房屋楼梯所有权与相邻通行权冲突的解决路径

阮某海、叶某玲诉叶某仙、叶某华相邻通行纠纷案

——楼梯通道所有权人在特定情况下应当给予相邻一方通行便利

入库编号 2024-07-2-053-001

关键词 民事 相邻关系 通行权 所有权 楼梯通道

基本案情

原告阮某海、叶某玲诉称：阮某海、叶某玲系湖北省咸宁市通山县某小区3幢多套室负一楼至一楼的楼梯通道的所有权人，对该楼梯间具有专属所有权，并非与叶某仙、叶某华共同使用楼梯间。根据叶某仙、叶某华所处商铺规划设计图，该商铺还有两处通道，争议楼梯通道非唯一通道。故诉至法院请求判令：1.确认阮某海、叶某玲对案涉楼梯通道具有专属所有权，叶某仙、叶某华不享有通行权；2.诉讼费由叶某仙、叶某华承担。

被告叶某仙、叶某华辩称：1.叶某仙、叶某华与某置业公司签订的《商品房屋买卖合同》明确该楼梯通道为公共通道，且叶某仙、叶某华于2014年7月购买该商用房至今，一直从该楼梯通道出入，从未出现争议。2.楼梯通道应认定为历史形成的通道，且为唯一通道，故叶某仙、叶某华享有该楼道通行权。

法院经审理查明：通山县某小区第二幢房屋与第三幢房屋紧邻。第二幢房屋的负一楼为商铺，第二幢房屋从负一楼至一楼有一楼梯间，上至一楼右边进入相邻的第三幢房屋室内，左边进入第二幢房屋。2014年7月，叶某仙购买第二幢一楼商用房101、102、103室，叶某华购买104、105、106室。购买后使用过程中，叶某仙、叶某华从上述负一楼至一楼的楼梯间出入至今，且为唯一出入通道。2020年3月22日，阮某海从案外人陈某处购得相邻的第三幢一楼101、102、103、104、105室，并办理了不动产权属登记，权利人为阮某海、叶某玲共有，房屋所有权证载明的建筑面积为308.06㎡，其中室内面积为220.24㎡（含有案涉楼梯间面积6.84㎡）、共有分摊面积87.82㎡。购买房屋前后，阮某海、叶某玲及叶某仙、叶某华均从该同一楼梯间出入，后阮某海、叶某玲以案涉楼梯间为其一方所有，叶某仙、叶某华不应占用其所有的楼梯通行为由诉至法院。

湖北省通山县人民法院于2020年12月17日作出（2020）鄂1224民初1829号民事判决：驳回阮某海、叶某玲的诉讼请求。宣判后，阮某海、叶某玲不服，提起上诉。湖北省咸宁市中级人民法院于2021年6月30日作出（2021）鄂12民终679号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议焦点是叶某仙、叶某华对诉争楼梯间是否享有通行权。相邻关系中的通行权是基于相邻关系而产生，双方应当相互给予通行便利，即使相邻关系一方具有所有权，也不能以此为由排除他人通行的权利。本案中，主要考量因素包括案涉通道是否属于历史通道、习惯通道、唯一通道以及通行的便利性等。叶某仙、叶某华在阮某海、叶某玲购买该商铺之前就一直利用该通道上到一楼其所在门店；从通行便利性及整幢建筑的结构来看，该通道系叶某仙、叶某华上到门店所在楼层的唯一正常通道，也是唯一便利通道；从相邻关系人对阮某海、叶某玲的影响来看，案涉楼梯原本在设计时就是一个通道，双方当事人均是通过该通道上楼，叶某仙、叶某华使用该通道并不会影响到阮某海、叶某玲对该通道的使用，这一点亦符合为相邻关系人提供便利的相邻关系处理原则。民法典第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”本案适用的是原物权法第八十四条、第八十七条，所涉条文内容相同。面对目前的现状，阮某海、叶某玲应当让渡其部分楼梯间的不动产权利，以方便相邻人的通行。这是目前最节约、最简单有效的解决方式，也符合民法典处理相邻关系的基本精神。对于阮某海、叶某玲以其对该通道享有所有权来排除叶某仙、叶某华的通行权的请求，一、二审法院依法不予支持。

裁判要旨

1.对于基于房屋设计、施工、规划或者登记等原因而引发的房屋楼梯间所有权与相邻通行权冲突，因房屋楼梯间的利用与土地利用有相似之处，可以适用民法典第二百九十一条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”中处理相邻关系的基本原则和规则。

2.相邻关系中的通行权是基于客观现实需要在不动产权利人的权利使用上设置一定的负担，限制不动产权利人的权利行使，而给予相邻一方通行便利。当所有权与通行权发生冲突时，在特定情形下，应当依法优先保障相邻权利人的通行权。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第288条、第291条（本案适用的是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第84条、第87条）

一审：湖北省通山县人民法院（2020）鄂1224民初1829号民事判决（2020年12月17日）

二审：湖北省咸宁市中级人民法院（2021）鄂12民终679号民事判决（2021年6月30日）

房屋楼梯所有权与相邻通行权冲突的解决路径

——《阮某海、叶某玲诉叶某仙、叶某华相邻通行纠纷案（入库编号：2024-07-2-053-001）》解读

日常生活中发生的相邻关系纠纷复杂繁多、情形多样，相邻通行纠纷是其中比较常见的一种。对于基于房屋设计、施工、规划或者登记等原因而引发的房屋楼梯间所有权与相邻通行权冲突，何种权利优先，冲突各方往往各执一词。如何依法妥善解决此类纠纷，是实践中面临的一道难题。对此，人民法院案例库入库参考案例《阮某海、叶某玲诉叶某仙、叶某华相邻通行纠纷案（入库编号：2024-07-2-053-001）》给出了可供借鉴的处理方式，提供了明确规则指引。现就有关问题解读如下：

一、相邻人对房屋楼梯的利用，与民法典相邻权利人因通行必须利用不动产权利人的土地具有高度相似性

民法典第二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”该条规定了邻地通行权（又称“必要通行权”或“相邻通行权”），即由于地理条件的限制，一方必须利用相邻一方所有或使用的土地，取得通行等权利。其中，所谓“必须”是指一方权利的行使以利用相邻一方的土地为条件，否则无法行使其民事权利，影响其正常生产、生活；所谓“土地”是指开发、利用的土地和未开发利用的土地，包括城镇用地、农田、农村宅基地、林地、草地、山岭及其他土地；所谓“提供必要的便利”是指不动产权利人要容忍相邻权利人的“借道”通行，并提供便利。邻地通行权一般是长期的，且是无偿的。需要注意的是，民法典第二百九十一条规定的相邻通行权是相邻权利人利用不动产权利人的“土地”予以通行，是对他人“土地”权利的利用。

本案例中，相邻人对房屋楼梯的利用因涉及房屋所有权人的所有权，不是单纯利用土地，能否运用民法相邻通行权的理论解决该难题，回答是肯定的。第一，从法律关系的主体和内容看，民法典第二百九十一条规定的相邻通行关系涉及不动产权利人与相邻通行人之间的权利义务，即一方须为另一方提供通行便利，另一方借道通行以“必要”为前提。其核心要义是解决相邻通行问题。相邻人对房屋楼梯的利用存在相似的权利义务主体，也包含相似的权利义务内容，亦是要解决相邻人的通行问题。两者具有高度相似性。第二，作为不动产的房屋楼梯，其显著特征就是为通行而建设，而不是居住或其他用途。虽然利用他人房屋楼梯涉及房屋所有权，但由于楼梯本身所具有的通行目的，使其与民法典第二百九十一条规定的“利用他人土地”中的“土地”具有相似的功能属性。而且，相较于楼梯在法律上的所有权属性，楼梯用于通行目的的物理属性在处理通行问题上更有实际意义。第三，从解决房屋与土地关系的“地随房走”这一基本原则看，利用房屋楼梯当然包含了利用其所涉土地。由此，利用楼梯的法律内涵可表述为利用“楼梯所有权+楼梯所涉土地”，故利用楼梯通行可以解释为利用“土地”通行。第四，从利用他人不动产权利的必要性看，民法典第二百九十一条规定利用他人不动产权利以“必须”为条件，而在相邻人对房屋楼梯的利用中，同样满足“必须”这一条件，因为如不利用他人不动产权利则无法上楼，严重影响其生产、生活，二者在适用条件上亦具有一致性。第五，从民法典第二百八十八条规定的处理相邻关系的原则看，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。而相邻人对房屋楼梯的利用，正是要解决相邻关系中方便生产和生活的问题，故运用民法典关于土地相邻通行原则来解决相似矛盾冲突，在适用场域和目标上亦高度契合。综上，解决房屋所有权与相邻权冲突，可以适用民法典关于土地相邻通行关系的相关规定。

基于此，本案例的裁判要旨之一明确：“对于基于房屋设计、施工、规划或者登记等原因而引发的房屋楼梯间所有权与相邻通行权冲突，因房屋楼梯间的利用与土地利用有相似之处，可以适用民法典第二百九十一条‘不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利’中处理相邻关系的基本原则和规则。”

二、在某些特殊情况下所有权与通行权产生冲突时首先保障通行权具有理论依据和客观基础，也是价值权衡的结果

所有权与通行权产生冲突时首先保障通行权具有理论依据及立法依据。一方面，相邻权属于物权范畴，是所有权的延伸，这是理论上较通行的观点。在立法上，民法典以及原物权法均将“相邻关系”归入“所有权”编加以规定，也从侧面表明立法对于相邻权性质的态度。作为相邻权重要内容的相邻通行权亦当然具有这一属性。由于所有权与相邻通行权在权利性质上的相似或对等（均属物权范畴），为两者冲突时选择解决方式奠定了理论基础。另一方面，从目前立法对相邻通行权的具体规定看，也体现了通行权优先保障的立法意图。相邻通行权是基于客观现实需要在不动产权利人的权利使用上设置一定的负担，限制不动产权利人的权利行使，而给予相邻一方通行便利。从限制不动产权利以保障通行权这一特征看，通行权对于相邻不动产权利而言具有优先性。

本案例除上述理论及立法依据支撑之外，还有其特有的客观基础及价值考量。首先，本案例中所有权人对楼梯的权利虽涉及房屋所有权，但楼梯的权利行使无论对所有权人还是相邻人都只是通行。在这种情况下让渡所有权实质是让渡所有权人的独占通行权而惠利他人通行，不会损害所有权人在居住权范围内的利益。这是借鉴现有法律规定以保障通行权优先的客观基础。其次，从法律经济学角度来判断，如果以所有权人对楼梯具有所有权为由剥夺相邻人的通行权，受损失的不仅是通行权本身，而且直接影响到相邻人物权的行使，将给相邻权利人造成巨大损失。在房屋楼梯所有权与通行权产生冲突时依法优先保障通行权，既无损于所有权人的居住权，也不会对所有权人自身的通行产生损害，是最简单、最经济、最合理的解决方式。因此，优先保障通行权亦是价值权衡的结果。

基于此，本案例的裁判要旨之二明确：“相邻关系中的通行权是基于客观现实需要在不动产权利人的权利使用上设置一定的负担，限制不动产权利人的权利行使，而给予相邻一方通行便利。当所有权与通行权发生冲突时，在特定情形下，应当依法优先保障相邻权利人的通行权。”

三、本案例的参考价值及适用边界

本案例的价值在于明确当城市房屋在某些特殊情况下其楼梯所有权与相邻通行权产生冲突时，应当以优先保障通行权作为解决路径。这可以说是对民法典第二百八十八条规定的具体化，也是对第二百九十一条规定的扩大解释，妥当解决了争议难题，化解了双方矛盾，并且弘扬了睦邻和谐、友善互助的社会主义核心价值观。

司法适用中，参考本案例还应当注意以下几点：一是房屋建筑仅有一个楼梯，且是上下通行的唯一通道，如果有其他通道，则无权要求所有权人为便利通行让渡权利；二是楼梯唯一通道是历史形成，而非后来人为形成（如封堵了已有的通道），对现状的形成，相邻通道利用人无过错；三是进行价值权衡，保障通行权更有利于化解纠纷，是最经济、最合理的方式；四是防止随意放宽本案例适用的条件，以免对不动产权利人的所有权造成侵害。