江苏
家人们，最近住宅新规一出来，好多人都在讨论：以后是不是看不到超高层住宅啦？新规到底咋回事，咱今儿就唠唠。
2025年5月1号开始，《住宅项目规范》正式实施，这可是住建部发布的国家标准。业内人都说，这规范就像个“收纳盒”，把以前散落在各种文件里的强制性规定都整合到一块儿了。
新规里明确说了，高层Ⅱ类住宅，也就是18到26层的房子，建筑高度最多不能超过80米，容积率在2.4到2.8之间。这高层Ⅱ类在住宅建筑平均层数分类里可是最高的。有人就问了，这是不是意味着超过80米的住宅以后都没了？
其实“限高80米”这事儿不是现在才有的。早在2018年，住建部发的《城市居住区规划设计标准》里就提过，19到26层的高层住宅，高度不能超过80米。
这几年，“限高”这事儿是越来越严。2020年，住建部和国家发改委联合发文，说一般不能新建500米以上的建筑，250米以上的建筑也得严格限制，100米以上的建筑得好好论证、集中布局。中小城市新建超高层建筑得严格控制，县城的住宅最好以多层为主。
这里给大家解释下，多层住宅就是4到6层的，高层住宅是12层以上、楼高小于100米的，超过100米的就是超高层住宅。
到了2021年，要求更严了，一般不能新建超高层住宅，还实行超高层建筑决策责任终身制。2022年，《“十四五”新型城镇化实施方案》里直接说“不得新建500米以上的建筑”，把之前“一般”这个前缀给删了，那就是一律叫停。
那哪些城市超高层住宅多呢？贝壳研究院2020年的报告显示，新一线城市里，重庆、武汉、成都、西安、长沙这些地方超高层住宅小区数量最多。重庆有2200多栋，排第一；武汉将近1500栋，排第二。一线城市里，深圳最爱建高楼，有近290座200米以上的高楼，全国第一。2025年2月的数据显示，深圳在用超高层建筑大概有1400栋。
住在超高层里，有人觉得采光、通风、视野好，可也有人吐槽。有业主说，住高层遇到大风天，窗外风声大得睡不着觉；电梯停电了，得爬31层楼梯回家。住久了心里还不踏实，怕火灾、怕电梯出故障。
那为啥以前有这么多超高层住宅呢？资深投资人韩毓祥分析，土地有限，开发商想多卖房子，就得提高容积率，而容积率和建筑高度关系可大了。上海中原地产市场分析师卢文曦说，有些城市为了发展，想建地标性建筑带动区域经济；还有些地方受环境限制，只能往高了建，像重庆是山城，就只能多建高楼。
不过现在，超高层住宅的时代算是过去了。近半年，好多地方都出了新规范。江苏省说，一般不能新建100米以上的住宅建筑，要是真要建，得走重大行政决策程序。江西省提出，住宅建筑高度最好别超过54米，以小高层和多层住宅为主。山东省的“好房子建设标准指引”也说，住宅建筑高度不宜高于54米。
为啥要这么限高呢？一位地产行业资深专家说，经过十多年发展，老百姓开始反思超高层建筑的风险，尤其是火灾问题。咱们国家现有的消防车云梯最高能到101米，但实际救火可没那么容易。不像低层建筑，消防车到了就能马上施救。
超高层建筑对作业场地有要求，到了现场还得先固定平衡稳定装置、调试液压系统，等这些工作都做完才能升到高空救人。从接到火警到在失火建筑周围布置好，得花不少时间。国家消防救援局的数据显示，近年来中国高层建筑火灾越来越多，2024年前8个月就有3.6万起，比2023年全年还多。
韩毓祥说，这次新规就是明确告诉大家，政府不想让住宅建得太高，这也和现在房地产领域最受关注的“好房子”建设有关。卢文曦觉得，高层和超高层住宅以后可能不会完全消失，但肯定会慢慢退出历史舞台。因为建超高层住宅成本高，钢筋水泥用得多，经济性差。
而且高峰期电梯不够用，有些人上高层还会头晕，甚至能感觉到楼梯摆动，住着不舒服。他说：“就算让你建，你也不一定想建那么高。消费者都想住舒适、安全的房子，建得太高，得房率就低了，和住好房子的初衷背道而驰。”
不过呢，这次新规也有让人疑惑的地方。有人就问，文件只说了26层以下的情况，那26层以上的住宅能不能建？要是能建，肯定得超过80米，这又咋办呢？前面说的那位专家也有同样的困惑，以前有限高规定，要是想突破，就一事一议，上报审批，结果最后大家都突破了。
总之，新规出来后，超高层住宅的未来到底咋样，还得再看看。但可以肯定的是，以后住宅建设肯定会更注重安全和舒适。
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