租金暴跌，长租公寓日子更难过了

地产行业的降价潮，已经深入波及到了租赁行业。

中指研究院最新一份租赁市场报告显示，3月50城市住宅平均月租金为35.3元/平方米，同比下跌3.4%。

按此计算，目前的租金几乎回到了2019年的整体水平。

随着租金普降态势持续蔓延，降本增效再次成为租赁行业生存发展的核心命题。

租赁企业，必须尽快适应过紧日子了。

轻资产输出

降低前期投入压力

前期资金投入量大、回收周期长，一直是租赁行业公认的难题。

近两年，为了减轻自身资金负担，不少头部企业纷纷开始推出轻资产委托管理模式。

这种合作模式，既能吸引有闲置资金的投资者，也能缓解租赁企业在房源获取及前期改造上的资金压力，使企业有更多资金用于运营和管理提升上，

比如龙湖冠寓在成都的一处物业，就是由业主方出项目资产，冠寓负责输出管理体系、人才团队、以及运营服务等。

万科泊寓也在今年推出多种合作模式，包括委托管理、合作经营、包租、资产收并购等。

其中资产标的有两个要求：一是单项目建面不低于8000平方米。二是房源数不低于300。

比如今年4月，万科泊寓就与深铁置业达成战略合作。简单来说，就是深铁置业输出项目资产，万科泊寓输出品牌和运营，双方对适配长租公寓业务的项目，开展合作运营。戳这里，实时掌控租约，“消灭”闲置资产

对于外界盛传的泊寓即将开放资金加盟和项目加盟，泊寓相关负责人曾回应：公司今年确实在讨论加盟模式，但方案还没完全成熟。现在做的还是轻资产委托管理，不是传统意义上的加盟。

从AI入手

降低管理运营成本

对租赁企业来说，AI等数字化技术的应用，不仅能更精准地把握市场需求，优化运营管理，也能进一步提升服务质量和客户体验，实现降本增效。

目前，AI技术已经渗入到租赁行业各个业务环节。

在获客环节，不少租赁企业，都在探索如何利用AI智能工具，提高获客效率，降低获客成本。

比如某保租房公司就携手明源云，搭建了线上对客门户。市民只需通过公众号或小程序，就可以进行VR看房找房、自助式资料申请、一键锁定意向房源、在线签约付款、服务申请动态跟进等一站式服务，极大提高了申请效率。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升

某租赁企业的线上租房系统，可以通过AI自动生成推广文案、节日/节气海报等内容，帮助公司在小红书、抖音等高流量平台上高效获客。

在管理运营环节，利用AI实现降本增效的空间就更加巨大。

比如在传统租赁管理中，因租客背景复杂，线下人工通知易遗漏，财务催缴压力大且部门协同难，导致年度审计常现欠租，直接影响盈利。

而借助AI智能系统，租赁企业可以实现从咨询到费用催缴的全流程自动化处理，提升风控效率，降低风险。

某地保租房公司就携手明源云，打造了可视化的住房信息运营监管平台。

该监管平台不仅设置了房源专题分析、租户专题分析、违规预警分析、租赁安全预警等功能模块，能够让管理者及时做出精准决策，规避相关运营风险。同时系统还对接了 “城市大数据平台”，不仅大大提升了资格审核速度，还实现了对资格条件的全过程监督，确保资审合规。

从产品和服务入手

拓展收入来源

在租赁企业的成本结构中，空置成本是影响利润的重要因素。特别是包租模式下，企业需定期向原房东支付租金，空置率一旦上升，利润将被大幅压缩。

为此，许多租赁企业开始采用 “长租为主、短租为辅” 的策略，短租既能填补长租客源不足的空缺，降低空置率，又因其较高的毛利空间，能有效提升整体经营效益。

比如万科泊寓推行长短租结合后，平均租期从9个月缩短至7个月，3个月内短租占比达40%。另外针对B端客户，泊寓甚至推出日租服务。

某长租企业则根据淡旺季灵活调整，旺季短租占比50%-75%，淡季降至20%-30%，最大限度增加坪效。

城家公寓东莞项目也做过一次测算，一旦公寓全部做纯年租，总收入为734万元；而通过长短租结合后，总收入达1068万元，估值同比提升24%。目前，城家公寓年租产品占比约40%，月租占比超过10%，2~5月租期占比约20~30%。

除了租期上的优化，还有不少租赁企业在产品打造和增值服务上下功夫。

比如现在不少租赁企业都在进军高端市场，如万科高端长租公寓品牌“富瑞斯”，以及招商蛇口高端长租公寓品牌“壹棠”，开店速度均较之前有明显加快。

一方面，大量低价保租房入市，对大众化公寓租金和出租率产生重大影响。租赁企业布局高端公寓，能与保租房形成错位竞争。

另一方面，高端公寓定位高净值客户，这批人对居住环境和配套设施有较高要求，因此愿意支付更高租金，所以高端长租公寓盈利能力更强，租金坪效几乎是白领及蓝领公寓的一倍左右。戳这里，降低空置损失，资产应租尽租

还有，目前租赁企业的利润主要是靠租金收入，来源不仅单一，且盈利水平低。所以，企业想要提高盈利水平，就不能仅从租金剪刀差的维度来思考，而是大力拓展租金以外的收入。

比如自如旗下的家庭服务平台—自如家服，可提供搬家、保洁、清洗、维修、保姆、收纳等近200项生活服务。按照某机构的说法，未来的自如将以服务性收入为主，不再获取资产性收入。

也有不少长租公寓开始探索宠物经济，进一步拓展收入来源。

例如中海某长租公寓在一楼设置了宠物区域，自助售卖宠物急用商品。上实城开某公寓项目则专门配备了1栋宠物公寓，社区内设有宠物医院和宠物美容服务，可供携宠租客消费使用。

总结

从获客成本控制到人工成本优化，从智能技术应用到商业模式创新……

面对租金普降这一残酷现实，租赁企业唯有摒弃粗放式发展思维，主动适应过“紧日子”的生存法则，才能在激烈的市场竞争中留存生机。

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