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石景山红盘—越秀天玥，位于石景山西五环的苹果园板块。

越秀·天玥，共规划6栋楼，80-130平二至四居，洋房+小高层设计，全部为一梯两户、两梯两户。共计520套，其中期房400套、现房120套。容积率3.0。

南侧三栋楼是7至11层洋房和小高层，

北侧三栋楼是17至18层的高板，户型面宽进深比1.6。

小区入口在西侧，中心是园林设计，绿化面积大。

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项目距离6号线杨庄站很近，只有800m左右，走路大概10分钟。离苹果园站1.3km，开通后三轨换乘，可到达金融街、国贸、五棵松、中关村等地。出门就是阜石路、西五环，自驾很方便。

作为越秀地产首进石景山的高端作品，在发展醇熟的主城之上，占据城市高端资源带，集萃城市顶级生活梦想，将醇熟配套与自然美景恰到好处地相融，敬献主城高品质的生活方式。

越秀·天玥楼盘规划亮点

规划6栋楼，共计524户，容积率2.96。

越秀「天」系高端产品系“天空之镜”般的光幕艺术立面，E·S·℃ 景观健康+社，缔造自然森境诗意生活。

南向超大面宽·LDK一体化·独立家政间·奢适主卧套。

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越秀物业，物业费5.58/㎡/月

规划6栋楼，7-11层洋房、15-18层小高层，全部为一梯两户、两梯两户。

共计520套，其中期房400套、现房120套。

产品面积段为81㎡-130㎡，销售指导价7.5万元/㎡，总价区间在600-10000万。

区域配套环境

1、双地铁：6号线杨庄站600米+1号线苹果园站800米；

2、京西大悦城800米(今年6月份开业)；

3、苹果园小学、金顶街二小、石景山外国语实验小学，北京九中、北师大附中

4、东侧2公里北京大学首钢医院

在售产品情况

指导价:7.48万

81平米两居

98/100/104/115平米三居

132/134平米四居

择址石景山苹果园主城区版块，紧邻地铁6号线和1号线，四横三纵的交通布局，提升通行效率，让生活更加从容。

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同时依托苹果园交通枢纽商务区的崛起，项目周边北京银行保险产业园、中国电子科学研究院、中关村科技园石景山园、北京青年创业园石景山园等多座产业园区云集，科技与文化融合驱动，着力发展现代金融、高新技术、文化创意等高端服务业，形成高端要素集聚、创新创意活跃、自然环境优美的生态型高端产业功能区。

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优点：

1、位置不错，位于五环外，苹果园和阜石路附近，北京一直有东富西贵的说法，西边客户仿佛就是住着很多达官显贵。

2、交通不错，自驾车很快能够进入阜石路和五环主路，交通通达性好，地铁方面在1公里左右有好几个站点。

3、商业不错，距离京西大悦城、沃尔玛山姆会员店很近。附近片区成熟，商业氛围已经成熟。

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4、学校资源丰富，附近有多所幼儿园、小学和中学。

5、绿地资源相对丰富。附近有法海寺、首钢园、八大处等绿地资源。

不足：

1、价格高，这个项目的指导价是7.48万/平米，这个区域7.5万的房价有些偏高。

2、附近太过于成熟，带来方便的同时，也带来很多生活的痛点，比如城市拥挤问题，停车问题，附近无高端商业配套等现状。

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3、教育资源丰富，但是并不太强，如果对于有好教育需求的家庭来讲这是一个不足的地方。

4、未进入西部豪宅区域，后期成长不足，对于后期转手客群来讲，项目处在大部分都处于普通二手房的竞争之中，成长方面不足。

5、户型规划一般，尤其是115平米及以下的104平米、100平米、98平米三居产品和81平米二居产品户型设计均一般。

近年来，围绕文化复兴、生态复兴、产业复兴、活力复兴，石景山区在环境面貌改善、基础设施升级、城市功完善等方面提升效果显著。石景山的城市界面逐步焕新升级。如今已然成为了擎领京西发展的新风向标及众多优秀企业落户北京的首选之地。

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受益于政策规划以及举办奥运赛事等多重利好，石景山的区域价值也在不断攀升。石景山的供地相较于其他区域一直较少，且据相关数据显示，石景山新房存量仅占全北京新房存量的3%。在此背景下，越秀·天玥从拿地之初就备受京西购房者的关注。

石景山实景

决定地段升值的要素之一是产业。

受益于政策规划，石景山有三大产业「能量石」，分别是北京银行保险产业园、中关村科技园石景山园、新首钢高端产业区。

借势冬奥会，石景山已经有新的资本源源不断输入。

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尤其是项目西南直线距离约3公里的首钢产业园，目前入驻企业约200家，未来潜力难以估量。

越秀是南方的老牌国企，总部在广州，到今年算是40岁的“大叔”，开发项目的档次偏高。

粤系出身的国企，在进驻北京城六区的首个住宅项目，拿出「天」字系高端作品系列——越秀·天玥。

项目依旧邀请国内TOP级设计院，打造E·S·C景观健康+社区。

从环境健康（environment）、身心健康（soma spirit）、社群健康（community）三个健康维度出发，为越秀业主营造特有的健康生活体验。

小区内部有室外会客、孩童娱乐等交互场景。

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最终，为业主呈现的是五重归家体验、六大主题场景以及九大景观的「微度假」式园林。

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项目共6栋住宅楼，其他4栋期房，2栋现房。

开盘楼栋为：1#楼、2#楼、7#楼、8#楼。

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占地面积：18271㎡

建筑面积：85994㎡

容积率：2.96

绿化率：30%

停车位：636个

产权年限：70年

楼栋总数：6栋

总户数：528户

楼层状况：7-11F洋房，15-19F小高层

开发商：北京越星房地产开发有限公司

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交房时间：预计2025年6月交房

户型面积是：81平两居到132平四居，刚需+改善全龄覆盖。

销售指导价：7.48万/平，

总价：606-988万左右。

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