无房企报名！深圳一“百亿地块”开拍前48小时撤拍

在当前市场环境下，有能力拿百亿元地块的主要是央企开发商。

于帅卿/发自北京

深圳一“地王”在开拍前48小时戏剧性撤拍，引发市场广泛关注。

4月28日，深圳公共资源交易中心发布公告称，受委托人通知，原拟定于4月30日出让的宝安新安街道A002-0060宗地，中止出让程序。

对于此次土地出让中止的具体原因，中国房地产报记者先后联系了深圳公共资源交易中心和深圳市规划和自然资源局宝安管理局相关工作人员，双方均表示，“不清楚”。

据相关媒体报道，此次出让中止公告是在保证金截止后仍无人应价的情况下公布的，这相当于变相“流拍”。

A002-0060 宗地于3月31 日挂牌，该地块位于深圳市宝安区新安街道，距离欢乐港湾海岸线约300米，是近5年首次释放的黄金靓地（含住宅），其地段价值与此前出让的深超总、后海地块相当。

同时，其也是深圳宝中最大体量的集中连片净地，未来规划将其打造成“文旅商住综合体天花板”，挂牌起始价为86.27亿元。据业内此前估算，若地块能成功交易，溢价率超过16%，成交价将突破百亿门槛，有望成为宝安区的“百亿新地王”。

3月4日，该地块还举行了推介会，深圳本土企业如华润置地、中海发展、深铁置业，以及民企鸿荣源、星河控股等，和外地企业如厦门国贸、武汉城建、华发控股、中国能建等品牌房企现身推介会。最终，该地块却无人报名竞拍。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该地块体量较大，抑制了开发商拿地意愿。在当前市场环境下，有能力拿百亿元地块的主要是央企开发商，且近年来央企拿地集中在核心城市的核心区域，宝中该地块并非核心区域的核心地块。

从地块自身条件来看，其占地面积4.75万平方米，总建筑面积27万平方米，容积率 5.7。其中，住宅面积13.23 万平方米，酒店面积3.5万平方米，商业面积10.25万平方米（其中 2.25万平方米可转换为酒店/商务公寓，允许在10.25万平方米商业比例中不超过1.5万平方米设置地下商业）。这种设计对开发商的资金链和运营能力提出了极高的要求。

该地块开发要求也颇具特点，规定6年竣工周期、预留滨海廊桥接驳口、配建社区文体设施等要求，尤其是涉及港深西部铁路25平方米禁建区的特殊条款，既体现出城市规划的前瞻性，为开发商设置了多重技术门槛。

同时，该地块商业比重过大，且要求整体转让，这对开发商的资金实力要求过高。深圳非住宅（特别是公寓）存量较大，包括酒店、商办等，目前正面临着空置和去化压力大、招商难的问题。该地块住宅部分占比 49%，允许分割转让；其余为酒店及商业，占比 51%，且限整体转让。

此前深圳宝中地块也有过类似无人报名的情况。2022 年8月第二轮集中出让的宝安新安 A001 - 0212 宗地，就因商业比例超50%而遭遇流拍。一年后，该地块调整为纯住宅，去除了“办公建面”比例，仅保留了5000 平方米的商业规划，随后顺利出让。

“此次A002-0060 宗地商办占比同样超过 50%，且项目周边有欢乐港湾等商业体，周边居民消费更倾向于壹方城，这意味着该地块未来开业后可能人气冷清，导致利润不及预期。”李宇嘉表示，这也反映出当前市场环境下开发商的顾虑，地方政府对该地块的预期与当前市场环境存在一定差距。尽管该地块位置优越，在过去楼市火热时一直备受开发商追捧，政府也通过调整规划，将商办改为商住，试图展现诚意以激活区域土地市场，但如今市场环境已发生巨大变化。

实际上，近期深圳已有多个地块“商改住”，如4月19日，龙华梅林关附近的40-04地块，由商业性办公用地调整为二类居住用地；4月16日，宝安沙井地铁口旁05-04-01、05-03两宗地块拆分合并后，部分商业用地、公共绿地，新调整出1宗二类居住用地；4月9日，平湖地铁站附近03-28地块，由商业用地调整为二类居住用地等。

有业内人士预测，未来深圳宝中南街坊地块大概率会大幅降低商业和酒店的占比，增加住宅比例，以此来吸引更多开发商竞抢。

对于该地块是否还会二次上架，李宇嘉表示，对于宝安区而言，地方政府已经对规划、用途进行了调整，增加了居住用地比例，但如果继续降低非住宅占比，可能会与片区规划产生冲突，面临较大压力。因此，未来可能会在适当下调商办比例后再次出让，也可能由区国企城投开发非住宅部分，为住宅部分的规划溢价创造条件，进而吸引市场化房地产企业拿地。

据深圳中原研究中心数据显示，3月，深圳全市新房住宅存量为278.6万平方米，时隔33个月再度回落至300万平方米以下。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为7.84个月，去化周期较上月下滑1.27个月，连续7个月呈回落态势。