再这么错下去，中产被吃干抹净就是早晚的事

　　星球有朋友问我了一个问题。

　　怎么说呢？

　　很多时候决定大家财富的关键，往往就是这类看上去有诱惑性质的话术，而又因为认知带来的差异，普通人的财富就在悄无声息间被收割了。

　　因为财富再分配的本质，就是一部分人拿走另一部分的人的收益，从而实现财富增值。

　　商铺这个模式，租金就是最大的欺骗点。

　　我之前写过一个财富增值的秘诀，说真正厉害的企业家，不会去赚消费者的钱，而是会去赚股民的钱，因为靠赚消费者的钱，只能一年一年的赚，这样赚钱，慢不说，还辛苦，风险还很大。

　　因为你不知道你以后能不能稳定赚这个钱，那么还不如选择上市，一次性把钱赚回来。

　　而上市的魅力就在于此。一家年利润1个亿的企业，老板即使占有100%的股份，每年也就是赚1个小目标，但如果可以按20倍市盈率上市，那么，这家公司瞬间就增值了20倍（公司市值 = 1个亿利润 * 20倍市盈率 = 20亿。

　　而对老板来说，他瞬间靠着上市这一个操作赚取了19亿的虚拟财富，一年赚了公司持续经营20年的钱，只要上市后他的股票过了解禁期，那他随时可以套现这个钱。

　　但大家有没有想过一个事，对老板来说，这个上市的钱，他到底是赚谁的？

　　很简单，股民。

　　那些认购这个股票的股民给予了老板以盈利。

　　而我也可以很明确告诉大家，商铺的贩卖逻辑就是标准的股票上市融资，因为开发商在建成商铺的那一瞬间，就会提前把这个商铺未来几十年的收益给算出来了，然后再卖给市场。

　　而你作为接盘商铺的一方，等于就是给开发商接盘了。

　　但其实就算这样，还不算特别坑，因为如果开发商真的规规矩矩给你算租金了，你最多就是花点时间，收益还是有的。

　　现实真正坑的点，是开发商在给你计算收益的时候，故意给你算错。

　　百万之九十九个人买家在购买商铺都是凭感觉，而不是算数据。

　　而一旦你是凭感觉做出的决策，那么你大概率被开发商给你营造的感觉进行收割。

　　商铺的真实价格应该怎么算？

　　这是一套很复杂的公式。

　　根据对应商铺位置的不同，根据对应小区的房价，人口进行一个综合划算，比方我这个商铺是在住宅小区楼下，这个小区对应居住人口是多少户，这个小区的房价对应价格是多少。

　　然后我通过数学模型，可以大致算出这个小区住宅下的商铺一年的销售额是多少，然后一般按照零售业的逻辑，算一个利润，然后开发商再乘以一个年限，这就是对外商铺的售卖价格了。

　　看上去还很专业对不对？

　　但问题是什么吧，这玩意就跟报预算一样，对开发商来说，他在做这个计算的时候，他是完全有动力往高了算的。

　　举个例子帮大家理解好了。

　　一年开发商租金多算1万块，不算多，但折合20年回本逻辑，那就一下多给算了20万，开发商就一下子多赚了20万。

　　所以在这种情况下，开发商最喜欢做的往往是数据污染，简单解释下来就是把周围的人口和商业规模往夸大了讲，然后把商铺的现价给算得很高，这样一次性把买方的钱给收割走。

　　可能很多朋友看到这里可能会觉得很诧异。

　　开发商这样搞，价格如果看上去就特别不合理，那买方是不是可以不买的啊？

　　答案是你可以不买，但开发商可以骗你。

　　开发商是可以想办法让价格看起来合理的。

　　就比如说你如果买过商铺，开发商会给你计算说多少回本，那你信还是不信那？

　　有不少买家在这个时候就会完全选择开发商了，但他们没有看到这个预估回本的模型，是开发商自己推算出来的，以后如果租金下降，房地产是不管的，于是坑一波人。

　　后来被坑的多了，学精了，大家会对这个价格提出质疑，开发商那边也会改变策略了。

　　开发商会主动给你提出保租模式，就是你买了商铺后的前几年，他承诺帮你租到这个价格，而你一算，按照开发商给到的这个价格来说，好像20年确实能回本。

　　但你这样想，就恰恰陷入到了开发商的圈套。

　　因为这个保租金的，可能是拖。

　　举个例子好了，如果按照真实租金来说，开发商给你算的是一年租金是10万，他直接收你20年，他只能卖你200万。

　　但相反，如果开发商给你找了托，虽然市场租金是10万，但他让托给你算租金是20万，他虽然一年亏了10万租金，承诺三年亏了30万，但因为他直接收你20年，他就能直接卖你400万，他的利润就一下子多了400-200-30=170万。

　　看懂了吗？

　　在这个过程中，开发商完全不用考虑别的，他只需要营造你的预期值，就能够把原本200万的商铺给你卖到400万上，他只需要付出30万的买托成本，直接多赚你170万。

　　这就是资本运行的魅力所在，在折现机制作用下，开发商只要骗你一次，就能直接收走你未来三十年的钱。

　　但这，还不是坑的重点。

　　大家要知道一个事，开发商给你算的每年租金，就算是合理的，往往你也赚不回来这个钱。

　　原因很简单，因为你根本不知道这块区域人口和消费力的波动情况。

　　你买个保险，再怎么坑，好歹预定利率是锁定的，但你买了这个区域的商铺，这个商铺周边的人口预期一旦发生转移，那么你的收益紧跟着就会转移。

　　我举个例子好了，二十年前，你在你们城市老城区买了商铺，你觉得老城区是人口最稠密的地方，没问题，但别说二十年了，就是十来年，你就会发现城市全都被搬空了，城市人口都朝着其他地方挪走了。

　　鬼商场也是这个逻辑。

　　那些说着很辉煌的商场，往往火爆的就是开业那一两年，而一两年过后，整个商场就变成了鬼商场，人都没有几个，当你看到这个情况的时候，你去想想那些花了高价买商铺的人又会怎么样？

　　他们的商铺，可能是100万买的，但最后可能连10万都卖不到，而他们这个亏损的钱，就是在商场建成后开始售卖时给你的开始的。

　　是不是感觉很神奇，很多时候你看到破旧商场的时候，会觉得是自己判断有问题，是经济不好了，是经营有问题等等等。

　　但其实你没想过的是，其实你的所有问题，都错在了开始。

　　你开始一错，后面跟着全错，你没有任何选择的余地。

　　你根本算不过这些人的。

　　是，我知道过去一段时间有人确实在商铺上赚了钱，但问题是这些买商铺赚钱的人，往往都不是个人，而是一个集团。

　　他们这里面，会有大量的数学人才进行数字分析，最终算出收益率，然后再考虑买或者不买，而你作为个人，根本没有能力去做这些运算，那么你贸然进场，只能是被坑的。

　　我在星球里的投资入门第一课就给大家讲到这个逻辑了。

　　投资就是打麻将，当你上桌的时候，你就要知道这把你要赚谁的钱，而如果你不知道你上桌的时候是赚谁的钱，那你大概率就是被别人赚钱的存在。

　　商铺如此，人生也是如此。

　　全文完。