房屋交易在查封前完成，为何仍引发执行纠纷？房产买卖律师解读

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李向阳

被告：赵建国、王翠兰

（二）案件背景

在李向阳诉刘大海、刘小军、赵建国等人追偿权纠纷一案中，李向阳申请对赵建国名下位于河北省大厂县的一号房屋进行财产保全。2023 年 5 月 8 日，北京市通州区人民法院作出民事裁定书，裁定查封、冻结包括赵建国在内的被告银行存款或同等价值财产，其中涉及一号房屋。然而，赵建国在收到裁定书后，于 2023 年 5 月 19 日与王翠兰签订《大厂县存量房屋买卖合同》，后续完成房款支付、过户申请等流程。直至 5 月 23 日，法院协助执行通知书送达不动产登记机构，才对一号房屋进行查封，此时房屋过户程序因查封受阻。此后，王翠兰提出执行异议，法院裁定中止对一号房屋的执行，李向阳不服，提起本次执行异议之诉。

（三）诉讼过程

李向阳请求撤销执行裁定书，驳回王翠兰的执行异议申请，准许继续查封一号房屋，并要求赵建国、王翠兰承担诉讼费用。赵建国辩称房屋为正常销售，不存在恶意转移；王翠兰则称双方无恶意串通，其在房屋查封前已签订合同、支付房款并实际占有房屋，符合排除执行条件。法院组织双方进行证据交换和质证，结合各方陈述及证据，对案件事实进行认定并作出判决。

二、争议焦点

房屋买卖合同效力：赵建国与王翠兰签订的房屋买卖合同，在法院查封裁定作出后但送达前签订，是否属于恶意转移财产，是否违反法律强制性规定而无效。

能否排除执行：王翠兰是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

三、案件分析

（一）法律依据适用

依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，李向阳作为申请保全人，有权对执行异议裁定提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，王翠兰需就其对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。

（二）合同效力判定

虽然法院查封裁定先于房屋买卖合同签订，但查封需不动产登记机构协助办理登记手续才生效，而一号房屋实际查封时间晚于合同签订时间。且在合同签订时，赵建国尚未收到查封裁定，结合双方提交的与中介沟通记录等证据，无证据表明合同存在恶意串通或违反法律规定的无效情形，因此应认定合同为双方真实意思表示，合法有效。

（三）能否排除执行分析

合同签订时间：房屋买卖合同签订于 2023 年 5 月 18 日，早于 2023 年 5 月 23 日的查封时间，满足在法院查封前签订合法有效书面合同的条件。

房屋占有情况：2023 年 5 月 21 日王翠兰支付全部房款，5 月22 日完成物业交割，在法院查封前已合法占有房屋。

价款支付情况：王翠兰提交的付款凭证、发票等证据，足以证明其已支付全部 106 万元房款。

未过户原因：合同签订及付款后，房屋因法院查封未能办理过户登记，王翠兰对此不存在过错。

综上，王翠兰符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

四、裁判结果

法院判决驳回李向阳的全部诉讼请求，即维持执行裁定书，中止对一号房屋的执行。

五、案件启示

财产保全及时性：申请保全人应及时跟进财产保全流程，确保查封措施尽早落实，避免被保全人在查封前转移财产。

交易风险审查：不动产买受人在交易时，应充分核查房屋产权状态，可通过不动产登记机构查询房屋是否存在查封、抵押等限制交易情况，降低交易风险。

执行异议举证：案外人提出执行异议时，需全面收集并保存合同、付款凭证、占有使用证明等证据，以证明其对执行标的享有合法权益，满足排除执行的法定条件。

法律后果认知：被执行人应遵守法律规定，不得在诉讼期间恶意转移财产，否则不仅可能面临合同无效的法律后果，还可能因拒不执行判决、裁定而承担刑事责任。