三季度是偿债高峰 房企融资仍然呈现收缩态势

2025年在房地产政策仍然保持宽松的基调下，融资协调机制及盘活存量土地相关政策提速，下大气力解决民营企业融资难、融资贵问题。

然而从前4月融资情况来看，房企融资仍然呈现收缩态势。2025年前4月，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，为过去一年中融资规模最低和次低。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

同时，从债务到期来看，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，其中三季度是偿债高峰，房企的债务压力依然较大。

2025年，房地产政策仍然保持宽松基调。1月4日，央行2025年工作会议中明确，要完善房地产金融宏观审慎管理，支持房地产市场风险化解和平稳健康发展。1月12日，金融监管总局召开2025年监管工作会议，指出2024年是金融监管总局全面履职的第一个完整年度，全年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。

进入2月，相关部门释放强烈信号，支持民营经济。2月17日金融监管总局表示要保持对民营企业稳定有效的增量信贷供给。2月28日，央行等五部门联合召开会议，引导金融机构“一视同仁”对待各类所有制企业，增加对民营信贷投放，下大气力解决民营企业融资难、融资贵问题。

对于2025年工作重点，3月19日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。4月8日，财政部、住建部开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动，力争通过三年探索，老旧片区宜居环境建设取得明显成效，形成可复制、可推广的模式和经验。

2025年房企融资仍然呈现收缩态势。前4月，房企融资规模达1090亿，同比下降34%。其中2025年的2月及4月，为过去一年中融资规模最低和次低。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前4月的境外债券融资成本为7.62%，主要是2025年2月绿城中国发行了一笔2028年到期的3.5亿美元8.45%优先票据；此外3月首创城发发行了3亿美元票面利率6.8%的美元债。目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，且发行利率相对较高。

前4月，境内债券融资成本进一步下降至2.84%，较2024年全年继续下降了0.07个百分点。近年来，我国货币环境相对宽松，LPR持续下调；此外随着发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，境内债券融资成本不断下降。2025年前4月，整体新增债券类融资成本为3.30%。

从各梯队发债表现来看，2025年前4月TOP10房企的发债总量是216亿，同比下降46%；TOP11-30房企同比上升10%。从平均融资额来看，TOP51+房企的平均融资额达到了39亿。从前4月各梯队融资成本来看，TOP10融资成本3.29%，同比增长约0.43个百分点。TOP11-30房企的融资成本最低仅3.04%，同比下降0.52个百分点。

从企业的性质分类来看，2025年前4月国企、央企的发债量为512亿元，同比下降了32%。而民营企业的发债量为74亿，同比增长34%；此外混合所有制企业发债量66亿，同比增长232%。需注意的是，2025年前4月国企央企的发债量占比达86%，占比仍处于历史高位。

从成本上来看，国企、央企2025年前4月的融资成本为3.05%，而民营企业则为3.43%，两者之间的差距缩减到0.38个百分点；此外混合所有制房企的融资成本出现了较大上升至4%。在当前融资环境下，有用充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5301亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1579亿元，房企的债务压力依然较大。

值得注意的是，当前房企债务重组进展加快，且化债方案从单纯展期向消债转变，有利于一劳永逸解决债务问题。如2025年4月融创公布境外债二次重组方案，涉及近百亿美元债务全部转股。此外，协信远创等39家企业重整计划草案已获债权人高票通过，并于4月21日被法院裁定批准，成为全国首个通过司法重整实现纾困的百强房企。房企通过消债或债转股等方式实现债务重整，能够直接有效地减轻企业债务压力，更早回归正常经营轨道，整个行业更快实现风险出清。

企业重整的目的和意义，不仅在于实现债务的重组，更为重要的是能够让企业重获新生，回归正常经营的轨道。

推动房地产市场止跌回稳是当前的重要任务，在房地产止跌回稳的众多指标中，房地产主体的最终稳定是最重要的标志之一。

目前头部房企止跌回稳态势明显，越来越多房企破产重整和债务重组的成功落地，将成为“保主体、稳主体”的重要一环。

在信心比黄金贵的当下，一个个房地产企业的破茧重生，不仅是市场信心的恢复，还是促进消费升级、扩大内需、夯实经济内生动力的战略支点。

文章来源:丁祖昱评楼市