家庭成员长期居住，房主怎样合法收回房屋？房产买卖律师剖析

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林文远

被告一：林文涛

被告二：林文慧

案件背景：林文远与林文涛、林文慧系姐弟关系，因一号房屋（北京市大兴区）的腾退及占有使用问题产生纠纷，林文远诉至法院要求林文涛、林文慧搬离房屋并支付占有使用费。

（二）原告诉求与事实理由

林文远诉请：

判令林文涛、林文慧在判决生效后 10 日内搬离一号房屋，腾退给林文远；

判令林文涛支付房屋占有使用费（自 2022 年 11 月至实际搬离之日止，按每月 6000 元计算）；

判令本案诉讼费由林文涛、林文慧承担。

事实理由：一号房屋为林文远名下所有，林文涛自 2002 年起居住于此且未支付使用费。2022 年 11 月，林文远因需使用房屋与林文涛沟通腾退事宜遭拒，2023 年 5 月，林文涛还邀请林文慧共同居住。林文远认为，作为房屋所有权人，林文涛、林文慧拒不腾退房屋的行为侵犯其合法权益，依据《民法典》相关规定，特提起诉讼。

（三）被告答辩

林文涛、林文慧辩称：

父母原公租房（位于北京市西城区）拆迁后安置三套房屋，分别为一号房屋、二号房屋（北京市大兴区）、三号房屋（北京市朝阳区）。当时家庭协商一号房屋由林文远名义承租，二号房屋由母亲名义承租，三号房屋由父亲名义承租，后续买断。

实际居住中，林文远与家人协商居住三号房屋，一号房屋由其他家庭成员居住，且林文远此前未提出异议、未主张权利，部分房屋费用由被告支付。

父母未留遗嘱，未进行分家析产与继承，一号房屋产权不明确，不能仅依登记认定林文远享有所有权，申请中止审理本案，待产权明晰后再裁判。

（四）法院认定事实

家庭关系与房屋来源：陈淑兰与林建国系夫妻，育有五子女，分别为林爱琴、林月琴、林文慧、林文涛、林文远。1994 年，11 号院公租房拆迁安置三套公租房，即一号、二号、三号房屋。

一号房屋承租与购买：1995 年 4 月 14 日，甲公司与林文远签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定林文远承租一号房屋。2022年 4 月 16 日，林文远与乙公司签订《购房合同》，按房改政策购买一号房屋，享受工龄折扣，支付购房款及公共维修基金，2022 年 7 月 19 日取得不动产登记证书，登记为单独所有。

房屋居住情况：1994 - 1996 年，林文远一家及父母居住一号房屋，后父母让其搬至三号房屋，一号房屋由父母居住，二号房屋由林文涛居住。父母去世后，房屋居住情况多次变动，2023 年 5 月，林文涛、林文慧共同居住于一号房屋。

其他相关情况：三号房屋现为商品房，登记在林文远女儿名下；二号房屋仍为公租房，承租人为陈淑兰。林文涛、林文慧等曾就三号房屋提起确认合同无效纠纷诉讼。

二、争议焦点

一号房屋的产权归属是否明确，林文远是否为合法所有权人？

林文涛、林文慧是否应腾退一号房屋？

林文涛是否应支付自 2022 年 11 月起至实际搬离之日的房屋占有使用费？

三、案件分析

（一）房屋产权归属认定

林文远作为一号房屋承租人，长期承租并缴纳物业费，后依据房改政策签订购房合同、支付款项并取得不动产登记证书，完成房屋所有权登记。林文涛、林文慧虽主张家庭协商分配及房屋产权不明确，但未能提供有效证据证明林文远购房使用父母工龄，也无证据表明家庭就一号房屋产权有其他约定。根据不动产权属证书效力及物权登记原则，应认定林文远为一号房屋合法所有权人。

（二）房屋腾退请求分析

林文远作为所有权人，对房屋享有占有、使用等权利。林文涛、林文慧无合法依据居住房屋且拒不腾退，妨害林文远行使物权，林文远要求其腾退房屋的请求符合法律规定，应予以支持。

（三）房屋占有使用费请求分析

考虑到林文涛长期居住一号房屋期间，林文远未提出异议，且家庭成员就多套房屋存在争议并协商，林文慧入住也与协商相关，同时判决腾退后若不履行可通过执行程序追责，综合权衡后，林文远要求支付占有使用费的请求不予支持。

四、裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十七条、第二百三十六条、第二百四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：

林文涛、林文慧于判决生效之日起十日内搬离一号房屋，腾退交付给林文远；

驳回林文远的其他诉讼请求。

五、案件启示

重视产权登记与证据留存：房屋产权登记是确定所有权的关键，家庭成员间涉及房产分配等事宜，应签订书面协议并留存相关证据，避免因口头约定产生纠纷。如本案中，林文远虽取得产权登记，但因家庭争议仍需通过诉讼确权。

妥善处理家庭财产纠纷：涉及家庭房产等重大财产，协商分配时应明确权利义务，避免模糊表述。若产生纠纷，应通过合法途径解决，避免激化矛盾，可寻求专业法律帮助或调解机构介入。

行使权利应合理适度：权利人主张权利时，需考虑实际情况与公平原则。如本案中，法院综合各方因素，未支持林文远的部分诉求，体现了司法裁判对权利行使合理性的考量。