广州南沙楼市上演“冰与火”

一方面高端住宅单价突破6万元/㎡，另一方面不少板块仍在“以价换量”

近日的广州南沙，因两剂政策“强心针”成为粤港澳大湾区焦点。5月初，南沙区发布“金融30条”，明确跨境贸易投资便利化等30项创新措施；此前的4月底则出台“购房入学”新政，进一步激活南沙楼市，但同时也加剧了产品分化。数据显示，“五一”期间，南沙一手住宅成交面积同比增49%，个别项目单价突破6万元/㎡，刷新了区域单价纪录。与此同时，不少板块仍在“以价换量”。在刚需项目的促销下，一季度区域均价波动明显。

“五一”成交面积同比飙升49%

性价比高楼盘受捧

随着南沙开启政策工具箱，进入5月，南沙楼市开局亮眼。“五一”假期，全区新建商品房成交突破3万㎡，比去年同期大幅增长49%。

广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者：“南沙2024年新货较少，今年一季度开始新货稍微多一些，新增供应约翻了一倍，购房者选择也更多。目前还是高得房率、配套齐全、促销到位的‘高性价比’的项目成交更稳固。”

由于拥有130%的得房率，南沙横沥岛的招商林屿境近日一直为区域红盘。其销售人员透露：“五一”期间接待区每日座无虚席，日均接待量近百组，假期单日成交量稳定在十余套。

克而瑞广佛数据显示，截至2025年4月末，南沙库存面积为167.91万㎡，去化周期为20.2个月，低于广州市的增城区、花都区、从化区等远郊，以及黄埔区、天河区、越秀区等区。房地产市场研究专家邓浩志认为，南沙一直都不缺利好。

热销总价段“两头尖”特征明显

区域价格分化明显

“五一”期间，南沙楼市呈现出明显的分化。南沙明珠湾板块有高端住宅的成交单价突破6万元/㎡，西派尊府的370㎡超大平层套户型总价超2200万元，刷新了区域住宅价格天花板。

与此同时，南沙不少板块仍以“以价换量”为主。来自合富研究院的监测显示，今年“五一”期间南沙区推出新货超400套，为近三年推货高峰，但部分项目即使推出使用率约115%的新品，由于价格优惠力度不足，市场反响一般。崔登科告诉新快报记者：“今年一季度南沙新房市场网签增长17%，但价格波动幅度约15%，区域成交总金额与去年同期持平，‘以价换量’的特征明显。”

克而瑞广佛分析指出，近几年南沙热销商品住宅的热销总价段呈“两头尖”的发展特征。总价200万元以下商品住宅成交占比逐年增高，由2020年的24%增长至2024年的41%。在热销总价段上2025年1月至3月南沙商品住宅热销总价段为200万元以下，成交占比为38%；其次是200万元至300万元,占比36%。

尽管总量不高，近年来南沙总价600万元以上改善房源成交占比同样呈现逐年走高的趋势。克而瑞广佛认为，出现这一特征的变化，或是因为南沙有着稀缺的江海资源和相对优渥的居住环境，这是打造改善产品的温床。加之现阶段南沙的基本面也在不断变好，预期不断提升，使不少改善客户增强了入市信心。

■南沙高端项目配备稀缺江海资源，“五一”期间成交单价冲破6万元/㎡。

“购房入学”有望加快人口导入

教育资源短板仍待补齐

对于远郊楼市而言，除了高得房率和促销力度，教育资源也是不少购房者考量的重点。4月28日，南沙区教育局发布通知，明确自2025年1月10日起，在南沙区购买新建商品住房的非南沙区户籍适龄儿童、少年，可申请入读该区义务教育阶段起始年级区属公办学位。不过，这个政策仅限今年1月10日（含）之后买新房，买二手房及之前买新房均不适用。

邓浩志认为，这一政策旨在刺激新房销售，虽然会有一定帮助，但鉴于南沙人口增速缓慢以及产业结构问题，实际效果可能较为有限。“南沙人口增速缓慢，对住房的自住需求增速也相对缓慢。这是产业结构和产业规模较小的结果，能享受这个政策的群体总量不太大。”

崔登科指出：“购房入户新政释放了定向购买力，教育资源主要刺激的是刚需客户，刚需现在出手比较谨慎，还是会综合考虑房源。”

南沙落地“购房入学”，进一步释放楼市积极信号。但与此同时，市面也有一些南沙教育资源未能匹配区域定位的声音。上个月，横沥岛新建的48班小学最后定为凤凰小学，并未引入知名度高的教育集团，引起部分业主不满。有片区业主认为，横沥岛自规划之初就被定位为“国际金融岛”，吸引高端产业和人才，但教育资源的落地与预期存在落差。

邓浩志告诉新快报记者：“南沙前几年在建筑设施配套上进展较快，但后期南沙人口增长比较缓慢，包括商业、医疗和教育等配套资源落地后，经营情况不太理想，南沙配套落地与常住人口的问题密切相关。”

克而瑞广佛分析指出，根据3月27日广州市统计局发布的2024年广州市人口规模数据，截至2024年末，南沙区常住人口为98.39万人，规模不足百万人。尽管近年来南沙人口保持快速增长的趋势，但对比南沙区“十四五”规划提出的“争取到2025年常住人口达到120万左右”的目标，仍差距甚远。而随着“购房送学位”的政策落地，相信未来南沙会吸引更多外地户籍家庭入场，南沙目前存在的人口导入不足问题或许将会迎来破局。

■新快报记者 何璐诗