营收跌回10年前！邓立新如何带领信达地产破局

面对当下重重压力，邓立新如何带领信达地产走出困境、实现业绩扭亏为盈，仍需时间验证。

于帅卿/发自北京

被视作“白衣骑士”的信达地产，在助力其他房企纾困之际，自身也面临市场挑战。

4月25日，信达地产股份有限公司（以下简称“信达地产”）召开业绩说明会，向市场详细披露了过去一年的经营状况及2025年战略规划。

2024年，信达地产经营业绩大幅下滑，实现营业收入80.28亿元，较上年同期下降29.7%；归属母公司净利润亏损7.84亿元，同比由盈转亏，降幅高达255.12%；净利润亏损8.09亿元，同比下降234.41%。

对于亏损原因，信达地产表示，主要因本期房地产项目结转规模小于上年同期，营业收入下降，结转项目规模及毛利率降低，销售毛利和联合营公司投资收益减少，资产减值金额增加。

数据显示，信达地产2024年度计提资产减值损失14.2亿元。其中，债权投资计提信用减值7.86亿元，存货计提跌价准备5.95亿元，应收账款和其他应收款根据账龄和单项重大等共计提坏账准备3014.37万元，投资性房地产计提减值974.16万元。

毛利率方面，2024年，信达地产综合毛利率30.3%，同比上升3.2个百分点，其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88个百分点；在投资收益方面，2024年信达地产收益约3.95亿元，同比减少了58.5%。

值得注意的是，这一业绩远低于市场预期，也是信达地产自2016年营业收入超百亿元（115.7亿元）后首次跌至双位数，创下近年最大亏损。财报显示，2021 ~2023年营业收入分别为221.1亿元、182.5亿元、114.2亿元，这是自2020年营业收入达258.6亿元峰值后已连续下降5年。

业绩下滑债务隐忧

信达地产是中国信达旗下涉房类业务的资本运作平台，以房地产开发为核心，还有商业运营、物业服务、房地产项目监管和咨询服务等业务。

报告期内，信达地产以房地产开发为核心业务，面对房地产市场调整态势，信达地产实现营业收入80.28亿元，较上年同期的114.2亿元下降29.7%，直接跌回10年前水平；净利润亏损8.09亿元，同比大幅下降234.41%，从盈利变成亏损。

销售方面，2024年，信达地产共计实现销售金额82.69亿元，回款金额82.09亿元；新开工面积74.7万平方米，竣工面积267.23万平方米。

根据此前披露的经营计划，信达地产预计2024年实现签约销售额150亿元，回款额140亿元；计划新开工面积86万平方米，计划竣工面积230万平方米。

这一目标的制定已经较2023年有所下调。数据显示，信达地产在2021年、2022年、2023年分别实现销售金额325.18亿元、224.18亿元、195.05亿元，对应回款金额312亿元、225.41亿元、207.28亿元。销售表现连年下滑，信达地产也逐步调整年度目标，只是市场形势仍是超出公司预期。

具体而言，代建项目销售金额的减少带来一定影响。2021年至2023年，信达地产的代建项目销售金额分别达6.7亿元、57.8亿元、68.1亿元，占总销售金额的比重也由2.06%增加至34.91%。2024年，代建项目销售金额出现大幅减少至11.62亿元，降幅达82.9%，占总销售金额的比重也下降至14.05%。

代建项目销售面积也同步减少。2024年，信达地产累计实现销售面积47.57万平方米，其中合作项目权益销售面积17.63万平方米，代建项目销售面积7.32万平方米。代建项目销售面积占比由此前一年的28.67%降至15.39%。

业绩发布会上，信达地产董事会秘书郑奕表示，“公司强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目。2025年公司将继续坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，统筹好做优增量和盘活存量的关系，重点围绕‘拓宽业务来源、加快资金回收、加强能力建设、提高组织效率’，扎实开展经营管理工作。”

信达地产财务总监周慧芬亦表示，“公司将积极拓展困境不动产投资、轻资产、存量资产盘活等业务，增强持续发展能力；采取灵活的营销策略，加快销售回款。”

信达地产近年一直在拓宽业务来源和盈利模式，希望由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。

转型除了拓宽业务和收入来源，还在于信达地产的债务压力。

截至2024年末，信达地产的资产总额764.34亿元，较年初826.55亿元减少62.21亿元；负债总额504.98亿元，较年初573.83亿元减少68.85亿元；归属母公司的所有者权益为238.39亿元，较年初246.32亿元减少7.93亿元；资产负债率为66.07%，较上年度末69.43%减少3.36个百分点。

整体债务压力虽有减轻，但短期来看仍相对承压。截至期末，信达地产一年内到期的非流动负债约为177.36亿元，较2023年增加84.79%。信达地产对此表示，主要为一年内到期的应付债券增加。而期末现金及现金等价物余额仅为47.92亿元，上年末为93亿元。

此外，现金流压力隐现，经营活动现金流净额-11.41亿元，同比骤降260.14%；货币资金49.57亿元，较年初减少48.76%，偿债缺口凸显。尽管信达地产通过收缩拿地（新获取项目面积同比下降18%）缓解资金压力，但现金流紧张仍制约日常运营。

对于2025年发展，信达地产总经理宗卫国表示，“房地产市场供需两端政策有望进一步优化，强化做优增量、盘活存量、提高质量，各地去库存举措将加快落实，加大土地和存量商品房收储力度，扩大城中村改造，随着政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场止跌回稳，其中一线城市、二线热点城市将率先止跌回稳，同时市场分化严重，大量三四线城市仍然面临较大的库存压力。”

面向2025年，信达地产也制定了新目标，计划销售额105亿元，回款额100亿元；计划新开工面积12.55万平方米，计划竣工面积120万平方米。

就在业绩说明会召开当天，信达地产发布了2025年第一季度报告。期内实现营业收入5.18亿元，同比下降34.22%；归属上市公司股东的净利润亏损2.09亿元，同比下降7.01%，亏损持续扩大。

一季度，信达地产累计实现销售面积13.64万平方米，销售金额24.78亿元，回款金额26.84亿元。报告期内，新开工面积2.35万平方米，竣工面积29.62万平方米，无获取新项目。

对信达地产而言，2025年的压力并不小。

掌门人邓立新能否破局？

在企业发展进程中，董事长往往起着关键作用。房地产市场风云变幻之际，信达地产近5年三度更换董事长，高层人事频繁更迭，备受业界关注。

作为中国信达旗下房地产开发核心平台，信达地产历届掌舵人均出身金融体系，凸显其深厚金融属性。

2017年9月，丁晓杰接替贾洪浩，出任信达地产董事长兼总经理。丁晓杰在中国信达体系内履职丰富，是资深“信达人”。

丁晓杰履新之际，正值信达地产接连斩获多宗“地王”之后。据克而瑞数据，背靠中国信达的雄厚资源，2015年至2016年间，信达地产在上海、深圳、合肥、杭州、广州等一线及强二线城市，斥资近352亿元豪取7宗“地王”，由此在业界赢得了“地王收割机”的称号。

得益于积极拿地策略，信达地产2017年权益销售额达到224.71亿元，超额完成全年目标的140.44%。2018年，其权益销售额进一步攀升至309.68亿元，完成年度目标的114.7%，迎来发展高光时刻。

这一高光未持续太久。2019年，信达地产权益销售额骤降至265.58亿元，较2018年下滑14.24%，步入了下行通道。

值得一提的是，2017年相关部门对资产管理公司展开了一场监管风暴，要求资管公司回归不良资产处置主业。正是在这一政策背景与时间节点下，丁晓杰这位老“信达人”走马上任。

由于此前信达地产大量购置“地王”，丁晓杰接手时，信达地产短债规模显著增长。同时，受政策调控影响，信达地产不得不调整发展战略，转为相对保守的运营模式，经营业绩因此出现明显下滑。

为优化业务结构与城市布局、提升经营效率，2020年11月，信达地产决定出售旗下三家公司的全部股权及债权，成功回笼资金14.85亿元，有效缓解了14.52亿元的债权压力。

昔日高价竞得的土地如今却面临去化难题。以2015年12月底信达地产斥资30.3亿元竞得的深圳坪山地块为例，该项目打造的“信达泰禾·金尊府”楼面价超过2.5万元/平方米，刷新了当时的地价纪录。信达地产披露，该项目预计总投资54亿元，2017年开工建设，原计划2019年竣工。但在2019年年报及2020年半年报中，竣工时间却被推迟至2020年。事实上，该项目直至2021年才竣工，且实际投资金额大幅缩水至1.6亿元。

从昔日的“地王收割机”到出售资产套现，再到面临去化压力，这些存货的变现能力直接影响信达地产的资产流动性及偿债能力。同时，在“三条红线”政策的约束下，房企有息负债规模受到严格限制，即便全部符合监管要求，有息负债增速也需控制在15%以内。

彼时，房地产行业已步入下行周期，市场竞争愈发激烈，调控政策持续加码。在此背景下，信达地产如何加快去化速度、提升去化质量，成为亟待解决的问题。2021年1月，赵立民接替丁晓杰，出任信达地产董事长。

赵立民同样在中国信达体系内拥有丰富的任职经历。在任期间，他积极推动信达地产在困境中寻求转型，深度参与房地产风险化解项目。但由于工作调整，2022年7月，赵立民申请辞去公司董事长、董事等职务。

2022年8月，石爱民接任信达地产董事长。此时，房地产行业正急需纾困。石爱民上任后，信达地产纾困代建的步伐显著加快，频繁现身于出险房企的救援行动中，扮演起“白衣骑士”的角色。

据相关媒体统计，自2022年至2024年9月底，信达地产累计参与了152个房地产风险化解项目，项目总规模高达737亿元，成功保障了10.1万套商品房的交付，并带动了3220亿元项目的推进。

此外，在业务模式上，信达地产也正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式上，也从原先单纯依赖项目开发利润，转变为开发利润、投资收益及监管代建收入等多元化收入来源。

然而，在石爱民的努力下，信达地产仍面临不小的业绩压力。2024年上半年，信达地产实现营业收入25.32亿元，同比下降13.77%；归属母公司净利润1.06亿元，同比下降40.4%。

2024年8月，石爱民因工作调整辞去董事长等职务。对此，有业内人士分析表示，信达地产近年来频繁更换董事长，反映出公司内部管理方面存在的问题，信达地产需要在内部管理和经营策略上作出更多调整与优化，以提升公司的竞争力和市场表现。

2024年9月，现任掌舵者邓立新接任。此时，信达地产正处于关键转型期，债务和现金流压力较大。

资料显示，邓立新生于1968年，拥有西南财经大学经济学硕士学位，是高级经济师，在国有商业银行、金融资产管理公司积累了丰富的金融和经营管理经验。

面对当下重重压力，邓立新如何带领信达地产走出困境、实现业绩扭亏为盈，仍需时间验证。