国联民生证券：稳中有进红利凸显 头部物企迎布局良机

智通财经APP获悉，国联民生证券发布研报称，房地产市场仍处于持续调整阶段，部分物企凭借高效经营、高质量扩张，实现业绩的稳健增长。该行认为，在基础物管方面，头部物企住宅物管基本盘有支撑，同时加大在非住和第三方项目的有序拓展，规模有望保持温和增长;在多元化业务方面，头部物企主动收缩低效业务，聚焦资源禀赋与产业链协同的领域，有望提升整体运营效率。物企的分红意愿高，股息率提升，红利属性增强，板块投资价值凸显，推荐高分红高股息，具备规模优势、运营效率高的头部物业管理公司。

国联民生证券主要观点如下：

利润表：营收增长放缓，利润承压，央国企与优质民企展现韧性

2024年56家样本上市物企：1)营收总额2816.2亿元，同比+4.5%，增幅较2023年收窄3.7pct，其中民企且未展期物企营收同比+15.3%。碧桂园服务、万物云、绿城服务营收居前三。2)归母净利润总额107.8亿元，同比-20.0%，其中央国企物企归母净利润同比+9.8%，民企且未展期物企+5.0%。华润万象生活、碧桂园服务、中海物业利润居前三。3)整体毛利率19.0%，同比-1.4pct，其中央国企毛利率降幅最小。4)整体销管费用率8.0%，同比-0.7pct，降本增效成效显现。

资产负债表：回款周期上升，物企聚焦回款，现金较为充裕

2024年56家样本上市物企：1)应收账款周转天数约106天，较2023年增加1天，回款周期整体拉长。其中央国企物企约62天，混合所有制物企78天，民企且未展期物企76天，独立物企119天，民企且已展期物企147天。2)净现金总额1081.5亿元，同比-2.9%，整体现金水平仍较为充裕，具备持续分红基础。

业务结构：主业夯实增速放缓，央国企表现领先行业

2024年34家上市物企各业务收入：1)物业管理服务同比+9.7%，其中央国企物企同比+16.4%，混合所有制物企+13.3%，民企且未展期物企+5.7%，民企且已展期物企+5.7%。2)社区增值服务同比-7.1%，其中央国企物企-5.4%，混合所有制物企6.5%，民企且已展期物企-2.9%，民企且未展期物企-31%。3)非业主增值服务同比-23.0%，其中央国企物企-9.6%，混合所有制物企-21.6%，民企且未展期物企23.8%，民企且已展期物企-45.7%。从收入结构看，物管服务占比持续提升至70.6%，社区增值服务占比降至11.2%，非业主增值服务占比降至6.3%。

回购积极，分红慷慨，物企红利属性凸显

2024年56家上市物企(共32家分红)：1)分红大幅增长。2024年分红总额132.7亿元，同比+31.0%，部分物企派发特别股息，分红比例较高;2)持续回购。部分物企回购力度较大，如德信服务集团、金科服务回购比例分别达5.84%、4.21%。3)低估值+高分红。当前物企估值处于低位水平，在充裕现金流和高分红比例支撑下，部分头部物企股息率可达10%以上，红利属性凸显。

风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。