阵地丨4月至今热销项目长什么样？

2025年至今，整体楼市依然延续止跌企稳的弱复苏走势。4月逢“银四”传统营销旺季，楼市新房成交较3月高峰有所下降，但仍为年内高位。5月至今，从重点城市前15日销售情况来看，大多城市未能超过4月同期水平，但部分城市较2024年5同期有所上涨。

从去化率来看，4月典型城市项目平均去化率环比下降6pcts，同比上升13pcts，与2023年高峰基本持平。“五一”期间部分二线城市“以价换量”取得了不错的营销效果。

从2025年4月至5月上半月热销项目来看，产品力强的“新规项目”显著优于传统项目，同时具备交通学区资源的“优质配套项目”仍受欢迎。

二季度至今，整体楼市较3月高峰热度有所下降，但整体依然保持弱复苏的走势。

4月楼市增长动能显著放缓，新房供给持平3月，但成交环比回落，成交规模与去年同期基本持平。二手房成交环比跌幅不及新房，延续高位震荡行情。京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比皆降，需求迎来阶段性瓶颈期。

5月供应同环比齐降重回阶段低位，受其影响，5月上半月，重点城市成交稳中有降，但同比来看，部分城市高于2024年5月同期水平。

如一线城市中，北京、上海、深圳2025年5月前13日成交较2024年同期分别高出30.2%、20.64%及5.63%，二线城市中，杭州、合肥、青岛、苏州2025年5月前15日成交较2024年同期分别高出17.9%、39.69%、5.56%、17.05%。

从整体走势来看，前期新政利好型城市增长动力略显不足，大部分城市仍维持弱修复行情。

从重点城市去化率来看，据CRIC调研数据，30个重点城市4月平均开盘去化率为38%，环比下降6pcts，同比上升13pcts，与2023年高峰基本持平，延续稳中向好走势。但热点城市个数下降，去化率超6成的城市仅有成都、长沙、郑州、杭州和天津，无一例外都是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度。

具体到项目来看，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，高得房率的新规项目成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。

以广州为例，4月全市共有13个新规产品入市，推货量占全市六成，热销去化项目多为首开新盘，产品实用率多超120%，支撑市场去化热度环比持增8pcts至23%。

再如郑州，4月去化率稳中有增，主要得益于两个四代宅项目入市，中原区龙湖中原颂项目和郑东新区SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套以上，霸榜4月郑州项目销售榜前2名，去化速度远超其他传统项目。

可见即便在低迷市场走势之下，四代宅同样有不可比拟的竞争优势，中高改对“好房子”的需求依旧迫切。

除了产品力较强的“新规项目”之外，优质的配套设施和具备强教育资源的学区房，依然是当前撬动销量的不二法门。

如上海翡雲悦府、象屿·苏河棐庐、浦发莲园等销量居前项目都是轨交盘。其中，翡雲悦府首开228套房源入市日光，触发积分63.84，主要得益于项目位于浦东新杨思规划核心区，距离轨交6、13号线东明路站直线距离660米，地块东南侧规划有九年一贯制学校(地下空间互为联通)；浦发莲园毗邻花木副中心、配套能级高、距离轨交18号线步行距离850米。

又如中部城市长沙、西安、武汉等强学区属性楼盘持续热销。其中，西安地建嘉信臻境项目，周边1公里范围内规划有高新一中沣东中学初中（科创）校区，且未来将引入高新系优质教育资源，其月度认购达到了87套；武汉华侨城红坊项目，为青山“红房子”改造项目，200万方商住综合体，对口红钢城小学、武钢三中初中部学区，学区资源优越。该项目前期持续性调价促销，整体去化流速较快。

除此之外，“五一”期间还有不少二线城市如成都、重庆、福州、厦门、苏州等部分项目加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金“以价换量”，均取得了不错的营销效果。

其中，成都去化套数超15套以上的热盘大多位于非传统核心区，且渠道成交占比超7成，主要依靠强渠道+性价比优势取胜。

重庆热销项目普遍依靠中介跳点，特价房源及多项成交大礼包推动成交，市场反馈积极，TOP10项目均实现周均成交的大幅上涨。

总体来看，当前市场整体复苏动能减弱，热销项目中核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市撑起热销半边天。同时优质配套起到了“锦上添花”的作用，尤其是轨交盘和学区房；对于成都、重庆、苏州等二线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣，高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

我们认为，后续市场或将延续弱复苏走势，在房企推货“提质缩量”背景下，广州、成都等新规项目集中入市或将带动市场 “点状回温”；京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续。