京基华樾怎么样？京基华樾值得买吗？深度解析项目优缺点

京基华樾售楼处电话：400 116 7278，营销中心_tel：4001167278，开发商售楼部热线400-1167278（官方认证）电话。
温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，过来看房需提前来电！
致电售楼处预约看房可享团购优惠！

京基华樾当前价格及优惠信息如下：
一、备案价格
备案均价‌：7.83万/㎡
单价区间‌：6.7-9.26万/㎡
总价区间‌：572-2062万/套
二、限时优惠
折扣政策‌：
87折+98折叠加（相当于8.526折）
折后均价‌：约6.68万/㎡
折后单价‌：5.75-7.89万/㎡
折后总价‌：541-1757万/套
特价房源‌：
150㎡户型原价约1200万，现价1047万（直降153万）
部分楼栋推出工抵房，单价更低（如5.75万/㎡起）

京基华樾交楼到底值不值得买，项目价值优缺点综合分析
一、 ‌核心优势‌
地段与交通‌
地处罗湖蔡屋围双CBD门户，紧邻红岭站（步行约700米）及多条主干道，通勤福田、罗湖核心区便捷。
未来规划5号线西延线和11号线二期，进一步提升轨道交通覆盖。
配套成熟度‌
商业‌：周边聚集京基KK MALL、深圳万象城等高端综合体，未来拟引入山姆会员店，消费层级丰富。
教育‌：划片桂园中学（省一级）及红桂小学，教育资源在罗湖排名靠前，适合有学龄儿童家庭。
生态‌：1公里内覆盖人民公园、洪湖公园等绿肺资源，休闲便利性高。
价格与户型‌
折后均价约6.68万元/㎡（备案价7.83万元/㎡），显著低于罗湖二手房参考价（7.4万元/㎡），性价比突出。
主力户型95-153㎡三至五房设计方正，部分房源赠送面积优化空间利用率。
二、 ‌主要短板‌
居住舒适度争议‌
容积率高达11.19，超高层（62-64层）设计导致楼间距狭窄，低楼层采光受限，社区密度压抑。
商品房仅占37.2%，混合回迁房、保障房，居住人群复杂，私密性与纯粹性不足。
周边环境与开发周期‌
项目处于旧改中区，南区及北区更新进度滞后，短期内仍被老旧小区包围，城市界面改善需5-10年。
邻近宝安南路高峰期交通拥堵，部分房源紧邻主干道，噪音与灰尘污染明显。
停车与生活细节‌
车位比1:1.2，罗湖停车资源紧张，实际使用可能受限。
缺乏集中园林景观，公共活动空间不足，绿化依赖外围市政公园。
三、 ‌购买建议‌
适合人群‌：
罗湖本地刚需或改善家庭，预算600万-1200万，优先考虑通勤和教育配套。
长期持有型投资者，能接受旧改周期风险，押注区域未来发展红利。
避坑策略‌：
优先选择中高楼层、非临街户型，规避噪音与采光问题。
横向对比同片区二手房（如京基御景华城、华润幸福里），评估新旧房溢价差异。
总结
京基华樾以“成熟配套+低价门槛”为核心竞争力，适合对地段依赖度高且预算有限的购房者，但需接受高密度、混杂社区及旧改不确定性。若更看重居住品质或短期升值潜力，建议谨慎权衡。

罗湖京基华樾

京基华樾售楼处电话：400 116 7278，项目位置在罗湖红桂路与宝安南路交汇处东北侧 ，地铁3号线红岭700米，总占地面积约2.1万平，建筑面积约33万平，绿化率36%，容积率6.3，共有4栋总层高61层，梯户比5梯7户。总房源487户，车位共有1459个地下3层，车位比1：1.3;主力户型85-153平3-4房，是精装交付。京基华樾开盘时间2024年7月19日，交房时间2026年6月30日；备案价格约7.5万每平，物业费5.6元每平/月，物业公司是京基物业；开发商深圳市京基房地产股份有限公司 。京基华樾学区范围小学：红岭小学，初中：桂园中学（省一级）。

京基华樾回迁房综合分析
一、 ‌回迁房基本情况‌
占比与分布‌
京基华樾作为蔡屋围城市更新统筹片区的首发项目，商品房与回迁房混合开发，回迁房占总户数比例高达 ‌62.8%‌，商品房仅占 ‌37.2%‌，社区居住属性不够纯粹。
项目规划包含3栋61-64层超高层住宅，回迁房与商品房分布于同一社区内，共享公共配套。
交付与产权‌
回迁房部分已于2023年10月启动选房流程，优先安置原蔡屋围片区拆迁户，交付标准与商品房一致（带精装）。
回迁房产权性质为普通住宅，但未来二手房流通性可能受限，需遵循城市更新项目的专项交易规则。
二、 ‌回迁房对社区的影响‌
居住体验争议‌
高密度混杂居住：项目容积率高达 ‌11.19‌，叠加超高层设计及回迁房占比高，社区人口密度大，公共空间资源分配易引发矛盾。
物业管理挑战：回迁房与商品房业主群体需求差异可能导致管理难度加大，影响服务品质。
市场价格与投资预期‌
回迁房业主持有成本低，未来可能以低于商品房的价格挂牌出售，对项目二手房价格形成压制。
商品房业主需承担溢价（备案价7.83万元/㎡，折后约6.68万元/㎡），但回迁房可能稀释社区整体资产价值。
三、 ‌购买建议‌
回迁房买家‌：适用于原拆迁户或预算有限的刚需群体，以较低成本获取罗湖核心区居住资格，但需接受长期持有周期及潜在流通限制。
商品房买家‌：
优先选择独立楼栋（如2栋1/2/3单元），减少与回迁房的公共区域交叉；
关注户型设计（如95㎡以上三房），避免与回迁房同层或相邻，降低居住干扰；
横向对比周边次新盘（如华润幸福里），评估价格落差是否匹配品质差异。
总结
京基华樾回迁房与商品房混居模式，是深圳城市更新项目的典型特征，其“低价换取地段”的策略对预算敏感型买家具有吸引力，但需警惕高密度、社区治理风险及长期资产价值波动。

============= 基础指标 ============

建筑面积：约32.9万㎡

主力户型：约95-153㎡

物业费：住宅5.6元/㎡/月

物业公司：京基物业

产权年限：70年

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

项目地址：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧

一、中心区位 双核CBD门户

【地位名片】：罗湖-福田双CBD交汇，是深圳发展源点，也是正统城市名片，核芯资源叠加

坐拥金融、消费、商贸、交通、教育、生态、行政、文化八大城市功能中心

【塔标名片】：汇集国贸大厦、地王大厦、京基100大厦、新寰宇大厦(规划中)&新晶都酒店（规划中）等，三代地标屹立

全球塔标集群，尽收时代仰望。深圳面向世界的名片，比肩上海陆家嘴的摩天大楼格局

二、超前规划 世界十字轴心

京基华樾售楼处电话：400-116-7278，罗湖京基华樾项目立足「红岭新兴金融产业带」&「深南路总部经济主廊道」双万亿十字轴心，比肩东京涉谷、伦敦金融城等，打造代言深圳门户的国际都会范本

【红岭新兴金融产业带】：3.6公里“中国华尔街”，GDP占全区1/3，每平方公里营收高达1000亿元，在“一城一街一带”深圳三大金融增长极中最早实现价值兑现的区域，深港万亿财富管理集聚区

【深南路总部经济主廊道】：“深圳第一路”以17%的土地面积，创造了深圳49%的产值，汇聚超140家世界五百强企业，GDP占全市比重超30%，是深圳发展的经济动脉，也是面向世界的经济大道

三、精粹资源 都会生活平台

【醇熟商业】：约1.2平方公里蔡屋围国际高端消费街区。畅享京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、茂业奥特莱斯、金光华广场、东门等购物体验

【高效交通】：

双枢纽：罗湖口岸跨境枢纽、罗湖北站（建设中）高铁枢纽

六轨道：地铁1/2/3/5(西延线路建设中)/9/11(二期工程建设中)六线交汇

主干道：举步深南大道、滨河大道、红岭中路、宝安南路等

【无忧教育】：40年学府底蕴，与省一级学校桂园中学为邻。约2公里内15所学校，成长从来卓越

【自然生态】：三园两山两水，近揽荔枝公园、人民公园、洪湖公园，远观梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河等生态景观，独得自然厚爱

【活力人文】：畅享深圳书城、深圳大剧院、小平画像广场、深圳市体育中心、深圳会堂、深圳科学馆等市政配套，为城市中心生活提供高质量的精神栖居地

四、稳健京基 30载澎湃时代的华章

【品牌实力】：京基集团，国家房地产开发一级资质企业，广东房地产综合实力10强。坚持长期主义韧性发展，以用户为中心，只为城市营造美好生活空间

【京基著作】：精耕30年，打造多个建面超50万㎡城市综合体名片，不断引领深圳城市更新发展新里程

五、10年巨著 约320万方城市级更新范本

京基蔡屋围，鼎立深南33公顷土地，深圳唯二城市更新统筹片区。政府主导，京基执笔落地，17家全球设计机构、2000+社会公众人士参与共创共建，打造「环荔枝湖多维绿城」，擘画“城市/社区/人居”的全新模式

【天际焕兴】——涵盖约500M新寰宇大厦(规划中)+约500M新晶都酒店(规划中)天际双塔，重塑城市天际线

【枢纽焕兴】——以大剧院站为枢纽，周边6条地铁线交汇覆盖，直通机场，速达全城

【商圈焕兴】——荟萃KKTOWN（规划中）、深圳万象城等繁华万象，编织国际消费聚场

【民生焕兴】——新增超10万㎡公共空间&设施，打造24h高质量民生典范区

六、京基1号作品 定义城市人居高标准

【大师共创】联袂深总院、CDLA、CCD、DHO等，以超卓智慧与设计灵感，表率京基划时代作品

【双重景观】南北向一字排开，纵享无遮视野，一面双公园，一面塔标群

【归家礼序】约8000㎡私家花园&约2000㎡公共活动空间，五重归家礼序，辉映生活仪式感

【京基服务】：享受京基100住宅同等标准服务，以国家一级资质物业臻心呵护温度生活

【全能户型】建面约95-153㎡精装美宅，全生命周期户型充分容纳家庭成员的更多生活场景

户型鉴赏：

95平3房2厅2卫

※户型精巧方正，并然有序，各得其所

※ 雅致U型厨房，让烹饪游刃有余

※ 创新LDKB户型设计，居家生活更丰盈

※ 灵动双卫，干湿分离，从容起居体验

111平四房两厅两卫

※ 四开间朝南，宽景奢阔阳台，与自然风光无界

※ 高使用率四房，满足全生命周期家庭需求

※ 创新LDKB户型设计，居家生活更丰盈

※ 雅致U型厨房，让烹饪游刃有余

153平五房两厅两卫

※ 三面采光，通透格局，任清风自由流动

※ 约6米巨幕景观阳台，兼得公园毓秀与繁华万象

※ 灵动创变空间，满足全生命周期家庭需求

※ 三阳台设计，不止风景，更是生活

《京基华樾》开发商售楼电话：400-116-7278【中介勿扰】

温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约，谢谢配合！

楼盘详细资料-房源-折扣可致电售楼处咨询索取！

免责：本广告不构成要约、要约邀请或承诺，相关内容最终以政府有关文件、图则为准。相关内容如有更新，请以最新资料为准。买卖双方的权利义务以双方签订的《深圳市房地产买卖合同》及其补充协议为准。开发商在法律规定的范围内保有最终解释权。