北京
✨✨金茂璞逸丰宜✽✽✽✽
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【土地信息】
北京方兴亦城置业有限公司（中国金茂）2024年10月23日底价摘得北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目FT00-0512-0010、FT00-0512-0015地块R2二类居住用地。
地块建设用地面积3.33万㎡，规划建筑面积7.21万㎡，住宅容积率2.16，成交金额40.13亿元（经营楼面价57658元/㎡），商品住宅销售指导价107500元/㎡。
【区位信息】
项目位于丰台区南三环与南四环之间横一条西侧，邻近5号线、10号线、亦庄线宋家庄站和宋家庄交通枢纽。
【产品介绍】
金茂璞逸丰宜（指导价）作为中国金茂在北京的首个璞系项目，以东方韵、国际范、艺术感为底色，在绿金科技的基础上，首发全新6S场景，结合12大科技系统直击人居生活痛点，以科技舒居、健康用水、深度睡眠、至善呵护、智能生活、轻松收纳六大场景，再次焕新科技住宅。项目的规划设计不仅注重空间的合理分配，还在容积率和建筑高度上进行了精细的规划，为客户提供了宽敞的居住空间。
【项目规划】
项目总建筑面积10.32万㎡（取自建设方案），其中商品住宅规模7.15万㎡，1期开发。项目规划建设14栋5-18层板楼，梯户设计为1梯2户、2梯2户。
【户型产品】
项目商品住宅户型面积为103.26~192.75㎡三室至四室，共504户，主力户型为136㎡四室。
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【开盘入住】
项目2025年1月21日开盘，预计2027年6月30日入住。
供销存情况
【供应统计】
【成交统计】
【存量统计】
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项目的热销可归结于以下三条核心原因：
1. 产品力：作为好房子的代表。项目通过阳台 / 花池赠送、设备平台等设计，实际得房率达 95%（如 190㎡户型使用空间等效 230㎡），远超北京同期平层项目。双架空层、2000㎡下沉会所（恒温泳池等），精装融入东方美学与全屋智能。
2. 区位优势：虽是丰台，在东南三环。距东铁营桥 300 米，辐射国贸 / 金融街/丽泽，半小时通勤圈覆盖核心商务区。1 公里内 9 地铁 / 24 公交站，3 公里内东方医院、方庄购物中心。
3. 市场环境：错位竞争 + 需求升级机遇。丰台 2025 年新房超万套，项目以 "高产品力 + 中端性格" 好房子及好价格抢跑（10 万 + 市场靠得房率 / 品质，8-9 万市场凭品牌溢价）
总的来说，项目 "高得房率 + 会所圈层 + 酒店式服务" 满足方庄及周边不想挪窝的老钱客群。品牌金茂府系提升到璞系，在成都 / 西安等城市已实现热销，北京项目落地的口号 "东方摩登高定美学"，跟东边客群需求也较匹配。
项目刚开时本认为会大火，但并没有象其它爆盘一抢而空，据说也与甲方目标有偏差。分析原因，除了开盘时间没卡上点，核心问题可能就是教育短板与城市界面滞后（对口学校为东铁匠营二小、十八中左安门分校；东铁营板块，周边老破小密集，城市界面老旧，短期内依赖棚改进度提升，与科技住宅的高端定位形成反差。此外，北区与南地块楼间距较小（部分仅20米），存在采光干扰问题，也是个瑕疵。
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