68亿美元债重组“拉票”冲刺，旭辉能否重回三好生？

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，“出险房企”旭辉集团突然高调起来了，主要在于其“生死命门”就在巨额美元债重组能否如期落地。

2024年9月，旭辉抛出68亿美元境外债重组方案，按照“短期削债、中期转股、长期低息保本”的思路出发，已拿到近90%的同意票。

具体看，此次境外债重组包括12笔涵盖高级债、永续债、可转债合计本金44.9亿美元，以及13笔境外贷款合计23.1亿美元。

前不久，旭辉已开启了境外债权人投票通道，6月3日召开表决会，待6月26日批准。

对于旭辉高层而言，“同意票”争取越多越好，若能达到100%自然是最理想的，应是此次召开境外债权人大会并拼尽全力为其“打气”等的核心原因。

2022年，旭辉境外债出险，作为掌舵人的林中距离此次罕见公开楼面已有3载。其此次露面罕见公开致歉，“作为企业掌舵者，在过去规模扩张时未能把控好风险，致使企业陷入困境，让信任的伙伴承受压力。”

致歉并非重点，说服债权人是关键。林中说，“旭辉打不垮，能吃苦，能顽强坚持活下来，站起来”。旭辉要能活下来，完成境内外信用债重组是一个前提。

截至2024年底，旭辉有息负债867亿元，较上年底下降56亿元，基于评级的信用债占总有息负债的70%。其中，境内银行借款259亿元，境内公开债127亿元，涉及今年内到期的境内债近70亿元均已完成展期及增加宽限期；境外银行借款176亿元，境外优先票据及可转债合计304亿元。

这可看出，旭辉当前境外债占比达到55%，对应68亿美元且该境外债整体重组顺利闯关的重要意义也不言而喻。

据旭辉高层透露，预计重组完成后，公司可将信用债规模压降至300亿元以内，缩减超50%，债务久期延长至9-10年等。

重组后，旭辉如何站起来？旭辉高层强调，其将摒弃“三高”模式，转向转向“低负债、轻资产、高质量”的发展战略。

在业务端口，旭辉决定将干好三件事：

一，不会放弃房地产开发业务，但会高度聚焦深耕少数核心城市，截至去年底权益货值1300亿元且主要在北京、广州、成都、太原、重庆、武汉等重点城市。

二，运营好手上的商业资产，涵盖北京、上海、成都等一二线城市，总价值460亿元。去年租金收入18亿元，同比增幅10%，主要来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、北京五棵松体育馆等贡献。

来源：地产密探图库

三，大力开展房地产资管业务，借鉴铁狮门、黑石模式。

以铁狮门为例，被业内称道的是其四两拨千斤的轻资产运管模式，这个表象之下是其主导管理的房地产PE基金，而铁狮门往往以不到5%的资本投入，能分享项目40%以上的较高收益。

换句话说，铁狮门以多重杠杆的房地产PE基金开路，收购全球范围内的潜在优质物业项目，实现扩张规模与优化资产组合，通过纵向一体化综合业务包括追加投资等让项目增值，再择机低成本高溢价退出。

实际上，铁狮门和黑石在中国门徒众多，比如大家熟知的万科，以及冯仑的万通、田明的朗诗，等等。

从旭辉的未来战略看，算是比较务实的，也符合当前市场现状，但要真正做好转型，仍需更加努力。

林中以“民企如劲草”自勉，也强调了旭辉的差异化优势，其中就提到组织体系完整保留核心人才。外界也期待，这家曾经的千亿民营房企“三好生”，在历经此次史诗级债务重组后，能重返巅峰。