逾期办证违约金计算，有哪些常见争议点？北京房产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陈明宇

被告：乙投资公司

（二）原告诉求与事实理由

陈明宇诉请：

判令乙投资公司支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金 236,488.736 元（以 1,274,185 元为基数，自 2019 年 5 月 1 日起计算至实际给付之日止，暂计算至 2024 年 6 月 1 日，按每日 0.0001 标准计算）；

判令乙投资公司赔偿未能使用市政正常供电的经济损失 42,000 元（自 2017 年 8 月 1 日起算，每月 500 元计算至接入市政正常用电之日止，暂计算至 2024 年 8 月 1 日）；

判令乙投资公司退还产权代办费 1,000 元、契税 38,226 元、印花税 637 元、登记费用 550 元，共计 40,413 元；

本案诉讼费由乙投资公司承担。

事实理由：2017 年 2 月 24 日，陈明宇与乙投资公司签订《某市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《补充协议》，约定购买乙投资公司开发的一号房屋，总价款 1,274,185 元。陈明宇全款支付购房款并取得发票，同时支付契税、印花税等40,413 元委托乙投资公司办理产权转移登记。合同约定乙投资公司应于 2017 年 5 月 1 日前交付房屋，且最晚于2019 年 5 月 1 日完成产权登记，并保证交付时房屋实现市政正常供电。但房屋交付后，陈明宇发现房屋存在抵押，无法办理产权登记，且一直使用临时用电，多次停电严重影响生活。乙投资公司虽承诺解决问题，但截至起诉仍未履行，故陈明宇诉至法院。

（三）被告答辩

乙投资公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

（四）法院认定事实

2017 年 2 月 28 日，陈明宇与乙投资公司签订《某市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定购买一号房屋，总价款 1,274,185 元，付款方式为一次性付款，交付条件包括取得规划核验验收合格文件、实现市政正常供电等，约定交房日期为 2017 年 5 月 1 日，若因出卖人原因，买受人在房屋交付之日起 730 日内未取得不动产权证书，双方另行约定处理方式；

合同附件约定买受人委托不得撤销，应在交房时提交办证材料并缴纳税费，逾期则登记期限顺延；

陈明宇支付购房款，乙投资公司于 2017 年 4 月 23 日开具购房发票；

2017 年 4 月 21 日，乙投资公司出具收据代收契税、印花税等 40,413 元，2017 年 5 月 1 日，陈明宇支付该款项并接收房屋；

截至庭审，房屋未办理不动产权登记，且处于抵押状态，陈明宇撤回办理产权转移登记的诉讼请求；

经法院调查，涉案项目自 2017 年交付后一直使用临时用电，接入市政正常供电工程仍在施工中。

二、争议焦点

乙投资公司是否构成逾期办理房屋所有权转移登记的违约，违约金应如何计算？

乙投资公司未实现市政正常供电是否构成违约，应如何赔偿陈明宇的经济损失？

陈明宇要求退还产权代办费、契税等费用是否合理？

三、案件分析

（一）逾期办理产权登记的违约认定

双方签订的预售合同合法有效，乙投资公司未在合同约定期限内为陈明宇办理不动产权属转移登记，构成违约。虽合同未明确约定违约金，但陈明宇主张按购房款日万分之一计算违约金，该标准合理，法院予以支持。

（二）供电违约及赔偿认定

合同约定房屋交付时应纳入城市供电网络并正式供电，而乙投资公司仅提供临时用电，构成违约。临时用电的不稳定性对陈明宇造成实际影响，法院综合考虑损失情况、合同履行等因素，酌情确定乙投资公司赔偿截至 2024 年 8 月 1 日的违约损失 42,000 元。

（三）费用退还认定

陈明宇委托乙投资公司代办产权证书，但因乙投资公司原因无法实现合同目的，故陈明宇要求退还已代收的契税、印花税、登记费、产权代办费，合理合法，法院予以支持。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决：

乙投资公司于判决生效后十日内支付陈明宇逾期办理房屋权属转移登记违约金（以1,274,185 元为基数，按日万分之一标准，自 2019 年 5 月 2 日起计算至房屋权属转移登记办理完毕之日止）；

乙投资公司于判决生效后十日内向陈明宇赔偿截至 2024 年 8 月 1 日的逾期实现正式供电的损失费 42,000 元；

乙投资公司于判决生效后十日内退还陈明宇契税、印花税、产权代办费、登记费共计 40,413 元；

驳回陈明宇的其他诉讼请求。

五、案件启示

谨慎签订合同：购房者签订商品房预售合同时，应仔细审查条款，明确产权登记、房屋交付条件等关键内容，对不合理条款及时提出异议。

关注履约细节：合同签订后，购房者需关注开发商履约情况，如发现房屋抵押、未按约定供电等问题，及时留存证据，通过合法途径维权。

明确违约责任：合同中应清晰约定违约责任及违约金计算方式，避免因约定不明导致维权困难。若合同未约定，可参照合理标准主张赔偿。

规范委托代办：委托开发商代办产权证书时，应明确双方权利义务，若开发商未能履行义务，购房者有权要求退还相关费用。

企业诚信经营：开发商应严格履行合同义务，避免因违约行为损害购房者权益，否则将承担相应法律责任，影响企业信誉。