北京房地产律师解析：共有房产赠与 “部分有效” 的法律依据

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林阳

被告：陈辉、陈明、陈婷

关键关系：许建国与周梅为夫妻，周梅再婚时携子女陈辉、陈明、陈婷、陈昊（后更名林强）与许建国共同生活。林强与苏芳为夫妻，育有林阳。许建国、周梅、林强均已去世，各方因一号房屋（位于北京市延庆区×× 号）继承问题产生纠纷。

（二）案件背景

1987 年，许建国获批宅基地并建成一号房屋北房五间（东三间、西两间），2000 年陈昊增建西房两间。2016 年，许建国与林强签订赠与协议，将北房东数三间及院落赠与林强，约定许建国保留居住权。许建国、周梅、林强相继离世后，林阳主张继承东数三间北房，陈辉等人则对赠与协议效力存疑，要求依法分割遗产，双方诉至法院。

（三）诉讼过程

林阳起诉要求继承一号房屋北房东数三间，苏芳支持林阳并放弃自身继承份额。陈辉辩称赠与协议无效，主张北房五间为父母遗产应平均分割；陈明、陈婷持相同意见。陈昊认可西房两间归己所有，未对北房分割明确表态。法院经审理，结合证据及各方陈述作出判决。

二、争议焦点

赠与协议法律效力：许建国与林强签订的赠与协议是否有效？许建国能否单独处分夫妻共同财产中的特定房屋？

遗产范围与分割：一号房屋北房五间是否均为许建国与周梅的夫妻共同财产？若赠与协议部分有效，各继承人应如何分配房屋份额？

继子女继承资格：陈辉等人作为继子女，与许建国形成抚养关系，其继承权利是否受赠与协议影响？

三、案件分析

（一）房屋权属与遗产范围认定

根据《民法典》规定，一号房屋北房五间建于许建国与周梅婚姻存续期间，属于夫妻共同财产。周梅去世后，其享有的 1/2 份额作为遗产，由许建国及陈辉、陈明、陈婷、林强等第一顺序继承人平均继承，即每人分得 1/8 份额（房屋总份额的 1/16）。此时，许建国持有 7/8 份额（自身 1/2 + 继承周梅的 1/8×3），其余四人各占 1/16 份额。

（二）赠与协议效力判定

许建国虽有权处分自身份额，但北房五间为共有财产，在未征得其他共有人同意的情况下，其将东数三间整体赠与林强的行为，超出了个人处分权限。根据《民法典》第三百零三条，共有人未协商一致不得分割共有财产，因此赠与协议中涉及许建国个人份额部分有效，涉及其他共有人份额部分无效。

（三）遗产分割计算

林强去世后，其通过赠与获得的许建国份额（7/8）及继承周梅的份额（1/16），由配偶苏芳和儿子林阳继承。苏芳放弃份额后，林阳取得 8/16 份额。法院综合房屋使用现状及各方诉求，将东数三间判归林阳，西数两间由陈辉、陈明、陈婷、陈昊平均继承。

四、裁判结果

一号房屋北房东数三间由林阳继承；

北房西数两间由陈辉、陈明、陈婷、陈昊各继承 1/4 份额；

西房两间归陈昊所有；

驳回陈辉、陈明、陈婷的其他诉讼请求。

五、案件启示

财产处分权限：夫妻一方仅能处分自身及已继承的共有财产份额，擅自处分他人份额的行为可能无效，需经全体共有人同意。

赠与协议规范性：涉及共有财产的赠与，应明确处分范围并取得其他共有人书面同意，避免因权限争议导致协议部分无效。

继子女继承权：形成抚养关系的继子女享有与亲生子女同等继承权，其权利不受其他继承人处分行为影响，但需遵循共有财产分割规则。

遗产分配灵活性：法院判决兼顾法律规定与实际使用需求，继承人可通过协商达成分配方案，减少诉累并保障财产合理利用。