河南
此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告（案外人）：孙明远
被告（申请执行人）：刘志强
被告（被执行人）：张立伟
（二）案件背景
2014 年 1 月 21 日，张立伟与唐山A公司签订合同，购得河北省唐山市玉田县一号房屋。2015 年 12 月 7 日，张立伟与李芳登记结婚。2018 年 2 月 11 日，张立伟、李芳通过唐山B公司作中介，与孙明远签订《房屋买卖协议》，以 595000 元将一号房屋及储藏室售予孙明远。孙明远支付首付款 458000 元，并承担后续银行贷款直至提前结清。因房屋产权证下发延迟，过户手续未能及时办理。后刘志强因与张立伟的民间借贷纠纷胜诉，申请法院执行，法院于 2023 年 3 月 27 日查封一号房屋，查封期限三年。
（三）诉讼过程
孙明远向法院提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，请求判令解除对一号房屋的查封并停止执行，确认房屋归其所有，由被告承担诉讼费。被告刘志强反对，认为孙明远不符合排除执行条件；张立伟书面同意孙明远诉求。法院经审理，组织双方交换质证证据，最终作出判决。
二、争议焦点
孙明远是否符合排除执行条件：孙明远是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，即是否在查封前签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款或按约支付部分价款并将剩余价款按要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。
房屋所有权归属认定：在未办理产权过户登记的情况下，孙明远能否基于买卖合同及履行情况主张房屋所有权，还是仅享有过户请求权。
三、案件分析
（一）法律适用与审理原则
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条，本案需判断孙明远对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，是本案核心判断依据。
（二）排除执行条件审查
合同有效性：孙明远与张立伟夫妻签订的《房屋买卖协议》在法院查封前订立，无证据表明合同存在无效情形，应认定为合法有效。
合法占有认定：孙明远在查封前已实际占有房屋，虽中途对外出租，但对房屋享有控制、收益权，符合 “合法占有” 要件。
价款支付情况：孙明远已按约支付首付款，提前结清剩余贷款，并将争议的 1 万元履约保证金交付法院，满足价款支付要求。
未过户原因分析：房屋产权证下发滞后，且法院查封时间紧邻产权登记时间，属于非因孙明远自身原因未办理过户登记的情形。
（三）所有权归属判定
虽孙明远已履行合同主要义务，但因未办理产权过户登记，依据物权登记生效原则，其仅享有将房屋所有权变更登记至名下的请求权，尚不具备完全所有权。
四、裁判结果
法院判决：
不得执行河北省唐山市玉田县一号房屋；
驳回孙明远要求解除房屋查封及确认房屋归其所有的其他诉讼请求。
五、案件启示
不动产交易风险防范：购房人在签订买卖合同时，应明确约定产权过户时间及违约责任，及时督促卖方履行义务，避免因未过户导致权益受损。
证据留存与合同履行：交易过程中，需完整保留付款凭证、占有使用证明、沟通记录等证据，严格按合同约定履行义务，如支付价款、承担贷款等，为可能出现的纠纷提供有力支撑。
法律规定准确理解：申请执行人和案外人应深入理解执行异议相关法律规定，明确自身权利义务，避免因误解法律条款导致诉讼不利后果。
执行异议之诉要点把握：提起执行异议之诉时，需围绕法律规定的核心要件举证，清晰区分物权期待权与所有权，合理提出诉讼请求。
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