转型之难 退房后的华远如何撑起20亿流通盘？

从地产到控股，意味着华远过去三十年浮沉的落幕，更意味着退房与转型后的生机。

观点网 “是破釜沉舟、勇于变革的关键之年，更是涅槃重生、轻装上阵的启航之年”，在最新披露的财报当中，华远地产党委书记兼董事长王乐斌如是评价过去一年。

2024年，在走过行业波动与市场折戟之后，华远地产选择了退房与转型。

大变局之下，市场众说纷纭。有观点认为，这家企业是急流勇退，但也有观点认为，这是落荒而去……

近日，有投资者在公开平台称，“退房后的华远，酒店和物业根本不足以支撑20亿流通盘，如果不注入其他资产上市公司只是一个空壳。”

对此，该公司回应称，未来将构建以“酒店+物业+长租公寓”为核心的业务组合，盘活存量资产，实现业务多元化。

退房后的华远，其盘子有多大？轻资产业务的经营情况如何？其又能否支撑起20亿的流通盘？或许从最新披露的财报能管窥一二。

规模

前不久，华远地产一则公告提到，公司计划将名称变更为“北京华远新航控股股份有限公司”，而公司的证券简称也将从“华远地产”改为“华远控股”。

从地产到控股，意味着华远过去三十年浮沉的落幕，更意味着退房与转型后的生机。

彼时，华远便明确，公司的经营范围新增物业管理、酒店管理及长租公寓经营等，未来将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向。

更名虽还未得到股东大会的审议，但市场的争议却接踵而来。

5月7日，有投资者在公开平台表示，华远集团后续是否会为上市公司注入更多优质资产？

更有投资者尖锐点评称：“酒店和物业根本不足以支撑20亿流通盘，如果不注入其他资产上市公司只是一个空壳！迟早退市！”

虽华远亦做出回应，表示公司将持续依托华远集团资源支持，积极提升现有资产运营效率并不断拓展业务，还将择机通过外延式并购丰富上市公司业务体系，强化竞争优势，做大业务规模。

但市场的忧虑仍在。

观点新媒体查阅发现，目前，华远的经营范围包括酒店管理、物业管理及长租公寓经营，不过，从最新披露的财报来看，这三项业务的规模并不算大。

其中，酒店业务方面，该公司在官网透露，目前公司的酒店产品线共有三个，包括城市商务酒店系、城市精品酒店系和休闲度假酒店系。

城市商务酒店系下辖长沙君悦酒店、长沙空港凯悦嘉轩酒店；城市精品酒店系则包含了华瑞和酒店（长沙）、华中心酒店（北京）；而休闲度假酒店系暂未披露相关代表产品。

值得注意的是，2024年4月17日，华远还成立了北京华远新航酒店管理有限公司，在外界看来，这是其扩张酒店业务的重要一步。

而在一众酒店资产当中，最核心的便是长沙君悦酒店。

资料显示，该项目位于长沙市天心区湘江中路，毗邻橘子洲头，酒店共设345间客房、5个高档餐厅及酒吧、3444平方米活动场地，包括1160平方米的大宴会厅。

2024年，长沙君悦酒店入住率均在80%以上，而此前第三方数据透露，长沙市五星级酒店去年的平均入住率为72.48%，长沙君悦酒店的表现要优于市场整体水平。

此外，查阅第三方平台发现，该项目于工作日的房价在980元/晚至1736元/晚不等，而周末则1060元/晚至1782元/晚不等，与周边的豪华酒店长沙柏悦、长沙尼依格罗、万达文华等相甚无几。

至于物业管理方面，过去一年，华远以2756万元的代价向华远集团收购了华远好天地智慧物业。

彼时，公告提到，这一物业平台主要为商场、写字楼、住宅项目等多种业态提供专业物业管理服务，截止2023年年底，累计在管面积逾40万平方米。

而从最新披露的数据来看，截至2024年年末，华远物管业务的在管面积合计78.72万平方米，按管理业态分类，其中非住宅管理面积占比70.3%，住宅管理面积占比29.7%。

物业企业中，万物云不披露在管面积，但观点指数披露数据显示，其物管规模达到10.6亿平方米，碧桂园服务为10.37亿平方米，保利物业在管面积8.034亿平方米。

除此之外，在目前发布年报的上市物企中，有36家的在管面积在1亿平方米以上，而华远物业的规模却未触及百万规模，显然仍处于“蚊型”水平。

至于住房租赁，华远表示，公司将新设立“北京华远新航住房租赁有限公司”（暂定名，具体以工商核准为准）进行长租公寓运营管理，不过，直至目前，观点新媒体暂未查询到相关的工商信息。

不过，该公司在年报当中提及，公司长租公寓板块将专注于打造中高端租赁社区，品牌锚定于中端偏上的价值区间，此外，控股股东华远集团拥有81万平方米经营类物业，其中不乏长租公寓业务。

业绩

犹如江湖中的“南慕容、北乔峰”的传说，地产圈也曾有“南万科、北华远”的说法。

在中国房地产行业起步的那些年，华远曾被赞誉为全国最大的地产公司，2000年，彼时万科的规模还不到30亿元，而华远的销售额则攀升至近50亿元，净资产规模达到30亿元，总资产达到80多亿元，一时间风光无两。

然而，2024年4月26日，华远地产却宣布，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东华远集团。

风光无限的华远，为何选择退房？

其一，自2021年与华润分家之后，华远地产便开始走向下坡路，随后几次的决策失误与保守战略，公司错失行业发展春风。

2018年，碧桂园的全口径销售额突破7000亿元，万科的销售金额亦来到了6069.5亿元，而那一年，华远地产的销售额堪堪过百亿。

其二，在疫情、行业调控等多重打击之下，中国房地产行业进入寒冬，房企们面临着前所未有的挑战。

数据显示，2019年，经历了管理层大换血与发展战略调改过后，华远的规模直逼200亿元，但在行业下行周期，其再次回落至67亿元的水平。

2024年退房前，该公司实现地产业务销售签约额18.13亿元，同比下降71%；完成销售签约面积18.30万平方米，同比下降68%；完成销售回款18.14亿元，同比下降75%。

错失良机之后，再遇行业危机，几番波折之下，华远地产的业务规模始终难以重返巅峰。

其三，在行业下行之下，华远的负债压力高企，舍弃重资产，转型轻资产或许是其最好的选择。

不过，按照华远地产的最新转型计划，将酒店、物业和租赁作为其重点，但这类业务板块，华远的规模并不算大，且能够带来的业绩与利润也是微乎其微。

财报透露，2024年全年，该公司实现营业收入为46.29亿元，同比大幅下降71.09%；归属净亏损为14.07亿元，尽管较2023年的-15.29亿元有所改善，但仍未实现扭亏，扣非净亏损为14.80亿元。

其中，房地产仍然是其营业收入的主要贡献业务，年内共计实现收入43.08亿元，占比达到93.07%。

其次，酒店业务实现营收2.18亿元，同比减少15%，物业服务收入4473.68万元，同比增长80.61%，上述两项业务于总营收当中的占比不足6%，明显较地产业务存在较大差距。

但好消息是，这两项业务的整体盈利能力较为乐观，其中，2024年，房地产业务的毛利率为14.27%，其中开发业务毛利率为14.8%，商办租赁业务的毛利率为4.85%。

相较之下，物业管理业务的毛利率为18.95%，而酒店业务的毛利率高达34.58%。

业务规模尚且较小、业绩表现不及预期……仅从当前的情况来看，要支撑起20亿的流通盘，华远还有很长的路要走。

接下来，如何提升业务规模？如何保障盈利能力？新布局的住房租赁业务如何迅速抢占市场？是转型期的华远需要面对的重点。

（转自：观点）