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涉及专项债收储土地,二季度以来爆发式增长

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二季度以来,地方发布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长。

据克而瑞研究中心不完全统计,4月份,地方公告的拟用专项债收储土地面积达7198公顷,涉及金额达1730亿元,面积、金额均已超出一季度总量。截至5月13日,全国已有171个城市发布专项债收储土地计划,合计收储金额达到3918亿元,明确涉及收储宅地规模达到6565公顷。

克而瑞研究中心测算,若公布的收储宅地规模如期落实,等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%,助力全国新房去化周期下降超过2个月。

业内人士认为,专项债收储政策已进入密集发布阶段,建议各地主管部门进一步优化推进,让更多“拟收储”变为“已收储”,同时,细化专项债收储地块数据,精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化,全面提升因城施策的精准性和可操作性。

二季度拟收储规模爆发式增长

今年以来,地方发布拟用专项债收储土地规模逐月增加。

据克而瑞研究中心不完全统计,截至5月13日,全国已有171个城市发布专项债收储土地计划,合计收储金额达到3918亿元。其中,除去没有标注用途属性的地块之外,含宅用地共有1575宗,拟收购总价2250亿元,拟收储面积总和达到6565公顷。

值得注意的是,二季度以来,地方公布的拟用专项债收储土地规模爆发式增长。据克而瑞研究中心不完全统计,4月份,地方公告的专项债收储土地面积达7198公顷,涉及金额1730亿元,面积、金额均已超出一季度总量。

克而瑞研究中心的数据还显示,从宅地收储清单来看,三四线城市拟收储面积为5437公顷,占比达到84%,合计收购总价1659亿元,占比74%。从各城市收储规模来看,目前有13个城市拟收储规模超过100公顷,其中仅有4个二线城市,分别为郑州、昆明、西安、天津。郑州拟收储规模273公顷,高居首位,较第二名平顶山高出108公顷。拟收购总价最高的城市是西安,合计公布125.6亿元,较郑州高出了9.6亿元。西安收储土地平均地价达到9100万元/公顷,也是13城中平均收储单价最高的城市。

对于三四线城市收储占比较高的原因,克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为,相对于一二线城市而言,三四线城市在本轮调整中面临着更大的需求端波动,且更多地块由城投托底拿地,大量宅地因财务测算无法满足开工条件,导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡,土地收储成为了现阶段这些地块的唯一出路。

收储驱动城市降库存新模式

对于已公布的6565公顷收储宅地规模,据克而瑞研究中心测算,按全国土地平均容积率折算,拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.3亿平方米,超过估算的前四月新房销售规模的一半。从降低库存规模的角度来说,若公布的收储宅地规模如期落实,等效于2025年前四月新房成交面积同比至少增长了54%,助力全国新房去化周期下降超过2个月。

克而瑞研究中心还结合各城市近一年新房交易规模测算,若拟收储计划全部落实,将有14个城市广义库存下降超过1年。其中,九江、六安等新房交易规模较低的三四线城市,理论上可降低广义去化周期超过3年,而漳州、南充、咸宁、金华、安庆、滨州等城市也超过2年。

值得一提的是郑州,马千里指出,郑州广义库存去化周期下降达到1.1年,是今年迄今为止一二线城市中唯一因为土地收储改善广义库存超过1年的城市。

马千里认为,专项债收储政策已进入密集发布阶段,各地政府通过高频次公告有效改善市场供需预期,并成为当前房地产稳市政策体系的关键支撑。

马千里建议,各地主管部门可从两方面进一步优化推进,一是加速存量收储计划的落地转化,让更多“拟收储”变为“已收储”,推动政策由“稳预期”向“稳市场”实质性转变;二是着力构建细化信息的透明机制,细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据维度,精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化,从而为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑,全面提升因城施策的精准性和可操作性。

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