房地产真正开始刮骨疗毒了

五一前夕，北京土地市场风云再起，一场重磅竞拍吸引了无数目光。此次主角是起始总价高达 126 亿的朝阳组团地块。竞拍当日上午，笔者询问几家央国企的朋友是否参与，得到的回应皆是 “当然去看看”。而现场竞拍者阵容清一色为央国企，保利、中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝阳城发、招商、中海等赫然在列，不见民企身影。然而，地块竞拍的激烈程度，却与外界关注的热度不相匹配，最终中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝阳城发的联合体以底价拿下该地。其 5.45 万元每平米的楼面价，刷新了近两年朝阳宅地单价纪录。

回溯一个多月前，北京海淀树村地块拍卖现场，同样是央国企的天下。那次竞拍异常激烈，竞价达 270 多轮，耗时 3 小时之久。竞拍过程中还出现戏剧性一幕，一家房企突然离场，不久后又现身持续举牌，引得众人调侃是不是去申请刷卡额度。最终，中海以每平米 10.23 万的楼板价拿下该地，超越 1 月份的朱房地块，荣膺北京新任楼板价地王。

这些活跃在北京地王竞拍场的开发商们，在多地土地市场都有交集。在成都大源西地块拍卖现场，中海、华润、金茂、招商、绿城、建发等熟悉的房企再度聚首，最终招商以 3.1 万的楼面价、70% 的溢价率成功斩获，该地块超越去年的金融城 H12，成为成都新的楼面地王。几乎同样的一批地产商，又在杭州制造了水电新村新地王。历经过去五年的行业淘汰赛，中国房地产的主力，如今已集中在这几家公司。

近日翻阅 Wind 数据，A 股和港股房地产上市公司中，90 家内地房企发布 2024 年全年业绩预告。其中，预计正向盈利的企业仅 29 家，占比不到三分之一，首次年报亏损的房企有 27 家。就连 7 年前就高呼 “活下去” 的万科，去年也亏损 450 亿，迎来 34 年以来首次亏损。千亿房企数量进一步减少至 11 家，行业仿佛一夜回到 2016 年。去年年中，中央调研组对房地产行业进行调研，从 100 多家上市房企抽取 20 家民营房企、10 家国企，得出 “民企在悬崖之下，国企在悬崖边上” 的结论，并非危言耸听，从去年亏损房企情况来看，央国企也不在少数。

为此，过完年众多房企纷纷调整组织架构，迎接挑战。保利发展进行新一轮组织架构调整及人事变动，合并八个区域，调防一众管理层；招商对华东区域进行内部合并；华润置地去年就将原有 7 个大区重组为 5 个大区，精简 8 个地区公司。而改革力度最大的当属金茂，其正式发布内部文件，为强化总部运营管控及管理穿透，提高组织敏捷度，将 “总部－区域－城市” 三级管控架构调整为 “总部－地区” 二级管控架构，取消所有区域公司，并对城市公司撤并重组，统一更名为地区公司，如撤销金茂华北区域公司，原华北直管项目群新设为金茂北京地区公司，标志着房地产行业通行多年的三级管控制度逐渐退场。

作为市场化程度高的央企，金茂从 2023 年下半年收缩战线，去年实现归母净利润 10 亿元，扭亏为盈。公告称业绩增长得益于计提减值拨备下降及强化管理、降本增效。去年底，母公司中化集团总经理对焦健对金茂给予肯定。此后，金茂酝酿转守为攻，3 月 11 日进行人事变动，张增根退休，CEO 陶天海接任。陶天海曾操盘上海大宁金茂府，改写上海房地产价格体系。从三级管控到二级管控，总部将直面一线，陶天海直言公司部分员工观念陈旧，金茂正与过去告别。

相比房地产行业，隔壁汽车行业的淘汰赛更为残酷，堪称刺刀见红。这是一个真正不问出身的舞台，只要有能力折腾，就能创造奇迹。只有一款车的小米，生产线开足马力几乎干冒烟；跨行而来的华为，凭借技术实力几乎要把 BBA 等传统豪华品牌赶出中国赛区；曾经毫不起眼的零跑，如今已跻身新势力前三名。李想预言十年后主流车企将只剩八家，何小鹏前不久判断最终存活的车企在七家以内，相较之下，开发商的存活率还是高了许多。

其中，小鹏汽车的起死回生堪称汽车行业 2024 年最大的看点。小鹏的转机始于组织变革，两位联合创始人转变为顾问，十个副总裁裁掉八个，采购部门更是大换血，有媒体评价小鹏汽车最大的改款并非车型，而是何小鹏本人。何小鹏在最难的时候向雷军请教，雷军指出他只想做董事长，不想做 CEO。早已财富自由的何小鹏放下豪言壮语，深入生产第一线，开始学习成为一名合格的制造业 CEO。从金茂的变革以及小鹏汽车的转变可以看出，如今很多国企开发商的董事长，确实需要学习像 CEO 一样深入业务一线，亲自把控企业运营的关键环节。

在房地产行业中，万达、碧桂园、龙光等民企地产公司在行业变革浪潮下呈现出不同的发展态势。

万达，作为曾经商业地产领域的巨头，在经历一系列业务调整与债务处置后，逐步从大规模扩张转向稳扎稳打。万达商业运营能力一直较为突出，其万达广场在全国布局广泛，通过轻资产模式输出品牌与管理，一定程度上缓解了资金压力。然而，商业地产市场竞争日益激烈，新兴商业形态不断冲击传统模式，万达也在努力探索新的增长点，如文旅项目的持续优化升级，试图打造集商业、文化、旅游为一体的综合性产业，但在转型过程中仍面临诸多挑战，比如文旅项目前期投资巨大，回报周期长，市场需求的不确定性也给万达的转型之路增添了变数。

碧桂园，作为三级管控模式的开创者，在规模扩张阶段凭借这一模式迅速崛起，但其后期暴露出的问题也让企业陷入困境。前文提到的区域管理弊端导致项目质量参差不齐，部分地区出现工程进度问题和质量隐患，严重影响企业声誉。同时，在市场下行阶段，碧桂园面临较大的资金回笼压力，高周转模式难以为继。不过，碧桂园也在积极自救，一方面加大三四线城市市场深耕力度，挖掘区域市场潜力；另一方面，探索多元化发展路径，如涉足机器人产业，试图为企业未来发展寻找新引擎，但跨界发展面临技术、人才、市场等多方面挑战，转型成果尚待时间检验。

龙光，曾经在粤港澳大湾区等区域有一定市场份额，以深耕区域市场和产品品质打造为特色。但在行业调整期，龙光也受到资金链紧张的困扰。为应对危机，龙光积极与金融机构沟通，争取债务展期等支持措施，同时优化资产结构，出售部分非核心资产回笼资金。然而，在市场整体低迷的环境下，资产处置难度较大，价格也往往不理想。龙光在坚持住宅开发的基础上，也尝试拓展商业、产业地产等领域，但同样面临市场竞争加剧、资源整合困难等问题。

房地产和汽车行业虽看似领域不同，但在当下都面临着巨大的变革压力。房地产行业在经历多年高速发展后，面临市场下行、组织架构不合理等诸多问题，企业不得不通过调整架构、转变管理模式来适应新的市场环境；汽车行业则因技术变革、市场竞争加剧，企业必须不断创新、优化组织，才能在激烈的淘汰赛中生存下来。对于这两个行业而言，变革不仅是适应市场的无奈之举，更是谋求长远发展的必由之路，未来它们将如何在变革中前行，值得持续关注。