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整体概述

和樾望雲楼盘位于北京海淀西北旺镇马连洼地区，由北京海臻置业有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为105000元/平方米（均价105000元/平），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，和樾望雲楼盘价值评分为9.2分。

交通配套

周边直线3km范围内有5个地铁站（清河站、西二旗、马连洼、农大南路、上地），轨道交通发达，距离最近的地铁站是清河站。

周边直线1km内有16个公交站，距离最近的东北旺中路站仅有352m，周边公共交通极为便捷。

教育配套

直线3km范围内有35个幼儿园;13个小学，如海淀区第二实验小学当代校区、崛起实验学校、中关村第二小学西山分校、上地实验小学、中关村第一小学西二旗分校等;4个中学：中国人民大学附属中学(西山学校)、北京市上地实验学校、北京101中学(上地分校)、中国农业大学附属中学。

生活配套

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有5个一级及以上医院。其中北京市上地医院距离楼盘1.6km，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有6个商场，包括中发百旺商城等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有70个公园，距离最近的仅786m，非常方便日常休闲使用。

项目周边配套示意图项目周边配套示意图

时间回到去年11月和樾望雲地块拍卖当天，现场多家房企争夺，最终越秀以楼面价约7.16万/㎡摇中，随后引入华润开发，指导价10.5万/㎡。

限价压力下，开发商为何出手如此决绝？原因很简单：

首先，过去15年，海淀的住宅用地供应十分克制，对应的高端改善产品也持续断档。

梳理近三年成交数据，2022年到2024年，海淀新房成交总价集中在500-1000万，占比达46%，1000万以上房源占比较低。

另一方面，和樾望雲所处的上地板块，凭借自身产业优势，汇聚了大量亟待解渴高改需求的高净值人群。

他们所属行业主要为互联网、金融、企事业单位，大部分为中高管、企业家、高校教师等高知、高收入群体。

与刚需人群相比，除了基本的居住通勤需求，他们有着自己的生活主张，既想要豪奢空间，又不想离传统核心区太远，还要求纯粹的圈层。

在这样的背景下，恰逢其时出现的和樾望雲，受到市场和购房者的强烈关注，甚至不少业内人士认为和樾望雲已提前锁定年度市场“爆款”。

2

产业+城市资源双重加持 宜居调性加速兑现

如果说和樾望雲满足了高净值人群积压已久的置业需求，能再把他们往前面推一把的，唯有足够强的资源和价值要素。

作为北五环高净值人群聚集地，无论产业资源的聚集度还是配套呈现度，功德寺板块有着巨大的吸附力。

项目区位图

深厚的产业基础——

提到产业实力，海淀含金量有目共睹，根据2024年最新数据，海淀区GDP突破1.29万亿，把其他区甩出两个身位。

和樾望雲所处的上地板块，以中关村软件园为载体，汇聚腾讯、百度、联想、字节、滴滴、快手、华为等头部科技公司、互联网公司。

截止2023年，中关村软件园企业数量为792家，企业总收入达5625亿元，总收入占海淀GDP的51%，是北京经济发展的重要“压舱石”。

高规格的醇熟配套——

海淀是传统教育强区，和樾望雲所在的上地学区，教育资源丰富且优质。

周边北大附小、清华附小、上地实验小学、清华附中上地学校、十二年一贯制101中学（规划）等牛校环伺，特别是初中派位没有坑校，这一点与海淀其它学区相比，可以称得上是“降维打击”。

项目规划配套的学校（如有）具体的学校名称、招生人数、招生时间、招生地段以及招生条件等，均以当地教育部门的相关通告规定为准，开发商不作任何承诺。

交通方面，地铁13B号线（在建）与16号线双轨加持，周边城市路网纵横分布，北五环、马连洼北路、东北旺路、后厂村路、中关村北大街、圆明园西路，无论是前往中关村软件园，还是市区其他区域，都能轻松搞定。

周边商业医疗配套齐全，不仅有西北旺/西三旗/清河三个万象汇、多个华联及购物中心，更有北医三院(中央党校院区)、解放军总医院第八医学中心、北京大学医院等权威医疗，全家人的身心健康能得到保障。

生态方面，和樾望雲东、西、北侧均规划有绿地，周边更有百望山、颐和园、圆明园、树村公园、中关村公园等优渥生态资源。

限价放开后的置业窗口期——

上个月，海淀上地树村土拍战打响，因未设价格上限与销售指导价，最终以10.23万/㎡楼面价刷新区域纪录。据业内权威团队测算，预计售价将突破15万/㎡大关。

再将目光转向不久前的朱房土拍，楼面价已高达9.5万/㎡，预计未来售价将攀升至13万/㎡以上。

作为少有的限价项目，和樾望雲政府指导价仅为10.5万/㎡，随着限价放开，其稀缺性和价值潜力可见一斑。

3

品质引领 越秀携手华润实力之作

看到这儿，如果你以为和樾望雲是一个只靠区域、产业人群作为价值支撑的项目，那实在误解太深。

项目由华润与越秀两大千亿级国央企共同打造，呈现出来的产品力不落俗套，为区域高净值人群提供了极佳选择。

对于这些客群而言，他们往往有更高的审美水平，打动他们的住宅首先从“外表”就得有足够的吸引力。

外立面打造上来说，和樾望雲大面积采用玻璃+局部石材+铝板 ，看起来干净通透又略显贵气，它有些酒店般的奢华，又有些科技新贵的现代感。

项目效果图

不同于其他项目植被简单堆放式的园林设计，和樾望雲以高知人群的生活审美和需求为导向，结合三山五园在地文化，以“山中之息、 林中书院”为主线，营造约3万平米景观园林（含道路等）。

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