购房时未核查查封情况，要承担什么后果？房产买卖律师答疑

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

赵文轩

孙悦然

被告：周明远

第三人：

陈辉宇

陈辉琳

（二）原告诉求与事实理由

赵文轩、孙悦然请求法院不得执行陈辉宇、陈辉琳名下位于北京市顺义区的一号房屋。二人称2017 年经岳明介绍，与陈辉宇、陈辉琳达成口头购房协议，2019 年 6 月 16 日补签书面合同，以 160 万元购得房屋，已支付 150 万元，并补交 2017 - 2018 年物业费、取暖费，实际居住至今。因执行异议被驳回，故诉至法院，主张自己是善意购房人，且该房为唯一住房，应排除执行。

（三）被告答辩

周明远不同意原告诉求，指出原告所述2017 年口头协议无书面证据，物业费、取暖费可能是事后补交，无法证明购房真实性；认为原告在房屋查封后签订合同，合同应属无效。

（四）第三人陈述

陈辉宇、陈辉琳认可2019 年与原告签订房屋买卖合同，同意原告实际居住使用房屋，支持原告诉讼请求。

（五）法院认定事实

执行背景：周明远与陈辉宇民间借贷纠纷经法院调解，陈辉宇未履行还款义务，周明远申请执行，法院于2020 年 3 月 11 日轮候查封一号房屋，2023 年 2 月 10 日继续查封。

房屋状况：一号房屋为限价商品房，登记在陈辉宇、陈辉琳名下，2019 年曾设抵押后解除，此前已被法院查封。

购房细节：2019 年 6 月 16 日，双方签订购房合同；原告已支付 150 万元，但购房时明知自己无购房资格，且房屋 5 年内不能交易，2024 年准备过户时才发现房屋被查封。

二、争议焦点

赵文轩、孙悦然对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

三、案件分析

（一）法律依据

依据《民法典》第209 条，不动产物权变动以登记为生效要件；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条，明确买受人排除执行需同时满足四个条件。

（二）原告权益分析

合同签订问题：原告在房屋查封后签订合同，不符合“查封前签订合法有效合同” 的要求，且购买限价商品房违反政策规定。

购房资格瑕疵：原告明知自己不具备北京市限价商品房购房资格，仍进行交易，主观上存在过错。

过户延误原因：原告知晓房屋5 年内不得转让，却未核查房屋查封情况，对无法过户存在重大过失，不满足 “非因买受人自身原因未办理过户”。

（三）综合判定

原告提交的证据无法证明其满足排除执行的法定条件，其主张的善意购房人身份和唯一住房属性，不足以对抗合法的强制执行程序。

四、裁判结果

法院依据《民法典》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关规定，判决驳回原告赵文轩、孙悦然的全部诉讼请求。

五、案件启示

严守购房政策：购买限价商品房等特殊性质房产时，务必严格审查自身资格，避免因违规导致交易无效。

全面产权审查：交易前需详细核查房屋权属、抵押、查封等情况，防范法律风险。

明确执行异议条件：提出执行异议需符合法定要件，主观过错或程序瑕疵可能导致异议不被支持。

重视交易合规性：涉及政策性住房交易，应充分了解政策，切勿因侥幸心理遭受损失。