品的缺口，也能拉动郊区土地的出让，一举两得。
总的来说，降低土地容积率，既能够满足人们不断提高的居住需求，也代表着接下来广州房地产市场的发展趋势。
接下来，广州的低密产品，或将迎来新一轮爆发期。
至于这一回，广州人居体系会如何进化，我们不妨拭目以待。
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