必卖10万+！海淀西四环新地成交，能打过朱房村吗？

5月20号，调规+延期20天后，海淀西四环半壁店地块终于敲响了土拍锤！

最终，保利+建工以45.45亿拿下 地块，住宅楼面价粗算7.84万/平，房价估计10万+没跑了。

这块地位于海淀西四环外，本身位置是非常不错的，群里有粉丝问，这块地能打过朱房村吗

大家来评价评价，觉得朱房村位置好，还是这块地位置好，评论区聊五毛钱的

拍地前，只有海开、北京城建+绿城、保利+建工几个房企和联合体参与报名，而且从拍地现场情况来看，铁了心真想拿的只有保利+建工。

而且土拍报名的开发商比我们预想的少很多，这是为什么呢？饭总团队分析有几个原因：

一是地块调规后

限高15米

（具体以审批为准），直接影响了开发商的拿地决策。；

二是目前周边地块的城市界面比较一般，且有明显的不利因素

（加饭总微信vfang8找选房师沟通细节）

兑现预期的时间周期比较长；

三是地块虽然地块在海淀，但是书包属性比较一般。

不过地块也有一些显而易见的优势：

海淀临地铁、位置好交通便利、容积率1.3-1.6的低密洋房、周边5公里内没有新房供应，相对应的价格也比强书包属性的片区更亲民一些。

饭总团队会持续地块的最新消息，关注的粉丝加饭总微信vfang8

地块位于田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站；南侧临近永建体育公园。

咱们一个个扒开看，先说调规。

地块原规划建筑高度为18米，容积率分别为1.3和1.6。此次调规后，根据北京规自委发布的补充公告：

一、根据相关文件及空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，

，最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

二、HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，

三、在保证供地条件确定的用地、建筑及绿地等规划指标不减少的前提下，

HD00-2201-0003、HD00-2201-0004地块

同时，在征得相关部门同意意见后可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通。

限高18米变15米，意味着理论层高从6层变5层。

但这个位置大概率是做改善产品，层高设计应该在3米以上了，意味着每栋楼只能做4层，产品设计难度进一步增加。

饭总团队粗算了一下，限高15米的情况下， 前后楼间距最小18米左右，对应调规前的楼间距缩水约16.67%。

好在调规后两块地的容积率可以统筹核算，意味着两个地块的产品会拉齐， 如果两个地块地下联通，社区资源共享的话就更方便了。

如果 采用点式楼栋布局的话，楼间距会更大一些。

而且，0004地块东侧的街坊路原来规划是18米，7米纳入出让范围，计算容积率。调整后调整为11米，不占用容积率，相当于增加了使用面积，算是利好。

如果是保利操盘的话，大概率是其高端的“天字系”产品了。在户型面积段上，饭总团队推测有两种可能性：

一是面向改善客群，设计为户均200平左右的大户型，预计产出200-300套房源；

二是面向刚需或刚改客群，设计为110-130平的中小户型，快速出货，预计产出400-500套房源。

地块周边现状比较一般，距离西郊机场跑道大概1.8公里左右，处于飞机起降航道正下方。虽然当前航班频次较低，但航道下方存在飞机噪音风险。

估计产品上会补足一下，保利+建工有没有可能上全屋的四层中空隔音玻璃呢？

北侧遗留有铁路大台线，目前已经停用了，但可能会拉长板块发展兑现周期。周边被老旧小区居多，新地块入市之后，会对周边的改善需求产生刺激。咨询地块的更多八卦的可以加饭总微信vfang8。

地块周边有海淀区行知实验学校、人大附小亮甲西校区、首师大附小等，整体学区上没有什么竞争力。

但如果从但从地块位置来讲，地块出行便利性还是非常能打的。

西四环+海淀+临地铁+低容积率，可以秒杀了95%的海淀在售新房了，对想捡漏好位置新房的改善购房者来说足够香了。

周边生活配套也还行，医疗资源包括航天中心医院、中国人民解放军总医院（301医院）。商业配套有京粮广场、万达广场，生态休闲则有西木休闲公园及规划绿地。

地块远期规划存在路网升级潜力，像永定引水渠与西四环规划立交，未来交通通达性有望提升，也是利好比较大的饼

（图源：莉莉丝）

地块南侧的乐府江南（2005年建成）二手房挂牌价约9.8万/平，隔壁不远的次新盘大苑海淀名著挂牌价10.7万/平。

但是旁边的田村路几个院等老旧小区挂牌价仅6.7万/平左右。

板块积攒了很多的改善购房者，饭总团队推测，半壁店地块如果以10-11万/平入市，总价1500万左右或以内，应该是不愁卖的。

但是，海淀四季青宝山村还有两块地即将上市，就在半壁店地块西南方向，直线距离约3.9公里，6月5号开拍。

饭总团队做过地块的分析，大家戳链接看：

地块北边距离地铁6号线廖公庄站大概700米左右，2.1的容积率、限高36米，结合最新的好房子政策，应该是8-10层的洋房社区。

如果是你，你会选宝山村还是半壁店，评论区告诉饭总

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