北京房产律师：父母与子女房产交易，如何区分买卖与赠与？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：赵宇轩，自然人，主张确认房屋买卖合同无效，维护自身权益。

被告：赵晨阳，自然人，与原告系兄弟关系，认为房屋买卖合同合法有效。

（二）案件事实

陈淑兰与赵志远系夫妻，育有赵宇轩、赵晨阳、赵景辉三子。赵志远于1998 年 6 月 9 日离世，陈淑兰于 2015 年 12 月 19 日去世。2001 年 4 月 4 日，陈淑兰作为被拆迁人，与拆迁方签订《北京市某某危旧房改造拆迁就地安置协议》及《北京市某某危旧房改造拆迁货币补偿协议》，就位于北京市西城区xx 号的 27.16 平方米公产房屋拆迁，获得二居室回迁房（一号房屋，建筑面积 71.17 平方米）安置与货币补偿 。2004 年 5 月 28 日，陈淑兰取得一号房屋产权，购房时使用了她与赵志远的工龄折扣优惠。

2009 年 9 月，陈淑兰与赵晨阳签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋出售给赵晨阳，9 月 22 日房屋完成转移登记。赵晨阳承认未支付房款，称双方名为买卖、实为赠与。2024 年 2 月，赵宇轩查询房屋档案后得知此事，以房屋属安置人共有、交易系虚假意思表示且存在恶意串通为由，诉请确认合同无效 。

（三）查明事实

房屋权属来源：一号房屋由陈淑兰在赵志远去世后，通过公房拆迁安置取得，登记在陈淑兰名下。

房屋交易情况：陈淑兰与赵晨阳签订买卖合同并完成过户，未实际支付房款，赵晨阳主张为赠与。

家庭成员情况：赵景辉于2020 年 12 月 2 日去世，生前离异无子女。

二、争议焦点

房屋权属性质：一号房屋是陈淑兰个人财产，还是拆迁安置人共有财产？

合同效力判定：陈淑兰与赵晨阳签订的《存量房屋买卖合同》是否因虚假意思表示、恶意串通而无效？

工龄优惠权益：使用赵志远工龄折扣对应的财产价值，是否影响房屋权属及合同效力？

三、案件分析

（一）房屋权属性质认定

根据当时拆迁政策，陈淑兰作为被拆迁人取得一号房屋产权，且拆迁发生在赵志远去世后，房屋应属陈淑兰个人财产。虽购房使用赵志远工龄折扣，但该政策性福利对应财产价值不属于房屋产权份额，不影响房屋权属判定。

（二）合同效力判定

无虚假意思表示：陈淑兰与赵晨阳签订合同系真实意思，虽未支付房款，但赠与行为不违反法律规定，合同有效。

无恶意串通：赵宇轩未能举证证明陈淑兰与赵晨阳明知房屋存在其他权利人仍恶意交易，损害其利益。

未违反法律规定：合同未违反法律、行政法规效力性强制规定和公序良俗，且陈淑兰去世前六年未对交易提出异议，进一步佐证合同履行的有效性。

（三）工龄优惠权益处理

赵志远工龄折扣对应的财产价值，赵宇轩可通过继承纠纷另行主张，不影响一号房屋因赠与发生的物权变动。

四、裁判结果

法院依据《民法典》时间效力规定、《合同法》等法律，判决驳回赵宇轩的诉讼请求。

五、案件启示

房屋权属界定需明晰：拆迁安置房权属应结合拆迁政策、登记情况判断，政策性福利与产权归属需区分。

合同效力关键要素：判断合同是否有效，需关注当事人真实意思、是否违反法律强制规定及公序良俗。

家庭财产交易需规范：亲属间房产交易应明确性质（买卖或赠与），留存书面协议，避免后续纠纷。

权益主张及时合理：对财产权益有争议时，应及时收集证据、合理主张，避免超过诉讼时效。