小道消息2025.5.19

1.上周地产圈有一个老朋友被带走，私下里大家还是唏嘘不已。

有信源透露，正是男人做事的年龄，他本人能干事，事业心也特别强，太可惜了。这件事的源头是集团老大出事，然后是公司大范围人事塌方，事情出在供应商管理上。

这位朋友的太太也被带走了。他是老来得子，孩子不大，约在五六岁，让人心疼。

2.上周末，万众瞩目的万吉玖序开盘，官宣海报63.7亿，Rose拿到的内部数据是56.2亿，认购230套，成交均价11.5万元/㎡，去化率71.2%。

海报注水7.5个亿，成绩可圈可点，酒仙桥这一把稳了。Rose私信操盘手没回，说明客户太多，操盘手实在忙不过来。售楼处刚开放时，操盘团队很多人都嗓音嘶哑，接访客户太多，嗓子都罢工了。

其实从4月份到5月中旬，市场还是有点冷。万吉玖序这次用产品力和操盘能力，护盘高端市场，也给行业提震了信心。

3.Rose上周去北京副中心参加hxyj项目产品发布会，亮点很多。其中提到了鱼骨式地库特别受启发。现在很多项目都是地下全开挖，覆土层特别薄，园区不能种大树，一是担心大树成活率低，二是担心大树栽下去后，对地库顶板造成破坏，产生安全隐患。

鱼骨式地库就解决园林种植大树的担忧。每次参加他家发布会，都是干货满满。

4.上周华润·臻澐发布会后，有某科技楼盘的老业主当场就要追臻澐，说演讲内容全都说到她心坎上了。这还没完，发布会后，售楼处完全被挤爆了，不得已临时限流，保障高端业主的体感。如果带看客户实在太多，很可能在限流基础上验资。

臻澐发布会全程无尿点，金句频出，在Rose参加的发布会里，排史上前三。这次发布会和样板间带给行业的影响，至少会深度影响接下来高端盘的走向。至少Rose在参观样板间时，情绪增量太足，导致整个人都是蒙圈状态。不只是好多东西没见过，还有情绪是真上头。

5.去年zj某项目发生wq风波，据说老大很生气，有些业主用私人渠道递话到了老大层面。紧接着，太阳宫某项目悄悄升级外立面。原来说外立面升级会影响容积率，也不再提了。

6.有信源透露，奶西某项目的交付，可能要给行业打个样，做出标杆效果，Rose绝对相信。经过那场风波，zj系的整体交付力，据说要提升一大档，是超级级别交付。具体谁是交付力冠军，Rose会私下暗调后，跟小伙伴们交流。

7.有信源透露，副中心的hxyj的社区单元门头，不仅要做双层尺度，还要结合两侧花径延伸，通过雨棚打造社区单元主入口，hxyj真是卷到家门口了。

8.接上条，信源还透露，社区大门泊车的尺度，已经考虑到校车的拐弯半径，保护孩子放学下车安全。

9.在hxyj发布会上，有设计师提出一个哲学问题：英格兰的海岸线有多长？他的意思是说，海岸长度没变，但轮廓线变了；相同的水景面积，水景利用最大。Rose迷糊了一会儿才搞明白，水系要多走猫步，体感更丰富。

原来我们说室内多用低饱合色系，这位设计师说，亲子景观也要用低饱合色，这样能降低孩子注意力分散的风险。

10.朝阳某楼盘获得年度最佳投资理财称号。据说，当天降价后，第二天收到的认购房款双倍返还给客户。比如说，收到50万定金，第二天要赔给客户100万。客户收到钱后，嘴都笑歪了，只后悔当时交钱交少了。

据说是受到监管部门强力干涉，也给其它在售楼盘提个醒，不要扰乱市场。有信源私信Rose，以后开盘要低开高走，开盘千万不能定高了，自己给自己找麻烦。

也有信源透露，相关部门对新盘卖多少，心里有谱，也是隐式管理中。

11.有渠道小伙伴反馈，亦庄河西住过某家科技系统房子的客户，对第四代住宅有点免疫力；从投资角度，又想压低价格，争取更多投资空间。Rose觉得，如何争取地缘客户，给新盘定价提供了新思路。

12.有信源建议，以后政府找开发商兜底也要挑，有些开发商兜底后，被压得喘不过气来，造成区域和板块是负面新闻，拖累竞品，影响非常不好。Rose就不提哪家了。

13.有业内问Rose，1-4月网签排名前五中，三席是海淀，一席是朝阳，一席是门头沟。这不科学，凭什么长安华曦府能挤进前五？Rose觉得，还跟电建地产操盘团队低头拉车，太低调有关。

14.接上条，若论产品线起名，Rose觉得电建地产最会起名字，「绿水青山」，年度最佳，不能再好了。

15.接上条，刚接触长安华曦府时，感觉这个项目很烧恼，情绪上头。后来才知道，操盘团队做了思考增量和情绪增量双向管理，背后是团队很拼命。喊口号容易，真做不假做，其实特别难。

16.有信源透露，朝阳one上周有客户看盘，居然当天复访。这不是偶然事件，Rose这周要去现场打探原因。

17.有信源称，望京云尚现房热销11.6亿，主要原因是靠抱粗腿，不只是大腿。比如距离阿里只有2.8公里，距离望京科技园3.6公里，距离望京SOHO5.5公里，还抱温榆河公园大粗腿。

Rose觉得，开发商金隅本身腿就够粗，这才是关键。

18.接上条，举个例子，外立面约96%铝板，这谁敢跟它比。而且都现房了，还有100+产品迭代细节。

如果要问北京市属产品力冠军，你会选谁？

19.最近大家对丽金府议论很多，特别是上周取得北京网签金额销冠，单周44套，日均网签6套还多出两套很好奇。官方说它是藏峰系升级，还是中海好房子首批落地项目，这些都没有错，但又感觉少点啥。

Rose还是觉得，丽金府背后有我们从表面上看不到的秘密武器。这周Rose再去探班，第一时间跟小伙伴汇报。

20.大家都说朝观天珺产品力和审美双双在线，样板间给的评价很高。压力就传递到了金茂满曜。据说在集团内部重视程度S级，最高之一。所以案名冠以金茂，别的城市都是xx满曜，不让冠名金茂。

据说金茂满曜操盘团队天天扑在售楼处，学习能力超强。

谁更技高一筹？信源称，金茂的绝杀是科技粉，保利是朝阳王，懂朝阳，懂朝阳人生活。也有信源担心，金茂粉主力是70后、80后，当下买房人是90后和00后，会不会依然粉金茂，需要金茂持续迭代拥抱90后和00后。

21.有信源分析，今年板块双子座越来越多，功德寺有和樾望云PK和樾玉鸣，朱房有臻澐和海宴，黄杉木店有中建智地和越秀，三间房有朝观天珺和金茂满曜……

而且，还要分限价前和限价后。限价前闭卷考试，不限价做开卷考试，其实比过去更难。过去做数学题，现在做语文题。Rose也开始怀念限价时代，是不是有点贱兮兮呀。

22.今年最让人意外的房企，Rose不止一次听业内说，要特别警惕海开，重视海开。知道海开优秀，没想到被业内大佬这么夸，Rose也是很奇怪，特别想找海开领导请教。销冠100

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