以史为镜：上海过去10年涨幅最快板块在哪里？

　　房子千千万，选择多到眼花，但买错一次差异巨大，买哪里才是正确的选择？

　　火箭哥过去7年一直在买房，最大的感受就是地段对于房价的影响远大于产品，所谓的好房子在强地段面前“一文不值”；

　　数据不会说谎，我们将上海过去10年/5年/1年三个维度进行对比，看看到底哪些板块的涨幅更厉害，更值得买入——

　　从10年累计涨幅看，除远郊的金山新城外，其他都是各区的重点发展板块，既有江浦（东外滩）、长宁天山、闵行的莘庄和七宝这样发展成熟的区域，也有北外滩、江桥、三林/杨思这些规划利好带动上涨的区域。

　　从5年累计涨幅看，大多数上榜板块都与“一江一河”和支柱产业片区的关系密切，

　　而前10榜单中的多数板块在2020年后都下了榜，只有北外滩和天山是唯二价值还在上涨的板块；

　　近1年的涨幅最能反映当下的变化——

　　上榜板块中，很多都是一直以来的土拍热点区域，像大宁、徐滨、北外滩等；

　　还有就是长期供应短缺的核心区域，比如碧云、淮海路、天山、瑞虹等。

　　榜单上有彭浦，是因为彭浦镇和大宁目前交界模糊，很多人认为是大宁的地方可能是彭浦，比如静安府、大宁玖上琅宸等。

　　如果总结规律的话，我们会发现：

　　在近10年的不同阶段中，唯一持续霸榜的板块只有北外滩一个，能保持两个阶段上榜的也只有黄浦滨江和天山两个板块，说明板块的可持续发展潜力更加明显，是不会犯错的选择。

　　其他上榜板块，也基本都是各个行政区的重点发展区域，既有整体开发的新兴板块，也有供应短缺的成熟板块，可以根据自身需求做出选择。

　　01 “新房榜单”

　　知道了哪里涨幅高，那这些板块附近有哪些新房呢？

　　1.北外滩：金茂璞元+华润外滩瑞府

　　北外滩的金茂璞元项目已经开放售楼处，项目预计6月份开放样板房，7月底首批次房源开盘，9月份实景示范区（会所等）开放。

　　首先我们先上结论：

　　项目高区100%能看三件套景观，未来还能看到北外滩480米超高层建筑群，高区价格一定不低，景观有溢价。

　　项目前后分为5栋，其中最前排为29层，楼王有一栋31层，楼栋高度最高约98.75米，我们就飞到99米处高度来看：

　　在99米高度下，我们可以清楚看见陆家嘴三件套、白玉兰广场、来福士双子塔等标志性建筑，无人机视角为广角拍摄，实际看着会更近一些：

　　在约80米高度、高区25层左右时，依旧可以看见三件套和白玉兰，视野也还算开阔：

　　在40米高度、约等于12-13层高度时，陆家嘴三件套变成两件套了，但因为前排是学校和公园，视野不压抑：

　　金茂虹口项目分为前后5栋高层，东南角是规划绿地，北侧靠着四平路，出门就是10号线邮电新村站：

　　项目户型主要有约120-140-180-200-240㎡3-5房，售楼处已经开放：

　　2.长宁天山：和樾长宁

　　长宁中环内的和樾长宁即将开放展厅+样板房，项目距离最近的2号线北新泾站大约步行6-7分钟，真正的2号线地铁房：

　　项目是中环内第一个三阳台+类一梯一户的户型，解决了小户型卧室和收纳空间不足的问题，预计最终得房率可以达到85%以上——

　　建面约120平三房市面上很多，但户型南北有双阳台很少；

　　同时根据户型判断，私家电梯厅空间预计有7.5-8个平方左右的套内空间，已经和一个卧室一样大了。

　　建面约143平（暂定）四房部分户型拥有三阳台设计，和招商序一样可以将阳台扩宽出去封闭成室内空间，原本被吐槽鸽子笼的小房间一下就变成了主卧尺度：

　　就在今天，项目也发布了最新一套效果图，外立面以折衷主义为理念，项目融合海派文化以装饰性阳台设计，现代复古都有：

　　项目打造酒店式艺术归家动线，艺术落客区、酒店式双迎宾大堂，藏品级地库等。

　　项目虽然只有约500平会所空间，会所内打造室内高尔夫球场，24小时健身club、心流舱等，楼顶配置高线公园，开拓演绎更多细分化社区需求：

　　3.静安大宁：玖上琅宸

　　中建二局大宁项目「玖上琅宸」预计将在今年3季度入市，从陶板外立面、最大近500平顶复到最高10米架空层设计，玖上琅宸的产品在大宁可以说是未来的绝对标杆，价格自然也就水涨船高。

　　我们先从外立面看起：

　　项目选取景德镇稀有陶板，融入石材与铝板，打造海派先锋格调的公建化立面，窗墙比极高：

　　项目1楼全架空，最高10米架空设计，2楼相当于普通项目4楼高度，隐私性更有保证：

　　玖上琅宸规划约3000平会所，规划打造艺术花厅、行政酒廊、私宴厅、茶室、壁球馆、瑜伽室、健身房、恒温泳池等多元化空间,每一处巧思皆量身定制。

　　根据实地航拍，在80米高度，东侧大宁久光恰好挡住了陆家嘴三件套，只能看到上海中心的尖角；

　　西侧视野如下：

　　我们已经将项目各个高度视野的VR汇总整理，并且根据建设日期归类，可以看到工地不同阶段的进度；

　　最前排的270平大户型（预计面积）顶楼户型可能标配私家泳池，这是继滨江豪宅保利世博天悦之后又一个家里自带泳池的项目；

　　更离谱的是，大户型20层却有76.5米高度，我们假使按照一楼架空6.5米计算，每层层高有3.5米，最顶级豪宅水平了。