大量老旧小区将“脱胎换骨”

2025.05.14

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作者 |第一财经 孙梦凡

今年计划实施500个老旧小区综合整治、完成老楼加装电梯600部、启动20万平方米改造任务......近日，北京市公布《2025年北京市住房发展年度计划》，围绕住房用地供应、加强保障房建设、老旧小区改造等八大方面，提出今年住房发展的具体计划。

不仅是北京，在各地公布的住房发展计划中，老旧小区、危旧房改造都是不可忽视的“关键词”。业内认为，危旧房改造等政策的核心在于“以存量撬动增量”，长期来看有利于推动城市空间重构，推动老旧社区向“安全、舒适、绿色、智慧”方向升级。

现实中，各地老旧小区改造有何典型案例？最棘手的资金筹集方式如何？

北京今年住房发展这么干

2025年，北京市住房发展工作的关键点，可以概括为：优化住房用地供应、建设“好房子”、发展住房租赁市场、加大保障房供应、大力推进城市更新等。

5月9日公布的前述《计划》提出，要优化住房用地供应，坚持以需定供，安排商品住房用地240至300公顷，优先在轨道站点周边等设施较为完备地区开发建设，打造职住商活力中心。统筹安排各类保障性住房用地供应475公顷。

优化土地供应之余，北京还要加快“好房子”建设，开展平原新城新建高品质住宅试点和中心城区既有住区可持续更新改造试点，推动首都好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。

同时，加强商品房项目风险监测预警，全面实行房地产开发贷款“白名单”机制，强化商品房预售资金使用监管，持续防范化解房地产市场风险，切实维护群众合法权益。

商品房供应建设，是实现居民居住需求的一方面，北京同步重视“保障房”筹集工作，年度计划建设筹集保障性租赁住房5万套（间），竣工各类保障房8万套（间）。

“要抓好面向大学毕业生、城市基本公共服务运行保障人员保障性租赁住房的专项配租工作。”市住建委相关负责人介绍。切实帮助新市民、青年人解决阶段性住房困难，实现“一张床、一间房、一套房”多元化住房供给。

住房发展要“市场+保障”两条腿走路，存量房改造工作同样是“重中之重”。《计划》提出，北京市今年计划实施500个老旧小区综合整治。推动危旧楼房改造，启动20万平方米改造任务。

在老旧小区改造方面，将围绕实施500个老旧小区综合整治的年度任务，在尊重居民意见基础上“愿改尽改”“能改尽改”，确保到2025年底完成“十四五”时期市属老旧小区改造任务，同步推进适老化改造和无障碍环境建设。

加装电梯方面，立足年内老楼加装电梯完工600部的任务目标，推进应加尽加快加。制定住宅老旧电梯更新计划，结合实际优化更新流程，申请超长期特别国债支持。此外，推动老旧小区物业服务覆盖300个老旧小区。

“水帘洞”老房脱胎换骨

政策支持之下，近期，北京公布老旧小区改造名单的速度明显加快。已完成或进行中的老旧小区改造，也涌现出了一批典型案例。

朝阳区劲松一区114号楼，是1978年建成的6层框架轻板实验楼，改造前被评定为危险等级D级，即曾是一栋D级危楼。这栋楼曾经不仅出现楼体歪斜、外保温层脱落，有时候居民楼上漏水，楼下家里就会变成“水帘洞”，甚至一开空调就跳闸。

早在2020年，劲松一区114号楼便被纳入北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，因原楼房不具备抗震加固条件，最终选择了原拆原建改造方案，并按照现代化住宅设计标准进行重建。三年后，居民们如愿搬到“脱胎换骨”的新房，开启了新生活。

据悉，该项目创新性提出了由“政府+产权单位+居民+社会机构”等多主体筹集资金的方式，政府划定出资标准，产权单位主动担责，居民按原面积分摊成本，新增面积则按不低于综合改建成本的标准出资。同时，通过地下空间开发便民服务吸引社会资本加入。

西城区桦皮厂胡同8号楼，同样是老旧小区改造的典型案例。

桦皮厂胡同8号楼1978年建成，是一座住户20户的5层住宅楼，改建前已出现墙体开裂、构件脱落等各类安全隐患。在政策东风下，这栋老楼被确定为西城区首个原拆原建的危旧楼改建试点项目，并于2023年9月28日正式启动拆除工作。

该项目的筹资方式，采用的是政府补贴+居民自筹方式组成，市区财政按照5786元/平方米的标准，对原始面积部分的重建资金进行补贴，剩余差额部分由居民自行承担，对于新增面积部分，居民则需要按照综合改建成本进行全额支付。

2024年，项目改造完成后，居民拿着崭新的“房产证”住进了新家。值得注意的是，安居客北京表示，该项目改造采用了混凝土模块化集成建筑技术，即零部件先在工厂加工好，造房子时像拼积木一样，把预制楼板拉过来直接拼好，所以3个月实现了封顶。

安居客北京称，改造后的桦皮厂胡同8号楼，保留了原有建筑风貌，每户都进行了水电气热智能化升级，整体建筑增加电梯和无障碍通道，每户都有单独卫生间和厨房。不仅住房面积比以前大、房子整体翻新，而且房屋整洁，开窗尺度更大采光更明亮。

除了少数过于危旧、实施原拆原建的楼房，更多老旧小区采用的是原房修补的方式。比如，朝阳区百子湾路5号院1号楼目前正进行外墙保温、室内装修等方面的施工作业，整体工程量已经完成超过70%，预计到今年6月底，项目将全面完工交付。

在具体改造上，涉及屋顶保温、外窗更新、上下水管线改造、楼本体抗震加固等20余项，在原墙外侧加固12厘米的钢筋混凝土结构，以及架空线、雨污水管线、安防线路等地下工程，费用上采用“政府补贴+产权单位出资+居民付费物业”的共担模式。

“老旧小区”改造成关键词

不仅是北京，在各地相关文件中，老旧小区改造都是2025年度关键词。

日前，青岛市住房和城乡建设局公布2025年住房发展计划，提到今年青岛坚持政府主导、社会参与，推动“一老一小”适龄化改造，2025年系统改造老旧小区53个、惠及居民1.5万户，推进既有住宅建设加装电梯400部。

河北省住房和城乡建设厅表示，2025年计划建成交付棚改安置房将超过10万套，同时改造城镇老旧小区500个以上，持续推进既有住宅小区电动自行车充电设施加装，补足配齐车棚等。

河南省今年将健全城市更新推进机制，加大老旧小区和城中村改造力度，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程，加强重点城市保障性住房供给，改造城中村416个、老旧小区1459个，新增保障性住房5.7万套。

广东省为更好满足住房消费需求，同样要积极稳妥有序推进新模式下城中村改造，扎实推进老旧小区改造，2025年计划新开工改造老旧小区不少于600个，启动2.65万台住宅老旧电梯更新，扩大保障性住房供给。

过去的2024年，老旧小区改造已是各地的重点工作。住房和城乡建设部的数据显示，2024年，全国全年新开工改造城镇老旧小区达到5.8万个。将时间轴拉长，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个。

住房和城乡建设部部长倪虹此前曾强调，2025年持续推进城市更新，重点有三类项目。一是，2000年以前建成的城市老旧小区，都要纳入改造范围；二是城中村改造项目，继续扩大改造规模；三是大力推进完整社区适老化等相关配套建设。

据厦门市住房和建设局最新消息显示，截至目前，全市2000年底前建成的1900余个城镇住宅小区已完成改造，惠及近30万户居民。接下来，厦门市将对2005年以前建成的城镇住宅小区进行调研，提前谋划“十五五”期间老旧小区改造计划。

克而瑞表示，城中村和危旧房改造等政策的核心，在于“以存量撬动增量”。短期通过专项融资拉动需求，稳定市场预期，助力楼市止跌回稳；中期来看，通过存量用地盘活，可合理控制新增城市建设用地供应，避免库存供需失衡加剧，同时有助于激活房企新增投资。

值得注意的是，当下的老旧小区、城中村改造等，已告别过去的“大拆大建”，整体以综合整治、微改造为主，比如公建配套补短板、功能修复和再造等。业内认为，房地产进入存量时代后，在金融支持上也要进入新模式，通过创造可持续的现金流驱动融资。

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