安置房未明确权属，单方处分是否构成违约？房产买卖律师解读

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈昊

被告：周明

第三人：王丽（周明配偶）、周浩（周明之子）

（二）案件背景

2013 年 10 月，周明位于北京市海淀区X** 号院的房屋被拆除腾退，依据与甲公司签订的《腾退补偿安置协议书》，周明获得两套安置房。随后，周明将其中一套一号房屋以 192 万元转让给陈昊，陈昊于 2014 年 1 月 9 日支付全部购房款。2023年 9 月，一号房屋所在楼盘开始交房，周明自行办理交付手续后未向陈昊交付房屋。虽周明出具《情况说明》承诺配合交房及办理产权手续，但仍未履行，引发纠纷。

（三）诉讼过程

陈昊起诉要求周明继续履行房屋买卖协议，交付一号房屋并承担诉讼费。周明认可买卖事实及收款，同意交房。王丽、周浩作为第三人参与诉讼，主张陈昊与周明的买卖行为无效，理由包括双方意思表示虚假、恶意串通损害第三人利益、周明无权单独处分共有房屋等。法院组织双方进行证据交换与质证，依据相关证据查明案件事实并作出判决。

二、争议焦点

合同效力认定：陈昊与周明之间的房屋买卖合同是否有效，是否存在以虚假意思表示设立合同、恶意串通损害第三人利益的情形。

房屋处分权问题：周明是否有权单独处分一号房屋，该房屋是否属于全体安置人共有，其未经其他共有人同意的处分行为是否导致合同无效。

合同履行请求：在合同效力存在争议的情况下，陈昊要求周明交付房屋的诉讼请求能否得到支持。

三、案件分析

（一）合同效力判定

结合《腾退补偿安置协议书》、陈昊提供的收据、情况说明以及双方陈述，可证实陈昊购买周明腾退安置房屋的事实。陈昊作为安置人员参与协议，周明认可收款并出具相关凭证，陈昊也对购房款来源作出合理解释，表明双方存在真实的房屋买卖合同关系。第三人王丽、周浩主张合同无效，但未能提供充分证据证明双方存在虚假意思表示或恶意串通，因此其抗辩意见不成立。

（二）房屋处分权分析

虽一号房屋涉及多个安置人，但现有证据不足以认定该房屋为全体安置人共有且周明无权处分。根据相关法律规定，在无明确证据证明共有人不同意或未追认的情况下，不能仅以周明单独处分房屋就认定合同无效。且本案中，适用民法典相关规定更有利于维护合同效力，保障交易稳定。

（三）合同履行依据

陈昊与周明的房屋买卖合同合法有效，双方应按照约定履行义务。陈昊已支付全部购房款，周明有义务交付房屋。周明未履行交房义务，陈昊要求其交付房屋的诉讼请求合理合法，应予以支持。

四、裁判结果

法院判决周明于判决生效后 30 日内，将位于北京市海淀区一号房屋交付给陈昊。

五、案件启示

合同签订规范：进行房屋买卖交易时，应签订书面合同，明确双方权利义务，避免因口头约定产生纠纷。同时，合同条款应符合法律规定，确保合同效力。

共有财产处分谨慎：涉及共有财产处分时，需取得全体共有人同意或授权，否则可能面临合同无效或承担赔偿责任的风险。共有人应及时明确财产权属及处分规则。

证据留存关键：交易过程中，当事人应妥善保存支付凭证、合同、沟通记录等证据，以便在纠纷发生时能够有力证明自身主张。缺乏证据支持的诉求，难以得到法院认可。

法律风险预判：在涉及特殊性质房屋（如回迁安置房）交易时，买卖双方需充分了解相关政策法规，预判法律风险，避免因政策限制或权属不清导致交易无法履行。