农村房屋涉遗产处分，买卖合同效力如何判定？北京房产律师分析

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

李远航

李雅婷

被告：

陈志强

陈志勇

关联关系：

李建国（已故）与王芳系夫妻，育有李远航、李雅婷等子女；

陈大海（已故）与吴梅系夫妻，育有陈志强、陈志勇等子女；

原被告均为通州区 XX 镇 XX 村集体经济组织成员。

（二）原告诉求与事实理由

李远航、李雅婷诉请：

确认王芳与陈大海于 2003 年 6 月 8 日签订的《买房契约》无效；

诉讼费由被告承担。

事实理由：涉案一号院（集体土地建设用地使用证登记在李建国名下）系李建国与王芳的夫妻共同财产，李建国于 2001 年去世后，该房屋属遗产范围。王芳在未征得其他继承人同意的情况下，于 2003年将房屋卖给陈大海。2022 年，通州区法院调解确认一号院内正房四间由李远航继承所有。原告直至 2023 年被告提起第三人撤销之诉时才知晓《买房契约》存在，认为王芳无权处分遗产且未告知其他继承人，请求确认合同无效。

（三）被告答辩

陈志强、陈志勇辩称：

不同意原告诉求，《买房契约》系双方真实意思表示，陈大海作为同村村民有权购买，合同合法有效。

（四）法院认定事实

家庭与财产关系：

李建国去世后，一号院由其妻王芳及子女李远航、李雅婷等法定继承人共有；

陈大海系同村村民，2003 年与王芳签订《买房契约》，约定以 1 万元购买一号院正房四间及附属设施，中人、见证人签字确认。

争议焦点事实：

2022 年，李远航通过法定继承纠纷调解取得一号院正房四间所有权，但该调解因未考虑陈大海购房事实，后被第三人撤销之诉判决撤销；

王芳出售房屋时，陈大海具备本村集体经济组织成员资格，合同内容不违反法律强制性规定；

原告主张王芳恶意串通，但未提供证据证明双方存在损害第三人利益的故意。

二、争议焦点

王芳与陈大海签订的《买房契约》是否因无权处分而无效？

合同是否存在恶意串通、损害第三人利益等法定无效情形？

三、案件分析

（一）合同效力的法律认定

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012 年）第三条，无权处分不影响合同效力。王芳虽对一号院无完全处分权（仅享有部分共有份额），但其与陈大海签订的《买房契约》系双方真实意思表示，且陈大海作为同村村民，具备宅基地使用权受让资格，合同不违反法律、行政法规强制性规定。

（二）无效情形的举证责任

原告主张合同无效的理由为 “无权处分” 和 “恶意串通”，但：

无权处分：债权合同效力与物权变动相区分，即使出卖人无处分权，合同仍可有效；

恶意串通：原告未提供证据证明王芳与陈大海存在串通损害其他继承人利益的故意，仅以 “未告知其他继承人” 为由主张无效，不符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。

（三）农村宅基地交易的特殊性

陈大海作为同村集体经济组织成员，购买宅基地上房屋符合农村宅基地 “一户一宅” 及内部流转的政策要求，未损害社会公共利益或集体权益，合同合法有效。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：

驳回原告李远航、李雅婷的全部诉讼请求。

五、案件启示

无权处分不当然导致合同无效：在买卖合同中，出卖人对标的物无完全处分权时，合同效力不受影响，仅可能影响物权变动；

农村房屋交易主体资格：同村集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖，通常认定为有效，需注意交易主体资格及程序合法性；

举证责任的重要性：主张合同无效一方需举证证明存在法定无效情形（如恶意串通、违反强制规定等），仅凭 “未告知其他权利人” 不足以认定无效；

遗产处分的特别注意：处分遗产范围内的共有财产时，需征得其他继承人同意，避免因程序瑕疵引发纠纷。