北京房地产律师：口头约定借住房屋，到期拒不腾退怎么办？

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案件梳理

一、当事人信息

原告（夫妻）：张伟民（夫）、李芳（妻）

被告：李娟（李芳之妹）、张小雨（李娟之女）、王浩（张小雨之夫）

涉案房屋：101 号房屋、102 号房屋（登记在张伟民名下，属夫妻共同财产）

物业公司：北京A物业公司（简称“A物业公司”）

二、原告诉讼请求

判令三被告腾退101 号、102 号房屋；

判令三被告按每日500 元标准支付 2018 年 7 月 1 日起至腾退之日止的房屋占用费；

判令三被告返还房屋内全部物品，或折价赔偿20 万元。

三、原告事实与理由

2017 年初，李芳因妹妹李娟装修住房，同意其临时借用 101 号、102 号房屋，明确约定 “不得带他人居住，装修完毕即搬回”。2018 年中，李芳发现李娟私自更换门锁并拒绝提供钥匙，首次要求搬离未果。2022 年底，原告从A物业公司处得知，李娟之女张小雨、女婿王浩擅自拆改房屋结构并装修为婚房居住。2023 年初，原告与被告协商售房，被告先称筹款购买后反悔，以 “养老承诺” 及 “经济纠纷” 为由拒绝腾退。原告认为被告无权占有房屋，应承担腾退及赔偿责任。

四、被告答辩意见

李娟称，2016 年李芳主动邀请其入住涉案房屋，承诺 “作为姐妹养老房”，并带其至物业办理交接；2021 年因管道更换导致房屋破损，经李芳此前 “默许装修” 指示，由张小雨、王浩出资装修。被告主张，原告 1992 年借用李娟身份证时承诺支付 10 万元及利息，2011 年又以 “办理公证委托” 为由承诺 “给房养老”，双方存在未结经济纠纷，要求原告支付 50 万元装修款后搬离，拒绝腾退。

五、法院认定事实

101 号、102 号房屋为张伟民与李芳夫妻共同财产，二人享有完整所有权。

2017 年李芳将房屋钥匙交予李娟，允许其临时借住；2023 年原告通过短信、面谈多次要求被告腾退，被告以 “需解决经济纠纷” 为由拖延，未履行腾退义务。

被告未提交“养老承诺” 的书面协议或原告授权装修的证据，装修行为未经原告同意；所谓 “10 万元经济纠纷” 与房屋占有无直接关联，属另一法律关系。

原告未提供房屋内物品存在的有效证据（如交接清单、购买凭证等），被告否认物品存在。

争议焦点

三被告对101 号、102 号房屋的占有是否构成合法有权占有？

原告主张的房屋占用费标准及起算时间是否具有事实与法律依据？

被告能否以“养老承诺”“经济纠纷”“装修款争议” 对抗原告的物权返还请求？

原告要求返还物品或折价赔偿的请求是否成立？

案件分析

一、关于房屋占有合法性

根据《民法典》第235 条，所有权人对不动产享有排他性权利，无权占有人应返还原物。本案中，原告仅允许被告 “临时借住”，未明确设立居住权或放弃所有权，借住期限届满后（李娟左家庄房屋装修完成后），被告应返还房屋。被告主张的 “养老承诺” 为口头陈述，无书面合同或原告明确授权，其长期占用并拒绝腾退的行为构成无权占有。即便双方存在经济纠纷，被告亦不得以此对抗原告的物权请求权，应另案主张权利。

二、关于房屋占用费

被告自2018 年 7 月原告首次要求搬离后，无合法依据继续占用房屋，构成侵权，应赔偿原告损失。原告主张每日 500 元标准，但未提供同地段租金评估报告或合同参考，法院综合考虑房屋面积、地段及纠纷起因，酌定支持截至判决生效之日的占用费 6 万元，体现公平原则；后续费用因尚未实际发生，可待争议解决后另行主张。

三、关于物品返还请求

根据“谁主张谁举证” 原则，原告需证明物品存在及价值。原告仅提交自制清单，未提供交房时物品交接记录、现场照片或购买凭证，被告又否认物品存在，故原告因举证不足承担不利后果，该项请求不予支持。

裁判结果

腾退房屋：被告李娟、张小雨、王浩于判决生效后10 日内腾退 101 号、102 号房屋，返还原告张伟民、李芳；

支付占用费：三被告于判决生效后10 日内支付原告房屋占用费 6 万元；

驳回其他请求：原告要求返还物品或折价赔偿的诉讼请求，因证据不足，不予支持。

案件启示

物权行使的绝对性：所有权人对房屋的占有、处分权受法律保护，他人不得以债权纠纷（如经济补偿、装修款）对抗物权返还请求，不同法律关系需分开处理。

口头约定的风险：涉及房屋借用、居住权等重大事项，应签订书面协议，明确期限、用途及解除条件，避免因“口头承诺” 缺乏证据导致争议。

纠纷解决的合法性：被告如认为自身权益受损（如装修投入、经济补偿），应通过反诉或另案诉讼主张，而非非法占用房屋，否则可能承担腾退及赔偿责任。

本案警示当事人，在处理亲属间财产借用关系时，应秉持诚实信用原则，明确权利义务并留存书面证据；发生争议时，需通过合法途径解决，避免因程序不当扩大损失。