交房2月 租金上万？成都房东“灵魂拷问”：二手房是降价成交，还是出租观望？

成都新楼市 文|黎小小

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△图据网络

近日有网友在社交平台上征求建议，自家的房子是该降价出手还是出租。

进入2025年，成都二手房市场行情修复，前四月累计成交二手房已突破8万套。但高涨的交易活跃度背后，“以价换量”成为普遍趋势。如此行情下，“以房租抵月供”究竟是否还具备性价比，成为了不少二手房业主的共同疑问。

答案要从实际的市场成交案例中寻找。

本月，一套位于凯德玖悦华章小区，建面约143㎡的4房户型以10500元/月的租金成功出租，而这已经是该小区近期以来第二套月租金上万的出租房源。

好好选房数据显示，该小区出租最多的户型就是套四，租金中位数约8000元/月，目前小区内在租房源挂牌月租金也在6700-15000元不等。而且，该小区今年2月中旬刚刚交付，迄今也仅交付2个月时间。这样的租金水平的确颇为可观。

△图据好好选房小程序

△图据贝壳找房

我们查阅了该小区2023年最后一批次预售价，以143平户型为例，首付三成，贷款30年，月供约超过1.1W元。也就是说，小区最近租出去的这套房子，已经大概率实现了“租金覆盖月供”。

△计算结果来源于购房通

这仅仅只是特殊个例吗？众所周知，租金水平取决于三要素：地段、装修、小区保养水平。

仍以凯德玖悦华章为例，该小区位于成华区杉板桥板块，是成华区近年来的核芯商圈之一，地段本身就相当成熟，具备高租金定价力。而且由于是刚交付的次新房，租金溢价能力必然超过同板块的房龄更老的小区。

这种规律在板块内其他小区同样被印证。

板块内不同定位的三个小区，保利康桥、万科金色乐府、中房红枫岭三期，在地段水平一致的情况下，近期月租金产生了巨大差异，定位越高端、保养越好的约具备高租金定价水平。

△图据好好选房

但高租金水平不等于能实现“租金覆盖月供”，通常情况下租金水平高的小区，房源总价也较高，月供水平随之走高。

我们可以通过“租售比”来衡量。

租售比是指月租金与总房价的比值。国际合理区间通常为1:200-1:300，也即通过租金可在16-25年内回收购房成本。

低于1:300，表明租金偏低，回报率偏低，指望靠“租金覆盖月供”相当不现实；

高于1:200，表明租金水平较高，有较大概率实现“租金覆盖月供”。

而好好选房数据显示，4月成都租售比约1:541.7，比3月进一步拉低，说明整体租金市场的回报率都在走低。

以前文所述的保利康桥、万科金色乐府、中房红枫岭三期，租售比分别约，1：572.35、1:555.12、1：501.91。

我们也整理了部分租售比值高于1:300的小区，可以发现，这些小区多数都是“老破小”或位于远郊区。

△数据源自好好选房

我们也整理了部分高端小区的租售比情况，仅供参考。

△数据源自好好选房

另外，成都平均月租金前50小区如下（含商办公寓），可供参考

△小区租金TOP50（含商办公寓），滑动查看，数据出自好好选房

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