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西安“保利天瑞”

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旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。

PART.01

从2023年开始，「第四代住宅」开始在西安遍地开花，短短两年就成为市场主流，连金茂这种主打科技系统的开发商也推出了带露台的府系3.0和璞系。

几乎每个看过四代宅样板间的人，都不会否认这种产品“真香”，以至于很多人惊呼——前两年买的三代宅，还没交付就已经落后了！

四代宅好吗？毫无疑问，非常好。

单从房子本身来说，四代宅优势非常明显，超高赠送带来的高得房率都是实实在在的面积，以前170㎡的房实得140㎡，现在140㎡的房实得150㎡甚至更高，账太好算了。

四代宅一出，呼吁了很多年都没取消的公摊似乎不再是问题，送一个露台就抵消了，有的产品甚至能做到「负公摊」，而且还没涨价，等于白得一间房，性价比不就来了么。

更何况，中国人都有点院子情结，以前只有低密墅类产品才有天有地，现在四代宅小户型就能做到家家花园、户户小院，现实版“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。”

第四代住宅还在不断进化，从南向奇偶错层到南北奇偶错层再到南北双露台、270度环岛露台，从2米进深到3米进深再到5米进深，露台设计越来越大，也越来越卷。

随着赠送面积和方式的不断增加，100%的得房率已经满足不了大家了，毕竟市面上已经有了得房率超过120%的产品，别人能做我也能做，卷自己也卷友商。

对购房者来说，在精美的样板间畅想一下未来的生活：养花种菜、围炉煮茶、把酒言欢，情绪价值直接拉满。

而且四代宅的颜值往往更高，如果设计得当，外立面比绝大多数三代宅更为惊艳，突出的露台部分就是天然的线条勾勒，让建筑更有立体的美感。

PART.02

从理想角度来说，四代宅就是普通人在城市中的理想生活。

不过理想之所以是理想，就因为它和现实是有差别的。四代宅非常好，但远不完美，客观来说，问题还是存在的，而且短期内很难解决。

首先是建筑质量和建筑成本问题。

四代宅可不是在房子外面“粘”一个露台那么简单，露台是悬挑的，也就意味着整座建筑的结构和承重设计都要有大的改变。

要保证建筑结构安全，又不想用影响美观的柱子或斜拉支撑，因此露台越大建造难度越大，对承重工艺、建材品质要求更高，钢筋混凝土也得更高的标准，成本自然水涨船高。

很多地方明文禁止封露台就有建筑安全方面的考虑，按照结构设计，这部分只考虑短时间户外活动，风压、抗震等受力结构和标准也是按照开放空间设计的，如果增加钢结构、玻璃甚至墙体，属于私自改变建筑用途，很有可能超过承重极限，引发安全问题。

露台虽然是开发商“免费赠送”的，但多出来的钢筋混凝土等建材可没人免费送给开发商，所以你猜这部分成本最终谁来承担呢？这也是一般同地段配套差不多品质的四代宅要比三代宅单价高的原因。

免费的东西往往是最贵的，露台部分的钱其实没有真的免，只是以另一种形式从你口袋里出去了而已。

所以这又涉及到露台封装的问题了。

四代宅的卖点和亮点就是露台，如果把露台封了，那四代宅就失去了灵魂。买房的时候，置业顾问一定会告诉你露台不能封装，这种约束一般也会体现在合同里。

对大平层或者跃层的业主来说，家里也不差露台那点面积，没有封装起来的必要性，露台就是生活的小佐料，偶尔调剂一下，给美好的生活锦上添花。

但小户型的业主，尤其是三代住在一起的，有几个人能拒绝封露台的诱惑？苍蝇肉都是肉，更别说露台这只大鸡腿了。

我花那么多钱结果就多了个不能封露台，在西安这种只有冬夏没有春秋的城市，一年到头能真正用得上的时间不到三个月，要是不封起来做个阳光房，真是亏大了。

更何况雾霾、风沙、炎热、寒冷、雨雪、蚊虫这些因素都是客观存在的，不要说开敞的露台，就是家里开着窗子一天不打扫都是一层灰，我在露台上BBQ，蚊子也在我身上BBQ，为了省心把露台封起来，很合理吧？

不要说6米挑高的露台不好封，没有封不了的露台，只有封不住的人性。西安如今已经有了四代住宅交付后业主封露台的例子，最后都是业主和没有执法权的物业以及有执法权的城管之间的矛盾。

PART.03

露台不能封除了建筑安全因素，还有部分原因是破坏建筑外观一致性。

四代宅外立面比较独特，而且交付的时候是公建外立面，如果每户业主都按照自己的想法去改造外立面，个人审美和需求是有差异的，你做阳光房、我做半敞开、他加遮阳棚，外形不一致、颜色五花八门，给佟丽娅脸上弄各种伤疤和痤疮，再涂上五颜六色的粉，能好看嘛~

而且从生活习惯考虑，一旦交付，公建化外立面的美大部分时候都不复存在。毕竟露台可是天然的阳光小院，谁能拒绝在阳光灿烂的日子里晒衣服被子呢？

不过四代宅被诟病最多的，其实是对采光的影响。

自家有露台当然很爽，问题是露台下面那一户的采光呢？同理，楼上的露台同样会影响你家采光。一边是多了个阳光房，另一边还多了个遮阳棚。这么一看，此前不受待见的顶楼倒是占了便宜。

早期的四代宅露台都是南向的，必然对楼下采光有很大的影响，不管是主卧、次卧还是客厅，即便进深只有两米左右，露台遮挡的部位也只能享受部分斜向采光。

后来开发商对露台做了优化，比如南北错层，再比如东西错层等等。这些措施虽然能够一定程度上改善采光效果，但物理遮挡是无解的，买四代宅就得做好这种思想准备。

对平层来说，更好的第四代住宅应该是露台+端厅的设计，把露台放在东西两侧，不影响南向采光面，最好的当然是招商·西安序那样的一层一户，再次一点就是一层两户。

两梯三户甚至两梯四户不是不能做露台，只是要对利弊有取舍，南北露台稍好一些，纯南向露台稍差一点。

PART.04

四代宅的安全和隐私保障问题如今也经常被提起。

露台是开敞空间，挑空又高，所以对防水和排水的要求就更高，万一排水出现问题，一场暴雨露台就变池塘了，甚至反灌到室内来个水漫金山。

另外，虽然露台挑空一般是6米，不过对上下楼来说，3米左右不算高，如果一个成年人愿意，打开窗子就能跳进楼下露台，这也是很多人想封露台的一个原因。

还有一些极端情况也不能避免，比如高空抛物以前只能砸到地面，现在很有可能砸到露台上；再比如你家楼下有个不太讲卫生的邻居，在露台上放一堆杂物，连窗子都没法开；或者楼上有人抽烟，烟头随手弹到你家露台的遮阳棚甚至椅子上，后果不堪设想。

再有一个就是隐私问题。

除非是顶楼或者硬隔离，不然楼上站在窗前必然可以俯视楼下露台，想象中的在露台上BBQ或者呼朋喝友畅聊其实很难实现，说话都得降低音量，生怕打扰邻居。

隐私性还有一点，就是露台作为建筑突出的平台，楼上站在露台上不但能看到楼下露台，还能一眼看到楼下的客厅和卧室，如果想要保障隐私，就得一天到晚拉上纱帘甚至窗帘。

这个还只是楼间距足够大的情况下，如果楼间距过小，比如某些高层的30多米楼间距，加上进深两三米的露台，本来想坐在那里聊聊天，结果总是和楼上楼下对面串台，总不能搞个预约制，今天我家用，明天你家用吧。

所以说，低容低密项目天然适合做四代宅，如果是高容积率，做四代宅的效果就会差一些。

四代宅临时搭建的样板间参考性不大，有条件的话一定要去实体楼看看，感受一下楼间距，如果有实体样板间更好，看看到底是你家的私家花园，还是邻居们的公共观景台。

和这些相比，露台难打理清洁其实都不算什么大的问题。

不要看样板间的露台干净整洁就羡慕向往，样板间都会配备清洁阿姨，隔几个小时就去打扫清理，所以才纤尘不染。

自己住进去，就要做好每天打扫的准备。否则一天一层灰，三天一层土，要是赶上下雨，那可就是一堆泥，一不小心就得堵塞下水。

PART.05

最后再说说保温隔音能耗的问题。

断桥铝合金+双层中空玻璃颜值很高，不过下点雨都是泥点不说，保温效果肯定不如墙体，无形中增加更多的“能耗”，比如冬天暖气必须给力，夏天空调温度也得调的更低。

换成保温隔音效果好的玻璃成本高，不是高溢价豪宅的话开发商没有动力去升级，成本自然得摊在业主身上，要知道兼具安全、保温、隔音的玻璃，价格一点都不含糊。

所以很多人说，露台最适合的就是有钱有闲有情趣的人，充足的时间以及充足的钱，并且确实很喜欢这样的生活，自己喜欢或者家里有专人打理露台，那买四代宅准没错。

如果自己不喜欢打扫卫生，也没有别人帮忙打扫，偶尔清理一下还能解压，要是天天打扫，谁都受不了，最终露台就逃不开堆放杂物的命运。

好不容易把迪丽热巴娶回家，让她去垃圾桶捡纸壳，合适吗？

好房子不在于它是第几代，要看适不适合自己。房子是用来住的，是心灵和身体的“港湾”，首要目的是让自己住的轻松舒适，如果要买四代宅，不能只看它神的一面，还得知道它魔的一面。

四代宅和三代宅并不是智能手机和小灵通的关系，更像是旗舰机和走量机的关系，很多功能是锦上添花的，有的人喜欢高性能愿意为旗舰机付出溢价，而有的人其实只需要最基本的通话拍照以及运行流畅。

现在西安第四代住宅已经很多了，而且已经有交付案例，大家买房前不妨去已经交付的小区看看实际情况，或者咨询一下业主听听他们的评价。买房的容错空间很小，但前面已经有人试错了。

说了这么多，我们并不是否定四代宅，相反，我们希望四代宅可以更卷一些，卷户型设计、卷室内赠送、卷社区园林配套、卷物业服务，让购房者能够真正受益。

当然了，我们也要清楚，如今四代宅风靡，本质上是变相降价，楼市要稳，不能暴涨更不能骤跌，如果开发商随意降价，对稳楼市、稳预期甚至经济发展来说就是灾难。

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