北京买房：理清思路，购房建议1536

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想咨询您个事儿：我今年生娃，预计夏天出生。我跟我老公都是新北京人，全家在北京都还没买房，所以目前我是西城区公共户，我老公是海淀区集体户。这种情况下，孩子出生后，可以随母亲落户，也可以随父亲落户。

因此想问问，是落西城好还是海淀好呢？（主要是从以后教育的角度的考虑，老公职业是大学老师，他单位可以根据孩子的户籍，给解决一些学校，但是具体解决什么学校，这个没准儿。我是三甲医院医生，听同事说，单位也能给协调一些片区内的不错的学校，但是也是存在不确定性）。

主要是，孩子从出生到上学，还有6年左右时间，从最近帝都学区的情况看，适龄儿童人数是下降的，所以我们也不好按照前10年的行情，去判断未来的形势。同时，西城和海淀都是教育强的地区，各有优势，这也是让我们难以选择的原因之一。如果是西城vs朝阳，或者海淀vs丰台，那我们就完全不用纠结了。

A：

1、西城还是海淀。常规建议是，如果不能确定海淀的对口校更强，那首选西城。另外既然是今年生娃，那大概率是731之前落户的吧？如果是这样，那也首选西城，因为能享受单校。虽然西城区未承认731前集体户为单校，但到目前为止对买房迁户的家庭也未调剂，也就是至少顺位靠前。

2、政保大多不能指定学校，只是可以优先进行派位，也就是按级别+名额先在好学校里摇号。但既然能说“没准儿”，那大概率就既不是子弟校，也不是大政保，意义就不是太大吧。

医疗系统的政保我还真不熟，不像教育系统的，教师的政保资格是获得“骨干”称号，医生的我说不清。另外医疗的突发事件多，立功受奖的也多，占走了很多名额。比如口罩期间，医疗政保大量向上一线的医护倾斜，爹妈拿命拼来的，但这谁敢预测啊？所以期望值别太高吧，竞争肯定不轻松。

所以如果两边政保都不确定，那要是我就首选西城，毕竟上限不弱于海淀，下限高于海淀，也能有点招和选拔等渠道。如果再有731之前的资格就更该留着了，能用至少同等成本获得更确定的结果，放弃了可惜。

3、未来的形势看父母的期望值。如果期望值不高，那人口下降是确定的利好，上普通大学的概率增加，甚至有可能跟宝岛似的零分上大学。

但如果期望值高，比如985以上，那大概率是竞争态势不变。因为无论5万人高考还是10万人高考，如果顶级大学不扩招，那能参与最终竞争的都是那批学霸，人数没多大变化，水平也都差不多。

这参考韩国吧，人口也下降十多年了，上普通大学没有难度。但要想进入顶尖的SKP天空之城，仍然是那么多人，或者说只有这些子弟有资格参与竞争，难度不变甚至更激烈。

韩国对学区房的影响是普通学区房溢价率逐年下降，但江南三区的学区房依然坚挺，甚至屡次领涨。毕竟好资源什么时候都稀缺，什么时候都得抢。

4、西城VS朝阳，也未必不纠结。有731的话肯定西城，因为如果是同等级别的学校，俩区的房子溢价差不多。但没有731的话看预算，如果是500万以下的选西城，同等溢价率选机会更多的。大几百万到千万以上，要是我会考虑朝阳，因为能买到溢价低或没溢价的，性价比更高，当然前提是孩子真得天分不错。

海淀VS丰台，常规是首选海淀。但如果在丰台能有上十二中+钱校的把握，再加个第五实验，那也未必不如海淀。如果没把握，那丰台比西城海淀在同等高分段情况下，能少三四个选项呢。

5、简单就这情况吧，先再打听一下政保情况，然后看是否有731资格。如果是我会首选西城，除非海淀有子弟校或大政保。

仅供参考。

二

Q:

我想咨询个问题。就现在有一个熟人介绍**院的一套两居室，它是央产房。学院里不允许对外交易，可以内部人员进行交易，我们现在不属于他的内部人员。这个房主是个70多岁的老太太，已经出国在国外定居了，现在回来着急卖掉。

我们想接过来自住，就是因为房本不能改名，能不能通过公证的方式买这个房子？或者这种情况您有没有更好的建议？

A：

1、这种公证是无效的，因为只能公证你们是自愿行为，但合同的交易内容却是不合法的。所以公证了也没用，没有法律效力。

打个比方就是俩人交易了一辆车没过户，做了个公证、可以说是真实意愿的表达，但这车是没手续的走私车，根本不能交易，法院不保护。

2、这种央产房就是不能上市交易的，没有任何办法。而且最好不要抱有幻想，因为即便是将来允许部分央产房上市，这里的也几乎不可能。因为很多业主都曾经在涉密单位工作过，或者是家庭成员在涉密部门，所以这种单位的公房几乎没有对外的可能。

3、再有一点，即便是将来允许上市交易了，那也是需要业主来办手续的。而且还要核查是否超标，挺麻烦的，本人不在怎么办手续啊？就算是单位给办了手续，那房产过户也是必须业主本人的，代办公证的手续麻烦之极，我现在都不知道怎么办，只能说干脆办不了。

4、再有一点，既然老太太要卖，就说明她家没有能继承这套房居住权或承租权的人。那您买了这套房，老太太一旦去世，单位得知后可就收回了。你们的私下协议无效，因为中国房产的唯一有效凭证就是房产证。

5、再或者说，一切都有可能办理，那万一到了办手续的时候，老太太回来了，或者是继承人回来了，他们只要去法院就能撤销这所谓的交易，还是因为不受法律保护。

6、简单就是这情况吧，我建议是别碰这种房，风险太大。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们家有两套房子，一套是天通苑北一区的塔楼110平三居，还有一套老破小在北五环上清桥边上，50多平小两居。目前是一家三口住在这个小房子里，孩子上二年级，小房子距离学校还是不太近，算是片区内最远的地方了吧。

最近看到林萃路10号院的顶层复式房能改造成三居，有90平毛坯报价430万，或者110多平的复式报价520万，因为小房子买来还不满五年而且新装修的，小区停车位很充足，所以想着把天通苑的三居换成这个复式房，您觉得合适吗？还是说趁现在房价比较低换成天通苑的南北通透的大三居呢？

其实我们就算换也只能买的起90平那个复式。这个复式优点就是距离学校小学初中都可以步行，距离单位也可以步行，都是1公里多。想问下这种置换从便利性方面和房产保值角度合适吗？

另外，同小区也有正规60平小两居，一层，如果把天通苑换成这个的话还能减少换房支出，减轻贷款压力，家里老人有可能每年会来京住几个月。从保值角度来说换这个可行吗？或者还有就是想着趁房价低，把天通苑的塔楼户型换通透大三居，不知道哪个方案合适。

A：

1、房子是用来住的，既然是改善换房那就看自己的喜好才更合适，没必要太听外人的。尤其是便利性，这只能看自己的感受。

2、保值角度，林萃路10号就是普通的老小区，一半公房一半拆迁安置房，规模不大，这种小区的物业通常很普通。再加上产权复杂好几家单位，维护什么未必好协调。前些年听说有拆迁户办不下房产证，因为拆迁单位早就没了，那以后遇到维护改建什么的也不占优，很难找到出钱配资的。所以这种小区就是典型的自住为主，经济实惠，没必要太追求投资性。

另外顶层复式也是自住为主的户型，优势是经济实惠性价比高，劣势是不太受追捧，流动性不太强，所以价格才偏低的，商品价格由供需关系决定。

所以就买来自住吧，价格走势的最好成绩是跟随板块大盘，能做到不占便宜不吃亏的就挺好了，期望值别太高就行。

3、一层小两居，从户型来讲肯定比复式的流动性强，但既然是一层也就和顶层差不多了，也属于瑕疵和硬伤，出手时也不太好卖。另外万一将来加装电梯，那一层有可能吃点儿亏。

当然这也主要看价格，如果入手价很划算，折扣率在同楼栋中间层的20%以上就算还行，15%以下就不太划算了。再或者说如果和顶复相比，一层小两居的单价要略高一点儿，如果低于顶复，那顶复的价格就报高了。当然一层也不能比顶复高太多，5-10%吧。

所以一层的房也是自住为主，投资角度别期望值太高，长期自住才更合适呢。一是注意入手价格别高了，二是将来出手时别着急，慢慢儿卖才不吃亏。

4、趁房价低换成大三居，哪儿的大三居啊？是天通苑的吗？现在的不本身就是三居吗？如果是，那这种置换也是自住为主的，没必要太纠结保值角度。因为天通苑的中小户型保值好，大户型略弱吧。

这看看单价就知道了，早期经适房都是统一价格2650（后来涨到3100标准价），现在既然有高有低，那低的就是升值略慢了，说明不太受追捧，以后也不太好改变趋势，能做到不再走低就挺好了。

5、简单就是这情况，从地段儿来说肯定是林萃路更强，只是小区不太强而已。另外也可以计算租售比，越低越好说明性价比越高。这我不知道具体情况，问当地中介吧，只有他们知道平均值。

仅供参考。

四

Q:

想问个问题，26年上学，在清河，西三旗和展览路片区摇摆不定。目前如果考虑占坑，展览路可以买一居，西三旗或清河可以买两居，但如果卖掉自己房，展览路可以买两居，西三旗可以买三居了。

目前市场行情不好，房子还没卖掉，想问下这几个片区目前都能兼顾通勤和教育的情况下，如何选择？是占坑还是低价贱卖自己房产去置换？我们希望初中通路别太差，中等也行，可以接受一定程度的鸡娃教育。

A：

1、单论学区的话那肯定展览路啊，这没什么可说的。清河学区是典型的在海淀算中等，西三旗就不是太受追捧了。

或者说这仨也可以按照学区溢价来比较，展览路就是平均值30%左右，清河20%左右吧，西三旗看学校，高的挺好，大多数不太高。但溢价低也是优势，说明居住的性价比越高。所以看自己的主要需求吧，都各有优劣。

2、通勤看自己的感受，外人无法建议。教育也看自家情况，两个行政区本来就各有特色，又牵扯到不同级别的学区，不好聊兼顾，只能是取舍。

3、如果以上学为主那就是西城占坑儿，上下限都高。以房子为主那就是西三旗，居住角度的性价比更高，尤其是对口普通校的。居中的是清河呗，但也看预算，预算越高越能买到相对兼顾+溢价低的。

4、初中通路我不敢保证，西城大抽奖，海淀又阳光招生了，说不好政策怎么调整。要不就买九年制或直升的吧，只有这稳妥，西城陶白的多。

鸡娃不是是否能接受的事儿，而是很多时候一旦加入就身不由己。我们家就是上了船就下不来了，沉没成本越大就越不受自身控制。

5、总之这些问题外人不好建议，只能家长定，我也只能是列出些情况而已。

仅供参考。

五

Q:

请问，目前预算800左右，目标公益西桥的名都家苑或者城南家园的二手房，或者宋家庄万科红二手房，或者新宫板块的新房。不考虑学区，主要考虑保值和交通便利，想听听建议，哪种选择更合适，或者有无其他的推荐？

A：

1、呵呵，这一看就是刚有想法吧？仨选择都挺有特点的。

2、房产的价值由地段儿决定，然后是小区产品性质，再之后是具体的房源情况。地段儿往大了说就相当于选择城市，北京与鹤岗是有点儿区别的。以这仨板块来说，到目前为止是马家堡到公益西桥占优，宋家庄不太强，新宫则是说不太好，两区交界最好谨慎。

从性质来说，万科红是商品房没问题，又是大品牌。但毕竟这是个旧改保障房为主的项目，商品房只占了小部分份额，导致就那么两栋楼，一共几百户。这种小规模社区时间长了都不太好办，物业受影响的可能性大，毕竟物业费的规模小。这也就是万科的，否则早就明显落后了。

公益西桥这俩都行，看具体的房源吧。新宫新房我不方便多聊，问卖房的中介吧，他们更了解新项目。或者说新房主要看价格和质量，我实在不熟，不知道具体情况。

3、总之常规建议是公益西桥这俩。然后如果新宫新房价格合适也行，虽然这里说不清是否会成为丰台重点，但毕竟离的近，理论上不会太差。但也看规划吧，如果再增加安置房保障房的可就真说不好了，地块儿不大又两区交界，只能看效果吧。

仅供参考。

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