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大部分房产经纪人都在捧绿城·锦海棠，一幅亮色瓷砖铺贴楼梯照，都能解读出“豪宅”的品味，本着不吹不黑的原则，实地去看了绿城·锦海棠。说实在的，没有传说中的那么惊艳，折后16600元/平的锦海棠，反倒是到处可见急于快销的浮躁。

大面积光有颜值但造价不高的浅水景、树叶稀疏的几棵大树、有但主题并不明显的架空层泛会所、到处都是槽点的168平米户型……

这也不能全怪绿城，一边是原来卖2.1万现在卖1.8万左右的旧规江山境疯狂促销；一边是后续观沙岭还有5块地要推出来。虽然市府板块热度很高，但在整体楼市行情下，竞争依然很大，以至于绿城户型已经做到133平起，主动向300万预算以下客户群靠拢。

去年新规户型乍一面市，全城惊艳，但如今就连暮云的京盛和府都能做出惊艳的新规户型的时候，新规之于大家，又站在了同一竞争起跑线上。

特别去年12月份玉海棠的热销和快销让绿城尝到了足够的甜头，大概率绿城的下一个长沙项目依然延续这种“快销模式”。锦海棠稍微有些差强人意的品质，以及16600起(首开还有优惠)的价格定位，对于绿城这位楼市老手来说，一定是经过反复权衡后的决定。毕竟现金是个好东西，1块钱的现金流，价值远远大于2块钱的负债。

而作为本年度最受关注的“豪宅”项目，绿城这一策略，很可能是长沙楼市的一个标志性分水岭。

01售价预期的分水岭。

如不是家大业大，不需要考虑去化速度的央国企项目，大概率会选择“低价薄利快销”模式，毕竟“新规”的红利很快消失，今后的楼盘全部都是0公摊甚至负公摊楼盘，这还是其次，个人手中的次新二手也在折价出货，落袋为安，现在的房企，谁不想？

02户型面积段的分水岭。

锦海棠的户型133-138-168，实际上锦海棠应该只想做138和168两种户型的，奈何土地容积率做不满才出了133平米这个小弟。但趋势是新规0公摊的房子不再是140、180平米段改善平米段的专属，后续的项目，大概率将会出现100平米左右3房、120平米左右小四房、139平左右大四房，总价在300万以下的首置和首改项目，毕竟这个群体相对来说基数更大，这个价位对于首置人群来说，不会选择老规二手，而会选择新规新房，也能抢占一部分二手房市场(2024年二手房交易占比约70%)。

03楼盘品质的分水岭。

定价策略本就瞄准16600起步的锦海棠，在土地成本达到10057元/平米的前提下，你指望绿城能长袖善舞做出豪宅品质并不现实。

大概率后续的项目都会有样学样，在价格预期不高，但买房人审美又很刁的前提下，配置全都有，品质却很难说！你要水景，我有，面积做大一点，瓷砖用差一点，水面做浅一点；你要种树，我有，关键节点大树都是有的，园林层次就别想了，楼上俯瞰拍照打卡朋友圈有人点赞就行；你要架空层会所，我有，多放几张沙发、每个空间取一个主题名、部分楼栋架空层安点空调，至于后续怎么管理运营，先不想那么多；你要车库星空顶，我有，中山古镇批发价拿的灯带+亚克力镂空或铝板镂空板，多少要营造一点仪式感，至于成本是多少，反正普通买房人肉眼看不出来。

好消息是，0公摊甚至负公摊的新规户型，以后并不会只是大户型的专属，更多的会是90-139㎡左右“飞入平常百姓家”的首置户型。

坏消息是，一分钱一分货，你100-200万以下买的新规户型和200万+买的新规户型，将会有品质方面的显著区别，开发商也不是永动机，也会有卷不动的疲惫感。

当然，你要问我16600的绿城·锦海棠值不值得入手，我可以这么说，第一观沙岭板块未来的发展前景没问题，要是你在市府、滨江、麓谷、望城经开区，甚至你的业务目标群体就是长沙富人群体的话，果断出手。

当然168的新规毛坯锦海棠和190㎡的精装（3500/㎡装标）江山境，你是否要综合对比着看看？毕竟江山境楼面价9000+，开盘之初是定位2.1万的190-240-280㎡大平层群体整体打造，而绿城·锦海棠一开始就定位1.8万左右首置首改群体，而锦海棠1.8万/㎡168㎡的总价302万左右，但按3000左右的装标入住也要350万左右，而江山境1.8万/㎡左右195㎡，额外再加20万软装入住，也会相当哇塞。

其中5、6、7栋户型为133㎡，1、2、3、9栋户型为138㎡，8、10、11、12栋户型为170㎡，全部为新规0公摊神户型，得房率超100%！

锦绣｜建面约133㎡4房2厅3卫

全明布局，动静分区，出梯入户。拥有约15.6米的面宽，四开间朝南，餐客厅相连，并配有开放式岛台厨房，双套房设计。

锦澜｜建面约138㎡4房2厅3卫

全明布局，动静分区，出梯入户。跟133平一样四开间朝南，15.6米面宽，配置南向双套房，独立卫浴。

锦宸｜建面约170㎡4+X房2厅3卫

南北通透，拥有约 16.9米南向面宽，约80㎡的大横厅，采光充沛。空间多变，可以根据需要进行改造。

教育方面，小学属于长沙市实验二小的学区范围，根据此前湘江新区教育局的红头文件，初中配套入读南雅求实中学。

商业方面，距离招商花园城500M，长房24品1.2KM，凯德壹中心2KM，购物方便，满足日常吃喝玩乐购。

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