从巨亏494亿到四度获援120亿！深铁“护犊”背后，万科能否熬过偿债生死局？

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引言：

“ 当巨亏494亿的地产巨头遇上大股东四度“输血”120亿的强力驰援，万科在债务重压与经营困境下，能否抓住机遇突破困局？”

本文为财鲸眼原创

作者：殷清

编辑：小凡

微信公众号：caijingyan

深铁四次“输血”，力挺万科偿债

2025 年的房地产市场，寒意未散，万科的命运牵动着无数投资者的心。短短数月，大股东深铁集团四次 “输血” 近 120 亿，这场 “救急行动” 背后，是万科深陷泥潭的真实写照。

图片来源：万科A公告

5月14日晚间，万科一纸公告再次引发市场热议。第一大股东深铁集团拟向万科提供 15.52 亿元股东借款，用于偿还公开市场发行债券的本金与利息。借款期限 36 个月，年化利率仅 2.34%，远低于 LPR，这样的 “优惠” 力度，足见深铁的 “护犊” 心切。

事实上，这已是深铁集团今年第 4 次公开借款支援万科偿债。2 月 10 日、21 日及 4 月 29 日，深铁分别提供 28 亿元、42 亿元及 33 亿元借款，累计金额高达 118.52 亿元。深铁集团持有万科 27.18% 股权，作为第一大股东，如此频繁且大手笔的支援，彰显了深圳国资对万科的托底决心。

债务压顶，生死关头的万科

从债务数据来看，万科正处于 “生死关头”。2024 年年报显示，公司净亏损 494.8 亿元，营收同比下滑 26.3% 至 3431.8 亿元。截至 2024 年底，短期有息负债 1582.8 亿元，而货币资金仅 881.6 亿元，现金短债比低至 0.56，流动性危机一触即发。净负债率 80.6%，较去年初增长 25.9 个百分点，剔除预收房款的资产负债率为 68.5%，较去年初增长 3 个百分点。

图片来源：万科A2024年年报

不过，在深铁的助力下，万科的公开债务目前均已如期兑付。境内债方面，今年一季度，万科完成五笔公开债兑付，本金规模合计98.9亿元。5月15日公告显示，“20万科04”也将于5月19日付息。境外债方面，5月12日，万科偿还一笔4.23亿美元到期美元债。但债务压力远未解除，Wind数据显示，万科境内债务388.51亿，一年以内到期的约278.57亿元，占比71.8%，7月更将迎来62.63亿元的兑付高峰。

经营困境，开发业务下滑难掩

经营层面，万科的处境同样不容乐观。今年1-3月，营业收入379.9亿元，同比下降38.3%。房地产开发业务收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务虽有增长，但难以弥补开发业务的下滑。销售方面，一季度合同销售面积254万平方米，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%，尽管销售回款率超过100%，但多个项目的良好表现仍难以扭转整体颓势。

图片来源：万科A公告

值得注意的是，万科的 “第二曲线” 开始显效。租赁住宅业务收入增长，泊寓新拓展房源 5213 间，新开业 4001 间；万科物业新拓存量项目年化收入增长超 50%；物流业务出租率行业领先，冷链营收双位数增长。然而，这些业务的规模目前还不足以对冲开发业务的下滑。

高层变动，深铁主导新征程

辛杰接替郁亮担任董事会主席

一季度，万科高层的变动同样引人注目。深铁集团董事长辛杰接替郁亮担任董事会主席，原CEO祝九胜离职，10名深圳国资体系人员加入核心管理层。这一系列变动，标志着万科进入深铁主导时代，“职业经理人文化”向国资体系的稳健逻辑转变。

图片来源：万科A公告

4月28日，深铁置业与万科泊寓签署租赁运营合作框架协议，双方在住房租赁领域的融合进一步深化。业内人士认为，此次合作有助于深铁资产的良性循环，也能推动万科长租公寓业务发展。

（注意：文中数据主要来源于公司公告，文中部分观点源于界面新闻等权威媒体。文中观点不构成投资建议。）

尾声：

“ 深铁的四次“输血”，是信任也是期待，为万科赢得了喘息之机。但摆在万科面前的，是高悬的债务达摩克利斯之剑、亟待改善的经营困局，以及新管理层的磨合挑战。这场关乎生死的偿债之战，万科能否交出令市场满意的答卷，一切还需时间验证。”

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