上海
仲量联行最新发布的资本追踪数据显示，2025年第一季度亚太区商业地产投资额达363亿美元，同比增长20%，创下自2022年加息周期以来的新高。尽管面临关税挑战，亚太区商业地产投资仍实现连续第六个季度的同比增长。
2025年第一季度，亚太区跨境投资额达86亿美元，同比大幅增长152%。海外投资者最为青睐办公楼、物流地产及长租公寓资产。其中，全球资本在日本办公楼和零售板块完成多笔大宗收购。凭借全业态正向收益率优势，一季度日本以137亿美元的外资吸纳规模稳居亚太首位，同比增长20%，创五年来第一季度最高水平。新加坡投资者则积极布局海外办公楼、物流及酒店资产。
“亚太区商业地产投资的持续增长，印证了该地区坚实的基础以及对全球资本的强大吸引力。尽管短期关税波动可能延缓部分大宗交易，但具备稳定现金流和抗周期特性的资产类别仍将获得长期资本青睐。”
2025年第一季度，中国内地商业地产投资总额达38亿美元，同比下降33%。当前市场交易主要由企业买家和高净值投资者推动，其自用与投资双重需求导致小体量交易占比明显增加。值得关注的是，国内机构投资者，尤其是保险公司，持续加码收益型资产配置。2025年第一季度，险资从外资机构和本地开发商完成了跨城市、跨业态的多笔大宗资产收购。
保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。与其他主要市场相比，险资在中国内地商业地产总投资中占比更高，且持续看好能稳定产生现金流的资产，其对公募REITs试点涵盖的零售物业和长租公寓板块保持高度关注。
从资产类别来看，中国内地办公楼投资额下降，但核心城市法拍资产仍吸引自用买家及机会型投资者。长租公寓资产受益于稳定的收益表现，交易量显著增长，海内外机构投资者均加大了对该领域的配置力度。在零售物业市场，尽管品牌商对扩张持谨慎态度，但政府促消费的政策导向保持不变，消费市场总体实现平稳开局。
当前关税背景下，国内市场将更加倚重内循环发展模式。近年来消费基础设施类REITs整体经营稳健，预计底层资产将持续扩容，进一步带动零售物业的成交。同时，随着投资者加大对低价优质资产和核心商圈不良资产的收购力度，预计资本化率将进一步提升。
“当前资产价格经调整已渐趋合理，货币政策宽松与消费刺激政策的协同效应将成为复苏关键。随着中国政府持续加码促消费政策，我们预期市场信心将逐步修复，位于核心地段的优质零售物业具备稳定运营收益以及优越的运营表现，将展现出较强的投资吸引力。”
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