买卖双方对学区约定存争议，如何维权？房地产律师探讨

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：顾明

被告：方华

案件背景：顾明与方华因二手房买卖合同及学区名额补充协议的履行产生纠纷，顾明诉请方华支付违约金，双方就合同履行、学区名额约定及违约责任产生争议。

（二）原告诉求与事实理由

顾明诉请：

判令方华立即支付房屋总款 7650000 元 20% 的违约金 1530000 元；

方华承担诉讼费、保全费、保函保险费 2500 元。

事实理由：2023 年 6 月 27 日，顾明与方华通过甲房产经纪有限公司签订位于海淀区西翠路一号房屋的二手房买卖合同，并就学区名额占用签订补充协议，约定房屋全款 765 万元（含定金 20 万元、户口及物业保证金 15 万元、监管账户 544 万元、贷款 186 万元）。顾明依约于 8 月30 日支付全款，8 月 31 日完成过户。该房屋为万寿路学区房，顾明多次与方华确认学区占用情况，方华在补充协议中明确学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级，否则承担买卖合同违约责任（约定房屋总款 20% 赔偿）。因签约时海淀教委查询系统关闭，无法查询学位占用情况，顾明于 2024 年 3 月 26 日借用亲戚孩子材料查询，3月 28 日得知房屋学区名额于 2022 年 9 月已被一年级儿童占用，与方华承诺不符。顾明沟通违约事宜遭方华推诿，虽曾协商解除合同但遭拒，被迫履行合同。后因房屋学区名额实际占用二年级导致难以出售，且房价下跌，顾明面临巨大经济损失，认为方华存在欺诈，故诉至法院。

（三）被告答辩

方华辩称：

双方签订的《北京市存量房买卖交易合同》是自愿真实意思表示，不违反法律规定，且合同已履行完毕，顾明已取得房屋所有权，合同目的已实现。

顾明购房是因房屋价格低廉及置换需求，学区名额并非购房必然要求，其现因房屋价格下跌、朝向等因素反悔，存在恶意诉讼嫌疑。

补充协议关于学区名额的约定是双方对学位使用状态的非确定性判断，并非影响合同履行的关键因素，学位使用时间差异属于不可抗力导致的无法准确查实，不构成违约。

（四）法院认定事实

2023 年 6 月 27 日，方华与顾明签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款 7650000 元，并明确违约责任，其中出卖人根本违约时，买受人有权要求出卖人按总价款 20% 支付违约金 。

同日，双方签订《补充协议》，约定涉案房屋学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级，若承诺不属实，方华承担买卖合同中的违约责任 。

2023 年 8 月 31 日，涉案房屋登记至顾明名下 。

审理中，顾明提供证据证明涉案房屋学位实际于 2022 年被占用，方华认可该事实，但认为不影响顾明使用学位，且与顾明购房目的无关。双方均表示签约时无法查询学位情况 。

诉讼期间，顾明申请财产保全，并提供保函担保，法院对方华名下价值 1530000 元的财产进行保全。

二、争议焦点

方华是否构成违约？

若构成违约，违约金数额应如何确定？

保函保险费是否应由方华承担？

三、案件分析

（一）违约认定

方华与顾明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应依约履行。《补充协议》明确约定涉案房屋学区名额 2023 - 2024 年度占用 4 年级，但实际情况不符，方华的行为已构成违约。方华辩称补充协议是对学位使用状态的非确定性判断，然而协议明确约定不属实需承担违约责任，该抗辩缺乏依据。同时，方华主张学位使用时间差异属不可抗力，但签约时虽无法查询学位情况，其作出明确承诺就应承担相应责任，不可抗力抗辩不成立。

（二）违约金数额确定

双方合同虽约定违约金为房屋总价款的 20%，但顾明未充分举证证明实际损失。法院需综合合同履行情况、当事人过错程度及履约背景等因素判定。房屋已完成过户交付，顾明取得所有权，虽因学区名额问题影响房屋出售，但未提供确切证据证明损失与违约金数额的关联性。法院基于公平与诚信原则，酌情判定方华支付违约金 100000 元 。

四、裁判结果

法院依照相关法律规定，判决：

方华于判决生效后 7 日内给付顾明违约金100000 元；

五、案件启示

谨慎签订合同条款：涉及学区房等特殊属性房屋交易时，应在合同中明确学区名额的具体情况、违约责任及争议解决方式，避免模糊表述，确保自身权益得到充分保障。

核实关键信息：在交易前，购房者应尽最大努力核实房屋的关键信息，如学区名额、房屋质量等。若因客观原因无法查询，可在合同中约定后续查询责任及处理方式。

合理主张损失：主张违约金时，需提供充分证据证明实际损失，否则可能无法获得全部支持。应保留相关证据，如房屋市场价格变动证明、房屋出售受阻的相关材料等。