买方单方解约，卖方如何维护权益？北京房产律师说明

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：王志强、张晓琳（夫妻）被告：陈宇、赵雅婷（夫妻）第三人：甲公司（居间方）

（二）原告诉求与事实理由

王志强、张晓琳诉请：

确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2024 年 1 月 15 日解除；

陈宇、赵雅婷支付违约金 948,000 元（总房款 599 万元的 20%）。

事实理由：2023 年 9 月 2 日，双方签订合同约定陈宇、赵雅婷以 599 万元购买王志强、张晓琳名下位于北京市朝阳区的一号房屋，并支付定金 25 万元。合同约定原告需在 2023 年 12 月 31 日前办理解押，被告在解押后 3 个工作日支付首付款。但被告于 2023 年 12 月通过中介表示拒绝购房，经多次沟通仍坚持解约。原告于 2024 年 1 月 15 日送达《解除合同并要求支付违约金通知》，主张被告因房价下跌恶意违约，应按合同支付 20% 违约金。

（三）被告答辩

陈宇、赵雅婷辩称：

认可合同已解除，但主张解除时间应为 2023 年 12 月 22 日（通过中介正式提出解约）；

因家庭变故（父亲去世、需赡养母亲、医疗支出增加、工作变动）无法履行合同，主观无恶意；

原告未举证证明实际损失，且小区房价在解约期间未下跌反而上涨，原告无可得利益损失；

合同约定的 20% 违约金过高，请求调整，愿以 25 万元定金承担责任；

原告主张的首付款支付条件与合同约定不符。

（四）法院认定事实

合同签订与履行：2023 年 9 月 2 日，双方签订合同及补充协议，约定总房款 599 万元，被告支付定金 25 万元；原告需在 2023 年 12 月 31 日前办理解押，被告在过户前 3 个工作日支付首付款。

解约过程：2023 年 12 月 22 日，被告通过中介提出解约；2024 年 1 月 15 日，原告送达书面解除通知。

房价波动：案涉小区一居室 2023 年 9 月至 2024 年 1 月挂牌均价未明显下跌，甚至高于签约时水平。

违约金条款：合同约定根本违约时，被告需支付总房款 20% 的违约金，但未明确实际损失计算方式。

二、争议焦点

合同解除时间：应以原告书面通知送达时间（2024 年 1 月 15 日）为准，还是被告首次提出解约时间（2023 年 12 月 22 日）？

违约金合理性：合同约定的 20% 违约金是否过高？是否应调整为以定金罚则处理？

可得利益损失：原告主张的房价下跌导致的损失是否成立？

三、案件分析

（一）合同解除时间的认定

根据《民法典》第五百六十五条，合同解除权属于守约方。被告作为违约方，无权单方面解除合同。原告于 2024 年 1 月 15 日送达书面解除通知，符合法律规定的解除程序，故合同解除时间应为2024 年 1 月 15 日。

（二）违约金的合理性审查

实际损失与违约金对比：

原告未提供证据证明因被告违约导致的实际损失（如房价下跌、资金占用成本等）。

被告提供的房价数据显示，案涉小区房价在解约期间未下跌，甚至略有上涨，原告无可得利益损失。

根据《民法典》第五百八十五条及司法实践，违约金超过实际损失 30% 可认定为过高。本案中，20% 违约金缺乏实际损失支撑，且被告已支付 25 万元定金，足以弥补可能的损失。

定金罚则的适用：

被告已支付 25 万元定金，根据《民法典》第五百八十七条，违约方无权要求返还定金。被告自愿以定金承担责任，符合法律规定。

违约金与定金罚则不可同时适用，法院应选择更合理的责任承担方式。本案中，定金罚则已能平衡双方利益，无需再支持 20% 违约金。

（三）可得利益损失的举证责任

原告主张房价下跌导致损失，但未提供具体证据（如评估报告、实际转售差价）。被告提供的市场数据显示房价未下跌，故原告主张缺乏事实依据，法院不予采信。

四、裁判结果

法院依据《民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第五百八十七条，判决：

确认合同于 2024 年 1 月 15 日解除；

驳回原告关于违约金的诉讼请求，被告已支付的 25 万元定金不予返还。

五、案件启示

合同解除权的行使：守约方应通过书面通知行使解除权，确保程序合法；违约方无权单方面解除合同。

违约金的合理性约定：

合同双方应合理约定违约金比例，避免过高条款因缺乏实际损失支撑而被法院调整。

建议在合同中明确损失计算方式（如资金占用利息、转售差价等），以增强违约金条款的可执行性。

定金罚则的优先性：

定金罚则与违约金不可同时主张，选择更有利于自身的责任承担方式（如本案中定金已覆盖损失，无需再主张违约金）。

举证责任的重要性：

主张损失的一方需提供充分证据（如市场数据、评估报告），否则可能承担不利后果。

家庭变故与合同履行：

家庭变故通常不构成不可抗力，违约方仍需承担责任。建议在合同中约定特殊情形下的解约条款，或通过保险等方式分散风险。

通过本案可见，法院在处理房屋买卖合同纠纷时，注重平衡合同严守原则与公平原则，强调违约金的补偿性而非惩罚性，并严格审查实际损失的证据。当事人在签订合同时应充分考虑风险，明确约定条款，以减少纠纷发生。