成都南城都汇超5000套房待售 三方博弈何时解？

图为南城都汇7期、8期项目外景。 唐强/摄

证券时报记者 唐强

曾经头顶李嘉诚光环的南城都汇项目，被很多成都本地人熟知，多年来在成都地产圈备受瞩目。聚光灯下，南城都汇已走过了长达20年的开发周期，但至今仍然有逾5000套住宅处于待售状态。

证券时报记者最新了解到，南城都汇项目公司——舜鸿地产（成都）有限公司（下称“舜鸿地产”），目前已拖欠成都高新区税务局税金及滞纳金近28亿元，同时还拖欠高新区相关部门配套建设资金逾亿元。

自2020年7月至今，南城都汇项目从李嘉诚旗下公司退出，到禹洲集团、成都瑞卓联合接盘，再到李嘉诚公司又“杀回”接管项目，三方恩怨错综复杂。如今，成都市相关政府部门、众多投资机构及潜在购房者均在关注事态发展，南城都汇项目延续至今的“三国杀”冲突何时能平息？

超5000套住宅待售

时间回溯到2004年，李嘉诚旗下和记黄埔将成都列为重点投资发展城市，并先后竞得高新区南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，正式入驻四川成都。

上述总价地王项目便是成都南城都汇项目，也被视为和记黄埔在成都的1号作品。该项目和记黄埔斥资21.35亿元，楼面地价仅为1030元/平方米。同在其他城市一样，和记黄埔沿袭了老套路“捂盘惜售”，将这块逾千亩超级大盘划分为多达8期来建设。

2020年7月23日，南城都汇项目迎来一个重要转折点，长实集团发布公告，溢价逾38亿港元转让和黄成都，标的资产项目为成都南城都汇商住项目，包括未出售的第7期、第8期的住宅及商业单位以及地下停车场。

根据公告披露，项目的受让方为设立在英属维京群岛的RZ3262019 Limited（下称“RZ公司”）。该公司由禹洲集团控股有限公司（01628.HK，下称“禹洲地产”）持有50%的股权，另外50%的股权则由成都瑞卓置业有限公司（以下简称“成都瑞卓”）持有。

按照收购协议约定，买方于交易完成时向卖方支付一笔款项，金额为10.12亿美元，相当于约78.47亿港元。企查查显示，2020年12月10日，和黄成都更名为舜鸿地产。

近日，证券时报记者来到南城都汇项目地，目前该项目第7期和第8期项目主体已经建成封顶，皆为准现房状态，但过去几年来并未上市销售。截至记者发稿时，整个南城都汇项目尚有超过5000套住宅待售。

沉寂几年的南城都汇项目今年又传出新动向。3月31日，南城都汇项目有工作人员收到了公司的“停工、停产通知书”。

停工通知书显示：由于项目受到疫情、巨额诉讼及资产被查封、股权及实控权争议等方面影响，项目整体运营实际已处于停顿状态，为了避免更大的损失，决定由舜鸿地产通知员工暂停相关工作。暂停时间从2025年4月1日至6月30日，后续视实际情况再另行通知安排。

欠税时长超1000天

“目前，南城都汇项目公司舜鸿地产已合计欠下成都高新区税务局20多亿元的税款。其中，1至6期清算的税款超过19亿元，再加上近两年的税款滞纳金等（按每日万分之五计），算下来现在项目所欠税款总额应该超过了27亿元。”舜鸿地产财务副总监郎小平对证券时报记者表示。

据悉，郎小平于2023年9月15日起，出任舜鸿地产财务副总监，任期三年。

根据郎小平提供的数据，按截至2025年6月30日计算，南城都汇项目1至6期需缴土地增值税金19.15亿元、所得税1.01亿元，再加上房产税、土地使用税等，总计需缴纳税金20.29亿元；按截至2025年6月30日计算，南城都汇项目所欠各项税金滞纳天数在302天至1158天之间，合计需缴滞纳金大约7.7亿元；由此，舜鸿地产应向成都高新税务部门补交税金及滞纳金，加总合计约27.9亿元。

郎小平表示，这近28亿元的税款主要系1至6期清算时税务的欠款。

随后，相关方向记者提供了多份成都高新区税务局向舜鸿地产下发的税务事项通知书，据不完全统计，截止到2024年8月，南城都汇多批次项目合计需要补交土地增值税款等就已超过19亿元。此外，舜鸿地产还需补交所得税、房产税、土地使用税等，同时需要补交相对应的巨额滞纳金。

针对舜鸿地产欠税情况，证券时报记者致电成都市高新区税务部门，但对方均未给出明确回应。其中，高新区税政科某工作人员表示，她已不再负责南城都汇项目征税事务，不了解最新情况，没有更多信息可以透露；另一位高新区税务征管科工作人员则表示，相关求证信息需要通过税务部门办公室公开电话咨询。随后，记者又通过公开电话联系到成都高新区税务局，对方后台在经过短暂咨询后对记者表示，此事只有等待后续的通知和反馈，目前没有办法给到明确的答复，后续需要自己再打电话去咨询进展情况。

此外，舜鸿地产此前还曾承诺，南城都汇项目要为成都高新区配套建设学校、人防工程等，并承担相应的基建费用。目前，成都高新区已经先行垫付了配套建设所需资金，这部分支出大概在1亿~2亿元。所以，南城都汇项目公司舜鸿地产总共拖欠成都高新区相关部门约29亿元。

成都瑞卓董事长张和平提供的资料显示，早在2021年6月，成都高新区税务局就曾组织土地增值税团队专管员、中介机构中汇税务事务所、舜鸿地产，针对“南城都汇”项目一、二期清算相关事项进行沟通。当年，相关部门要求各方于2021年6月底，拿出一、二期清算结果。

而在南城都汇项目卖掉3年后，2023年8月，李嘉诚旗下公司也在向舜鸿地产讨债。长江实业集团方面曾发布声明称，RZ公司及舜鸿地产欠其数亿美元。其中，部分欠付款以舜鸿地产对南城都汇第八期的发展中土地及物业的所有权利和权益的质押作为抵押。

据成都瑞卓董事长张和平介绍，当初受让南城都汇项目时，长江实业集团向RZ公司提供了将近3.43亿美元的卖方贷款，作为RZ公司支付部分代价的资金，还款期限为交易完成当日起计两年。近年来，因南城都汇项目未能实现销售，项目公司缺乏流动性资金，也就未能偿还长江实业集团本金及利息，如今贷款本息合计已接近29亿元。

据多家媒体此前报道，2022年3月，由于RZ公司没有按时支付利息，长江实业集团委托德勤事务所作为接管人，重新接管舜鸿地产及其控股公司的股权，李嘉诚旗下公司“被迫”重返南城都汇项目。

郎小平提供的资料显示，2024年4月、5月、8月，成都高新区税务局曾多次组织召开关于“南城都汇”项目欠税沟通和约谈会，代表长江实业集团的德勤也加入到约谈之中。

郎小平也向记者称：“大概从2022年、2023年开始，高新区税务部门就已经向舜鸿地产催缴税款，主要是约谈项目公司，我参加了几次。”

曾上演“抢公章”大戏

南城都汇项目收购初期，禹洲集团与成都瑞卓原本是同一阵营的“战友”，但却在合作不到两年后就“反目成仇”。

公开资料显示，1994年，禹洲集团成立于厦门，后发展成为集房地产开发、酒店运营、产业投资和通信科技等多元业务为一体的大型综合性集团。2009年11月，禹洲集团地产板块在港交所上市，截至2025年4月30日该股股价仅为0.06港元/股。

2024年，禹洲集团实现营业收入97.16亿元，较2023年的214.77亿元大幅下滑；归母净利润亏损119.7亿元，较2023年增亏逾14亿元。

再看成都瑞卓，该公司隶属于中国百强地产重庆爱普地产，负责统筹在四川的业务，深耕成都市场，先后投资并开发了“川大花园”、成都“科华广场”、“隆鑫·九熙”、“隆鑫·印象东方”、“印象城邦”等多个项目。

据悉，禹洲集团和成都瑞卓关系公开“破裂”在2021年11月~12月或早已出现，其间更是爆出“抢公章”大戏。

成都瑞卓董事长张和平对记者表示，南城都汇项目公司之所以拖欠政府近30亿元税金和配套建设费，核心原因还是源自于禹洲集团方面违法撬保险柜、私夺公章并违法转走公司账上近9亿元资金，从而引发各类交叉诉讼纠纷所致。这导致了项目公司舜鸿地产陷入瘫痪状态多年，并牵连上多起民事与刑事司法案件，且遭遇多重交叉查封。

按照惯例，舜鸿地产的公章和证件等资料需放在保险柜，成都瑞卓取得了保险柜钥匙保管权，禹洲集团方面则拿到了密码权，双方要一致行动才能打开。

“没想到的是，对方利用一个周末的时间，突然把保险柜给撬了、公章盗了，公司当时就报了警。”据张和平介绍，考虑到禹洲集团是香港上市公司，出于对合作方的信任，成都瑞卓合作初始就很放心地将保险柜放在禹洲西南公司办公区。

2021年11月中旬，成都瑞卓发现原本应与禹洲公司共同管理的装有舜鸿地产印章的保险柜，被禹洲单方面转移至他处。此后，成都瑞卓还曾派员查看公章是否还在，但仍遭到对方拒绝。

针对成都瑞卓相关说法，证券时报记者曾通过公开电话致电禹洲集团，但电话无人接听。

此前，凤凰网报道称，禹洲集团方曾回应称“按照房地产行业资方优先的惯例与共识，项目公司的经营管理权由禹洲集团主导，项目公章证照由项目公司指定公司管理，法定代表人及总经理均由禹洲集团委派，不存在私撬保险柜抢夺公章一说”。

多家媒体拿到的资料显示，在拿下南城都汇项目后，禹洲集团与成都瑞卓双方约定，禹洲集团负责设计、工程、运营、营销条线，成都瑞卓负责公司开发的外联、人力、行政等事务且财务共管，同时成都瑞卓还有权派驻营销团队。

企查查数据显示，舜鸿地产共涉及司法案件467起，其中作为被告身份348起（占比74.52%），涉案金额38.16亿元，原告中有物业服务公司、工程公司、地产经纪公司以及电梯等供应商企业。目前，舜鸿地产已被列为失信被执行人，被执行总金额达到25.9亿元。

对此，有房产业内人士认为，总体看，南城都汇项目债务缠身、步履蹒跚，短期内涉及长江实业、禹洲集团、成都瑞卓的“三国杀”局面恐仍将持续。同时，巨额税款与项目配套设施政府垫资拖欠等问题何时解决，尚不得而知。