广东
大家好，我是大嘴。
今天继续聊物企的那些事儿。
五一前后，融创服务卖掉了持有的彰泰服务的股权，作价8.26亿，对比当年的收购价，融创服务这笔交易挣了9700万。
金茂服务在放假前一晚发布公告，以2.58亿收购金茂绿建重庆100%股权，金茂绿建的控股股东是中国金茂，收购的钱自然也就不用亲自掏了，集团内部拨付就行。
另一事件发生于昨日：
碧桂园服务发布公告，公司已与股东必胜有限公司和FortuneWarrior订立借款合同，将向两家公司提供10亿元循环借款。
必胜有限公司和FortuneWarrior是碧桂园联席主席杨惠妍全资持股的企业，除控股碧桂园服务外，同时为碧桂园集团的控股股东。
这10亿的借款由大股东定向转借给碧桂园境内公司，专向用于保交房相关事宜。
也就是说碧桂园服务拿出10个亿给控股股东必胜和FortuneWarrior两家公司，然后这笔钱再转借给控股的碧桂园集团。
虽然这钱是从这个兜里掏出来，放另外一个兜里，但毕竟是公司行为，利息还是要有的，合同约定年利息是5%，合同期5年。
算下来，这笔交易能让碧桂园服务挣到2.5个亿的利息。
以碧桂园现状，虽然大股东支援了10个亿，但仅仅10亿，别说“保交楼”，怕是都不够几天的开销。
所以呀，大概率这钱是有借无回了，既然有借无回，可为何还敢借呢？借款合同是这么说的：
大股东杨惠妍以个人持有的碧桂园服务5.44亿股权做抵押物，偿还方式以每年分红派息来抵扣。
呃~也就是说大股东实际上不用掏钱来还债，只需要每年从分红派息中抵扣就行。
碧桂园服务2024年实现总收入439.93亿元，同比增长3.2%，净利润约18.75亿元，账上躺着的银行存款及现金总额达181.8亿元。
难怪这么豪气，原先这么有钱！
这么好的业绩，分红跑不了吧？分红谁拿得多？自然是大股东。
所以，压根不担心收不回来这区区十亿。
况且，账上躺着这么多钱，闲着也是闲着，借出去5年还能挣个2.5亿的利息，多香，不是么？
结合以上情况来看，这番操作堪称是一个双赢的局面，但资本市场却用脚投了票。
公告发出后，碧桂园服务港股股价下行，在投资者角度来说，公司实控人都是杨家的，既然有了第一次这样的借款，那第二次，第三次还会远吗？
毕竟碧桂园服务账上现在趴着上百亿，而碧桂园缺的可远远不止10个亿。
整体来看，碧桂园服务此次借款10亿给大股东，并设定专款专用，要求用于“保交楼”，而不是偿还债务。
首先政治正确，“保交楼”是重中之重，这是责任与担当，其次年息5%，高于银行，会有一个不错的收益。
还有一个关键点，碧桂园每交付一栋楼，对于碧桂园服务来说，就增加了一个物业管理单位。
而每增加一个物业单位，对于碧桂园服务来说，又是增加了一份收入的砝码。
按行业平均测算，10亿元借款如果全部用于项目交付，预计可新增约300万方管理面积。
假设按2元/㎡/月来算，一年纯物业费收入就有7200万，还不算其他的广告等社区增值服务收入。
这算下来，除了那5%利息，还可通过新增物业面积获取额外收益。
还有一点也值得说说，原先不少房企和名下的物业公司都存在关联交易，其中不少都是偷偷摸摸的那种，从物业公司抽调资金去补地产的窟窿。
在这份公告出来之前，外界也曾怀疑过碧桂园服务虽然财报喊着有181亿现金趴在账上，但实际早就被挪走。
但这次能借出来，是不是说明钱还是在的？
当然，公告也说了，借款以集团内部资源拨付，不会对公司现金流或流动性产生不利影响。
181亿划走10个亿，自然不会对现金流有影响。
来前的火车票给报销了呗
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