行业透视｜沪深杭二手高改和豪宅成交量价齐增预示止跌回稳进程加快

当前热点城市京沪深杭二手房市场已逐步由此前“以价换量”过渡至当前“量增价稳”，二手房市场企稳回升态势初显，短期来看沪深杭二手房市场还将延续震荡行情。

◎文/俞倩倩

2025年以来，二手房成交热情不减，据CRIC监测数据，2025年1季度30个重点城市二手房成交同比上涨2成以上，增幅显著好于新房。而热点恒热的京沪深杭同比涨幅超35%显著好于30城平均水平，究竟1季度二手房成交结构有哪些变化？热销房源又具备怎样的共性特征呢？

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沪深杭低总价成交集中度下降
500-3000万成交占比环增

从成交总价段来看，北京、上海、深圳、杭州均以低总价段为成交主力（成交套数占比大于60%），2025年1季度以来，除了北京主力总价段400万以内成交集中度保持上升之外，其余三城主力总价段集中度均有了不同程度回落。

改善和豪宅购买力相对坚挺：除了北京之外，沪深杭总价500-3000万成交环比均呈现稳中有增，其中上海600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段同环比齐增，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。

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京沪深杭140平以上成交占比同环比齐增
高改和豪宅坚挺

从成交面积段来看，与高总价段成交占比持增结论趋同，高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增。

而从140平以内面积段来看，京深杭90-140平成交占比环比持增，主要源于这一面积段多为三房设计，功能性完备，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高，跌幅较为显著的多集中在70-90平中等面积段，而70平以内刚需面积段则呈现出显著的差异化特征，北京成交套数占比同环比齐降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趋势，主要得益于“四限”松动后新政对刚需客群的刺激作用较为显著。

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成交占比环增多为城市核心区
深杭主力区域集中度上升

而从成交区域来看，成交占比环比持增的多为城市核心区，以北京海淀区、东城区；上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区为典型代表，值得关注的是，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区成交套数占比均为本城市TOP3区域，主力区域的成交集中度还在持续上升。相较而言城市外围区域成交占比低且环比持降，市场热度显著回落。

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沪深杭高改豪宅“量价齐增”
约半数刚需小区房价止跌

上文可知，京沪深杭四城刚需成交基本都占据成交主力，不过沪深杭成交集中度持续下降，大面积段、高总价段的高改和豪宅产品成交占比持增，

沪深杭高端住宅呈现出“越涨越买”的特征，我们选择了上海、深圳、杭州2025年1季度月部分热销二手住宅项目，可以看出量价齐涨或量平价增，尤其是处于热点片区的140平以上大面积段，保值增值性良好，以上海徐汇区尚汇豪庭为例，2025年1季度成交套数高达19套，整体成交均价较2024年四季度环比上涨2%，成交量较2024年四季度增幅也达36%。

高端小区领涨之外，刚需小区房价也出现了“止跌企稳”迹象，我们统计了北京、上海、深圳、杭州2025年1季度以来图：典型城市各类小区二手房房价上涨占比变动趋势，可以看出，沪深杭基本呈现出波动上行趋势，至2025年3月基本半数刚需小区房价止跌态势。

总体来看，当前热点城市京沪深杭二手房市场已逐步由此前“以价换量”过渡至当前“量增价稳”，二手房市场企稳回升态势初显，虽然京沪深杭当前仍以70平以内、400万以下为成交主力，不过2025年1季度以来，总价500-3000万、面积140平以上成交套数占比均有上行态势，改善和豪宅购买力相对坚挺，加之二手房成交区域也有向城市核心区域不断聚焦的趋势，可以看出，各城市购买力两极分化持续加剧。

基于当前不同城市二手房成交特征和客群画像，预判后市，我们认为，短期来看沪深杭二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增，而增幅大小还将受到新房高改和豪宅盘供应影响。而从刚需客群购买倾向来看，二手房价有止跌回稳态势，区域选择更倾向于城市核心区，预期近远郊板块和居住功能性缺失的老破小都将面临不小的去化压力。