房产买卖律师：购买抵押房屋后如何办理产权登记？

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：华信咨询有限公司

被告：恒远置业有限公司

第三人：鑫达租赁有限公司

关键关系：华信咨询向恒远置业购买已抵押的一号房屋（位于北京市大兴区），因恒远置业未协助办理产权登记、鑫达租赁不配合注销抵押权，引发三方纠纷。

（二）案件背景

2020 年 5 月，恒远置业将一号房屋抵押给鑫达租赁并完成登记。同年 8 月，华信咨询与恒远置业商议购房事宜，在知晓房屋抵押情况且鑫达租赁出具同意销售声明后，华信咨询支付购房款 3691170 元，取得发票并于 2021 年 3 月接收房屋。双方于 2022 年8 月签订《北京市商品房现房买卖合同》并办理网签，但恒远置业始终未协助办理产权登记手续。华信咨询认为鑫达租赁应注销抵押权、恒远置业应履行过户义务，遂诉至法院。

（三）诉讼过程

华信咨询起诉要求鑫达租赁协助注销一号房屋抵押权登记，恒远置业在抵押权注销后 10 日内协助办理产权登记，并由恒远置业承担诉讼费用。恒远置业未作答辩，鑫达租赁则辩称其抵押权合法有效，仅同意售房未同意注销抵押，且华信咨询不符合特殊保护条件，不应办理过户登记。法院组织证据交换与质证后作出判决。

二、争议焦点

抵押权注销问题：鑫达租赁是否应当协助办理一号房屋的抵押权注销登记手续？其对房屋的抵押权是否因同意销售而丧失优先受偿权？

产权登记问题：恒远置业是否应当在抵押权注销后协助华信咨询办理房屋产权登记手续？华信咨询作为购房人是否有权要求办理产权登记？

三、案件分析

（一）合同效力与当事人义务

华信咨询与恒远置业签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。华信咨询已履行付款义务，恒远置业应按约在抵押权注销后协助办理房屋产权登记手续。

（二）抵押权相关法律适用与权利认定

法律适用：案涉抵押合同签订、抵押登记及同意销售声明出具时间均在民法典施行前，关于鑫达租赁对抵押物的优先受偿权问题，应适用《中华人民共和国物权法》。

权利分析：根据《物权法》第一百九十一条，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人在抵押物交换价值实现之日丧失物上追及力，效力仅及于转让价金。鑫达租赁同意恒远置业销售一号房屋，此后其不能就已售房屋享有优先受偿权，仅能对售房款主张权利，故其已丧失对该房屋优先受偿权的基础，应协助办理抵押权注销登记。

（三）第三人抗辩理由评析

鑫达租赁提出的多项抗辩，如仅同意售房未同意注销抵押、华信咨询未付全款、不符合特殊保护条件等，缺乏事实与法律依据。华信咨询已提供付款凭证及发票证明支付房款，且法律明确规定抵押权人同意销售后其权利范围变更，鑫达租赁不能以此对抗购房人的合法诉求。

四、裁判结果

鑫达租赁有限公司于判决生效后 10 日内，协助华信咨询有限公司到房屋登记主管部门办理一号房屋抵押权注销登记手续；

恒远置业有限公司于判决第一项履行完毕后 10 日内，协助华信咨询有限公司到房屋登记主管部门办理一号房屋产权登记手续。

五、案件启示

购房风险防范：购房者购买抵押房屋时，不仅要确认抵押权人同意销售，还需明确后续抵押权注销及产权登记流程，避免因抵押未解除导致无法取得产权。

抵押权人权利边界：抵押权人同意抵押物转让时，应谨慎评估风险，明确权利范围变化，避免因条款模糊丧失对抵押物的控制。

开发商履约责任：开发商作为售房主体，在收取购房款后应积极履行协助办理产权登记的义务，否则将承担违约责任。

法律适用要点：处理涉及新旧法交替的案件时，需准确界定法律适用时间节点，确保裁判符合法律规定和公平原则。