山东
房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。
网友咨询：
房屋租赁约定租赁期限超过20年的，合同效力如何认定？
石秋律师解答：
一份租赁合同中，如果只是租赁期限超过20年，不存在其他导致合同无效的事由，则只是租赁合同中关于租赁期限超过20年的部分不对双方当事人产生法律约束力。超过20年租赁期限的合同，当事人继续保持租赁关系的，为不定期租赁。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。
石秋律师补充：
租赁合同应当具备以下主要条款：当事人的姓名或者名称及地址；房屋的位置、面积、装修及设施；房屋用途；租赁期限；租金数额及交付方式；房屋维修责任；转租的约定；变更或者解除合同条件；违约责任；当事人约定的其他条款。
房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁登记备案有利于保障租赁双方的合法权益，维持房屋租赁市场正常秩序，加强房屋租赁市场管理以及加强流动人口管理。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。是否办理了备案登记，并不会影响房屋租赁合同的效力。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
石秋律师
四川梵联律师事务所专职律师。四川大学法学硕士，熟悉法院内部工作规程，擅长公司设立、股权架构及股权激励设计、合规管理、合同纠纷、公司解散纠纷、劳动争议纠纷以及知识产权侵权诉讼等，擅长重大民商事项目非诉业务代理及企事业单位法律顾问。
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