最新发布：22城新房+5城二手房涨价，二季度楼市怎么走？

楼市小阳春过后，房价上涨城市数量明显减少。

5月19日，国家统计局发布2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，在4月份，70城中有22城新房价格上涨，环比减少2城；70城中有5城二手房价上涨，环比减少5城，64个城市的二手房价仍在下降。

其中，广州二手房价在4月份维持稳定，环比止跌，结束自2023年5月以来长达23个月的下跌态势。

70城房价：22城新房价涨，5城二手房价涨

2025年4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。新房方面，4月份房价上涨的城市数量从24个变为22个；二手房方面，4月份房价上涨的城市数量从此前的10个变为5个。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。其中上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降5.0%、6.3%和3.0%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.9%和5.4%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.9个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、7.4%和3.7%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.5%和7.4%，降幅分别收窄0.5个和0.4个百分点。

北上新房价格上涨，三线城市下行压力仍在

58安居客研究院院长张波指出，从统计局公布的4 月房价数据来看，各线城市一二手房价格处于阶段性调整阶段，核心城市需求韧性显现，部分区域温和上涨，市场信心和交易动能有待进一步提升。

当中一线城市内部已出现分化，北京和上海的新房上涨，尤其是上海一二手房整体的微涨，得益于其独特的城市地位和市场需求结构，也和其强化核心区域新房供给有一定关系。4 月上海新房市场在高端改善项目带动下呈现热度持续上涨。浦东一项目刷新今年1-4月上海新盘最高认购数和最高入围积分纪录，加之三批次住宅地块集中出让平均溢价率达到 30%，传递出市场对未来房地产市场的积极预期。

二线城市整体相对稳定，市场处于一种相对胶着的状态，二手房市场的交易活跃度有一定下降，导致价格出现调整，可能需要进一步的政策刺激或经济环境改善来进一步提振。不过，部分核心城市的土地热也带动了市场热度提升，例如杭州地价大幅提升，加速了杭州新房价格体系的重构。

张波认为，三线城市的下行压力持续存在，与市场库存高、需求释放不充分等中长期性因素有关。结合安居客线上数据看，中小城市找房热度4月环比下降，加之经纪行业景气度指数同步有所下调，亦显示出这类城市的活跃度还在减弱。

小阳春过后，整体市场以价换量成主流

中原地产首席分析师张大伟分析认为，年初的小阳春行情主要得益于政策的刺激。如今随着时间推移，政策的边际效应递减，在经济环境仍存在不确定性的背景下，居民收入预期不稳定，导致购房决策更加谨慎。前期积压的购房需求在小阳春期间集中释放后，市场进入短暂的需求真空期，后续动力不足，使得小阳春行情难以持续。

张大伟指出，4月，重点15城二手房成交量同比上涨15%，二手住宅交易总体优于新房。投资端土地市场，上周杭州、厦门和南京均有宅地溢价成交，其中杭州平均溢价达63%。但在新房市场中，不同城市间分化显著。虽然部分城市凭借优质项目实现了房价上涨，但从全国范围看，新房市场的上涨缺乏广泛的支撑，多数城市面临着价格下行压力。

在二手房市场方面，4月份核心城市虽维持一定活跃度，但 “以价换量” 仍是主流。以北京为例，2023 年至今二手住宅挂牌价与成交价持续处于下行通道，2024 年 9 月新政刺激下市场曾有几个月的小幅回弹，但在今年4月又下调了0.6%。二手房市场的低迷反映出市场信心的不足，大量房源挂牌出售，导致供大于求，价格不断被压低。

张大伟认为，2025年一季度市场已现回稳迹象，但行业“止跌回稳”需实现多重修复链条的传导，才能实现正向循环。进入5月份再次发布了公积金利率下调，但对于购房者的刺激力度还不够。2025年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，国家救房地产的决心已经全面体现在政策上，市场期待更多更有力度的政策发布稳定市场信心，避免再次进入调整。

二季度房价走势转弱是惯例？杭州房价同比指标已由跌转涨

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，4月份一二三线城市的新房价指数环比涨幅分别为0.1%、0.0%和-0.2%，同比涨幅则为-2.1%、-3.9%和-5.4%，三类城市的同比指标均在积极改善。当前房价指数环比涨幅为正的城市为22个，其中房价指数上涨TOP5是大连、上海、天津、杭州和太原。当中杭州房价同比指标由跌转涨，这意味着持续的利好政策叠加城市基本面修复，客观上部分城市房价已经真正筑底反弹。

二手方面，4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-6.8%。4月份一二三线城市的房价指数环比涨幅分别为-0.2%、-0.4%和-0.4%，同比涨幅则为-3.2%、-6.5%和-7.4%。严跃进认为，4月份房价上涨的城市数量从此前的10个变为5个，其中赣州的二手房价格涨幅最大，而上一次统计的数据中杭州涨幅最大，为1.0%，但此次杭州为-0.3%，这说明各地对于二手房回稳的持续性还需要巩固。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，随着市场交易相对转淡，二季度房价走势转弱，这是一般惯例。同时，好房子在新房市场供应增加，对二手住房有一定冲击。预计二季度，二手房价格跌幅可能比新房大。

“但这是短期现象。下一步，好房子将从高价改善特征转向大众化，即新房供给全面‘好房子化’，不仅仅是部分高档改善类房源，即供给侧结构性改革全面见效标点差错李宇嘉认为，住宅项目规范在底线标准上提升，未来刚需型新房、老旧小区改造将全面提升新房品质，将激活新房交易规模、换房置业的趋势。加上新房库存较小，未来新房交易量跌幅将会减缓，新房底部开始显现，新房价格将会有全面止跌回稳的趋势。二手房方面，随着新房供给侧结构性改革见效，新房带动二手房交易循环加速，即置换需求开始加速，对二手房价格止跌有积极效果。

李宇嘉认为，下半年城市更新加速，对提高二手房供给效率，缓减无谓的挂牌有积极意义，二手房未来价格跌幅也将缓解。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬