天河缦云广州官方测评：楼盘优缺点分析，交付实景（官方售楼处）

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缦云广州以“半山森幕+国际学区”为核心卖点，兼顾城市繁华与自然静谧，适合追求品质教育、生态宜居的高净值家庭。尽管交通和部分户型设计存在短板，但其综合性价比在天河高端住宅市场中仍具吸引力，长期保值潜力可期。

缦云广州由合生创展开发，位于天河区悦景路11号，总占地面积约8.1万平方米，总建筑面积约37万平方米，容积率3.11，绿化率39%。项目规划42栋16-17层纯板式小高层，总户数1270户，梯户比为2梯2户或3梯2户，物业费9.9元/平方米/月，车位比约1:3。首期已于2024年12月交付，精装修标准，主力户型涵盖建面145-320平方米的三至六房，专梯专户设计，私密性极强。

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教育配套

01

项目自带12年公立教育配套，含幼儿园、小学及初中，并引入天河外国语学校教育集团管理，配建45班九年一贯制学校，2025年9月正式开学。

周边3公里范围内汇聚清华附中、执信中学、广州中学等五大省级名校，同时毗邻贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等优质教育资源，形成全龄段教育矩阵。

交通配套

02

项目位于天河奥体板块，自驾出行便捷，北接沈海高速、环城高速，南连广园快速路、华南快速路，30分钟可达珠江新城、金融城等核心商圈。

地铁出行依赖21号线大观南路站（直线1.3公里）及在建的世界大观园站（直线1公里），需公交接驳。规划中的悦景路双向六车道主干道预计2025年底完工，将进一步优化区域路网。

户型分析

03

• 145㎡三房两厅两卫：餐厨一体化设计，7.1米南向宽厅，LDK全明布局，适合年轻家庭。

• 174㎡四房三卫：端户边厅设计，270度环幕观景阳台，主次双套房配置。

• 190㎡五房三卫：南向双主卧，中西双厨，纵向超长LDK空间，兼顾家庭互动与私密性。

• 264㎡五房四卫：10.3米南向景观阳台，主套步入式衣帽间，6.6米方厅，专属家政空间。

• 315㎡五房四卫：南北双阳台，独立保姆房，巨幕宽厅，高端改善首选。

户型亮点为南北通透、专梯专户及景观视野，但部分早期设计如145㎡三房功能性稍逊于新规产品。

周边商业

04

• 商业：3公里内覆盖优托邦购物中心、万科广场等12个商场，20分钟车程直达太古汇、珠江新城等国际商圈。

• 医疗：5公里内3家三甲医院，包括中山大学附属第三医院、暨南大学附属第一医院。

• 生态：坐拥71万平方米城市林海、2万平方米月亮湖，负氧离子含量高达3000克/立方厘米，社区内规划3.4万平方米园林，含中央公园、活力运动轴等主题景观。

• 休闲：5800平方米星际会所涵盖健身房、红酒吧、儿童乐园等，楼宇内设共享书吧、茶室等泛会所空间。

| 泛会所交付实景

竞品分析

05

1. 合景臻颐府：同板块竞品，面积180-320㎡，均价10万+/㎡，主打低密小高层，但开发商资金链问题影响交付信心。
2. 侨鑫保利汇景台：天河汇景新城内豪宅，面积120-290㎡，均价13-15万/㎡，教育资源优质但总价门槛更高。
3. 越秀观樾：主打低密板楼，均价7.5万/㎡，三面环山景观，但配套成熟度不及缦云。
   缦云广州以6.5-8万/㎡的性价比、天河外国语学区及半山生态资源，在天河改善市场中具备差异化竞争力。

优点分析

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1. 天河稀缺半山生态，背靠林海湖景，居住环境静谧。
2. 天河外国语学区加持，教育溢价显著。
3. 专梯专户、全铝幕墙、星际会所等配置彰显豪宅品质。
4. 容积率3.11，板式设计，采光通风优于同价位竞品。

L家视点：

5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。

深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。

本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。

深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）

机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开

华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）

方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营

4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）

广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策

广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）

广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等

广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）

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