小产权房交易漏洞，怎样致使腾房维权失败？房产买卖律师探讨

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李昊

被告：王磊

关联关系：双方因一号房屋（位于北京市通州区 XX 镇 XX 楼 XX 单元 XX 室）的占有使用产生纠纷，无亲属关系。

（二）原告诉求与事实理由

李昊诉请：

判令王磊立即搬离一号房屋，停止妨害其对房屋的占有使用；

本案诉讼费由王磊承担。

事实理由：2008 年 6 月 20 日，李昊与周强签订《房屋出售合同》，购买周强自建的一号房屋，并依约支付购房款，随后周强交付房屋。2023 年 4 月，李昊发现王磊居住在该房屋内，要求其搬离遭拒。李昊认为自己已付清房款，对房屋形成合法占有，王磊的行为侵犯了其占有使用权，故诉至法院。

（三）被告答辩

王磊辩称：不同意李昊的诉讼请求，理由如下：

王磊通过合法方式取得一号房屋并居住十余年，占有利益应受保护。2008 年，甲公司一分公司因资金问题引入张辉、刘阳垫资建房，后以房抵工程款。张辉、刘阳将配套工程分包给乙公司（王磊为实际施工人），同样以房抵款。2009 年，王磊与一分公司签订购房合同，2012 年装修完毕后入住 。

李昊自购房后十余年未查看房屋，也未主张权利，结合周强曾非法侵占小区房屋的情况，怀疑李昊与周强恶意串通、虚假诉讼 。

即便李昊合同有效，因房屋存在一房多卖，参照相关规定，已实际占有房屋的王磊应作为房屋买受人 。

（四）法院认定事实

土地及建房背景：2002 年，通州区 XX镇人民政府与赵刚签订《抵工程款协议》，以土地抵工程款；2009 年，甲公司将部分土地转租给一分公司，周强投资建设地上物，甲公司声明相关权益归周强个人。

房屋交易情况：

2008 年 6 月 20 日，李昊与周强签订《房屋出售合同》，并支付定金及部分购房款 。

王磊提交多份协议，显示 2008 - 2009 年间，张辉、刘阳通过工程抵款获得房屋，王磊又从张辉处通过工程款抵房的方式取得一号房屋，并签订购房合同。

公司及人员信息：甲公司一分公司、甲公司先后被吊销营业执照；乙公司法定代表人为王磊，王磊与张辉系夫妻关系 。

其他情况：周强作证称将房屋卖给李昊，否认张辉、刘阳取得房屋的合法性；李昊称支付房款后短暂居住，后因治病未顾及房屋；王磊提交居住期间的相关缴费凭证，证明长期居住事实。

二、争议焦点

李昊与王磊哪一方对一号房屋拥有合法的占有使用权？

王磊取得一号房屋的行为是否属于无权处分，其占有房屋是否构成善意取得？

若李昊无法占有使用房屋，其损失应如何解决？

三、案件分析

（一）房屋处分权认定

一分公司不具独立法人资格，但甲公司已声明案涉房屋所在地上物归周强个人所有，周强以个人身份发包建房工程，且无证据显示其与张辉、刘阳明确约定用一号房屋抵工程款，故周强出售房屋给李昊的行为合理合法。王磊提交的相关协议存在签订时间矛盾、主体名称错误、关键人员未签字等问题，结合周强证言，无法认定张辉、刘阳取得房屋合法，进而张辉处分房屋属于无权处分 。

（二）善意取得判定

虽张辉无权处分，但无证据表明王磊与张辉恶意串通，王磊取得房屋时为善意，抵房价格符合市场行情，且王磊已实际占有使用房屋多年，而李昊长期未行使权利，因此王磊的占有使用具有合法依据。

（三）损失救济途径

李昊因无法占有使用房屋产生的损失，应向房屋出售方周强另行主张权利，而非要求王磊返还房屋 。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：

驳回原告李昊的全部诉讼请求。

五、案件启示

购房审慎核查：购买房屋尤其是小产权房时，应详细核查房屋来源、产权归属及相关协议的合法性，避免陷入产权纠纷 。

及时行使权利：权利人应及时主张和行使自身权利，长期怠于行使可能导致权利受限或丧失 。

证据留存意识：交易过程中应妥善保存合同、付款凭证、沟通记录等证据，以便在纠纷发生时维护自身权益 。

法律风险规避：以房抵工程款等特殊交易模式，需明确约定房屋具体信息，并确保处分人具有合法处分权，必要时咨询专业法律意见 。