石溪村的16年跌宕 广州海珠西最大旧改迎来破局时刻

观点网 2021年2月3日早晨，广州市海珠区石溪村召开更新改造项目启动仪式。当时，所有人都认为旧村蝶变已在不远处。

位于广州海珠区西南部，石溪村北接广纸新城，南临珠江后航道。旧改项目启动时，石溪村便被预计或将串联形成海珠创新湾核心地理纽带。

从2009年申请改造到2020年引入改造主体佳兆业，石溪村等待了11年。只是后期受限于各种原因，石溪村旧改长期处于停滞状态。

直至今年5月，石溪村终于有了新动作。

5月15日，广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案征询意见公示，标志着这一旧改项目终于迎来实质性进展。

向广州城市更新局递交改造申请16年后，石溪村真正迎来破局时刻。

旧事

回头望去，石溪村旧改这条路，走走停停之间满是跌宕起伏。

2009年，石溪村便向广州城市更新局递交改造申请，土地勘测、确权、房屋测量等数据摸查工作同步启动。

直到2017年年初，石溪村旧改项目在递交申请的8年后，被正式纳入广州市2017年城市更新计划。

虽已推进多年，但在搭上城更快班车之后，石溪村旧改才按下了加速键。

2018年初，石溪村旧改启动村民表决仪式，获得村民80%以上同意率，将编制好的改造实施方案上报政府审批。

2020年2月，《石溪片区策划方案》通过广州市城市更新工作领导小区会议审议；5月，石溪经济联社向广州市规划和自然资源局海珠区分局提交控规调整申请，正式开展《海珠区石溪片区城市更新单元详细规划》编制工作。

规划被审议通过，意味着石溪村旧改迈出关键一步。

随后2020年11月，石溪村宣布拟公开招标旧村改造合作企业。根据招标公告，合作企业注册资本不得低于5亿元，总资产不低于300亿元，净资产不低于100亿元，

一个月后，招标结果出炉，石溪村旧改项目以89.87%的同意率确定广东佳红房地产开发有限公司（佳兆业+广州红八方集团）为旧改项目合作企业，改造总投资额约176.99亿元。

站在2020年看石溪村旧改，策划方案通过、村民同意率达标、合作企业落定，一年之内进展迅速，片区焕然一新已是指日可待。

但事实却是，引进了佳兆业的石溪村旧改，再一次落入沉寂之中。

按照计划，石溪村旧改项目改造过程将分为四期进行，预计安置改造时长为5年，到2025年12月31日前便要基本完成安置房建设。作为海珠巨无霸旧改项目，5年的展望已算是相对具体而快速。

观点新媒体了解到，2021年8月，住建局发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，严格控制大规模拆除和大规模增建，石溪村旧改进入休眠状态。

两个月后，早前出现融资收紧、销售遇冷预兆的佳兆业被曝出流动性出现问题，导致信托产品出现逾期，暴雷已是板上钉钉。

合作企业身陷暴雷风波自顾不暇，石溪村旧改项目能否推进也成为市场关注重点。

针对佳兆业相关问题，石溪村经济联合社在2021年底发布一则告知书，称石溪更新改造工作一直在稳步有序推进中，佳红公司仍积极履行签订的各项合同、协议，没有资金欠付情况。

又过半年，石溪村经济联合社再次针对佳兆业相关问题发布告知书，表示旧改项目没有暂停，更新改造合作方佳红公司已付清承租物业租金及相关费用等款项，联社也并未收到任何关于合作企业变更的申请。

只是，两份告知书改变不了停滞的事实，石溪村旧改项目进入了将近五年的静默。

新篇

旧改项目多年来并无实质性进展，石溪村依旧保持着人口高密度、握手楼连片、交通不畅的现状。

根据2020年老规划，石溪村总用地面积101.38万平方米，规划毛容积率2.85，总建筑面积为284.45万平方米。改造范围北至江南大道南，南至珠江后航道，东至瑞宝路，西至石岗路，改造面积101.34公顷。

其中，改造范围内总建筑面积172.3万平方米，改造投资总金额约为176.99亿元。同时，复建总建设量165.74万平方米，融资建设量92.08万平方米。

按照计划，石溪村旧改将重点引入文化创意、都市旅游、人工智能、海洋科技、总部创新办公等产业，并规划268米高地标塔楼。

而2025年给出的新规划中，对各区域规划面积进行了微调。

其中，总建面相对持平，复建安置建面减少7.02万平方米至158.72万平方米，分摊至融资住宅及融资商办建面上，分别增加5.84万平方米、1.17万平方米至50.17万平方米及48.92万平方米。

根据官方答复，石溪村旧改已被列为市、区重点推进项目，2025年市、区两级政府计划将完成石溪旧改实施方案的批复。

若进展可观，原本预计在2021年底便要完成的后续补偿安置方案表决、启动补偿安置协议签约也终于可以落地实施。

项目实施方案进入征询公示阶段，而目前石溪村旧改推进中最大的存疑点，是改造主体是否会更换。

早在2023年石溪村旧改便传出要换企的消息。

据了解，有消息称当时海珠区推出快速推进城中村行动实施方案，其中针对石溪村旧改提出完成合作企业推出或转让股权工作方案表决，以及实施方案编制、启动服务拆迁时同步推进环岛路、地铁10号线及站点建设工作。

2023年7月，石溪村召开更新宣讲会议，更新工作进展汇报的同时盘点佳红公司履约情况，分析直接清退佳红公司面临的问题及风险，并且回报引进国央企的工作情况。

当时便有消息称接手石溪村旧改的可能是越秀。据媒体报道，越秀自2022年开始就与佳兆业洽谈石溪村旧改项目。

但或许夹杂着各种复杂的因素，换企一事最终没有确切消息，石溪村旧改的停滞延宕至今。

如今实施方案公示，是否更换改造主体并未明确提及，有分析认为，石溪村就改的推进模式或许与康鹭旧改模式相似：以政府为主导，联社为主体进行更新改造推进。

实施方案公式只是翻开新篇章的第一步，石溪村旧改走过破局时刻之后，还面临旧改的资金难题、项目建成后的去化问题、长线建设中的产业升级规划等等，仍有难关待越。

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